La clause d'agrément des associés dans une Société civile immobilière (SCI) diminue la valeur des parts au titre de l'impôt sur la fortune (IFI) puisqu'elle crée une difficulté pour la vente de ces parts. Cette clause, qui figure dans les statuts de la SCI, limite en effet la cessibilité des parts, relève la Cour de cassation.
La valeur d'un bien, sur laquelle est fixé le montant de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est, comme avec l'ancienne version de l'impôt sur la fortune (ISF), le prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel, compte tenu de son état de fait et de droit, a rappelé la Cour. Dès lors, tout obstacle ou toute difficulté juridique venant limiter la possibilité de vendre, c'est-à-dire la liquidité du bien, en limite la valeur.
Un couple contestait le redressement d'impôt sur la fortune qui lui avait été appliqué sur ses parts de SCI. Le couple est en indivision sur ce bien mais il n'y a pas à tenir compte de cette indivision puisqu'il détient l'intégralité des parts, soutenait l'administration fiscale. Cette indivision ne limite donc pas la liquidité du bien.
Cependant, ont observé les juges, les statuts de la SCI prévoyaient que tout nouvel associé, tout candidat à l'acquisition de parts, devrait être d'abord agréé par les autres, ce qui revenait à limiter les acquéreurs possibles et donc la cessibilité du bien, et en conséquence la valeur vénale des parts. Il faudrait non seulement l'agrément des autres propriétaires pour vendre mais également un acquéreur prêt à s'engager malgré cette situation. Dès lors, un abattement est justifié sur la valeur taxable.
Les parts détenues par un associé de SCI, comme les droits sur une indivision, ont une valeur inférieure à la fraction qu'ils représentent sur la valeur totale de l'immeuble, a rappelé la Cour.
Cependant, en mars 2019, la Cour a jugé que certaines indivisions n'affectaient pas la valeur d'un bien, comme les indivisions successorales ou matrimoniales, qui rassemblent des proches avec un intérêt commun.
Cass. Com, 15.2.2023, F 20-19.451
