Dans certaines villes, comme le révèle une récente étude, la taxe foncière peut représenter l’équivalent d’un à deux mois de remboursement de prêt immobilier par an. De quoi mettre à nouveau l’accent sur l’importance de prendre en compte l’ensemble des frais avant de se lancer dans un achat immobilier.
Si la taxe d’habitation est en voie de disparition pour la résidence principale, la taxe foncière, elle, continue à peser de tout son poids, avec toutefois une relative accalmie cette année. « Les décisions fiscales 2021 prises par les collectivités locales s’inscrivent dans un contexte exceptionnel de crise sanitaire dont les conséquences sur les budgets locaux sont notables […]. Dans ce contexte, les grandes villes et leurs groupements à fiscalité propre ont très modérément actionné le levier fiscal, le taux d’évolution des taxes foncières, bâti et non bâti, s’établissant à +0,3% », soulignait en mai dernier le cabinet d’étude FSL spécialisé dans les collectivités locales. Cette hausse est modeste au regard des habitudes fiscales observées les précédentes années post-électorales, avec par exemple +1,8% en 2015 et +5,1% en 2009, explique le cabinet.
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101 euros par mois en moyenne
Rouage essentiel des finances locales, la taxe foncière gonfle le budget immobilier des particuliers, pouvant même faire basculer la balance économique en faveur de la location plutôt que de l’achat de leur logement. Selon une étude du courtier Meilleurtaux parue ce 13 août et basée sur les 20 plus grandes villes de France, la taxe foncière coûte en moyenne dans ces communes 101 euros par mois, selon les estimations du courtier immobilier basées sur les impôts locaux payés en 2020 (1), 98 euros mensuels un an plus tôt.
Dans une phase de remboursement d’emprunt immobilier, ces dizaines d’euros supplémentaires peuvent représenter chaque année l’équivalent de deux mois de mensualité de prêt, calcule le courtier. C’est le cas dans 4 des 20 villes prises en compte : Nîmes, Saint-Etienne, Le Havre et Le Mans. « Si vous prenez par exemple une ville comme Nîmes ou Saint Etienne, si l'on veut financer une surface de 70m2, l'acquéreur pourra emprunter sur 20 ans, hors assurance à 1,10% et payer respectivement une mensualité de 675 € et 499 €. Mais lorsque l'on ajoute le poids de la taxe foncière sur le crédit immobilier cela change complètement la donne : c'est comme si le Nîmois ou le Stéphanois empruntait en fait à 2,90% et au lieu de 12 mois de crédit, il en paiera l'équivalent de 14 ! » indique Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.
Une vision globale et un jeu arithmétique
Ce poids relatif élevé de la fiscalité locale est aussi lié au prix de l’immobilier, et donc au montant du crédit remboursé, peu élevé dans les 4 villes citées. Illustration en comparant Le Havre à Bordeaux. A quelques euros près, la taxe foncière y est équivalente : 1 491 euros pour la capitale de la Gironde, 1 483 euros pour la ville de l’ancien Premier ministre Edouard Philippe. En revanche, le prix du mètre carré est plus de 2 fois plus élevé à Bordeaux (4 969 euros) qu’au Havre (2 323 euros). Conséquence directe : si l’acheteur emprunte la totalité du prix du logement de 70 m2, sa mensualité brute de taxe foncière est de 1 615 euros à Bordeaux sur 20 ans, pour seulement 755 euros au Havre. Dans ce contexte, le poids de la taxe foncière est logiquement décuplé au Havre.
Ce jeu arithmétique participe à ce que certaines villes gagnent en attractivité du point de vue de la fiscalité locale. Mais, dans des métropoles dynamiques, la taxe foncière peut véritablement être plus basse. « Paris enregistre la taxe foncière annuelle la plus basse des 20 grandes villes étudiées : 745 €, soit 62 € à prévoir tous les mois. Lille, Strasbourg ou même Lyon figurent aussi parmi les villes à l'impôt local le moins élevé, avec un montant par mois qui ne dépasse pas 75 € », complète Meilleurtaux. « Depuis 2018, ces villes n'ont quasiment pas connu de hausse de la taxe foncière, un quasi statu quo à interpréter comme positif pour tous ceux qui souhaitent y investir mais qui n'a pas forcément là encore vocation à perdurer », fait remarquer sa porte-parole. De quoi inciter les acheteurs à adopter une approche globale des coûts et gains liés à un investissement immobilier.
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(1) Les calculs sont réalisés pour un bien de 70m² (prix moyen par ville selon Seloger.com en juin 2020 et juin 2021) financé sur 20 ans au taux moyen consenti dans la ville donnée (source : Meilleurtaux en juin 2021), avec les montants moyens de la taxe locale (taxe foncière) en vigueur en 2020 pour un couple avec deux enfants.
