Souscrire un prêt bancaire en vue d’un investissement locatif permet d’intégrer les intérêts d’emprunts aux charges déductibles des revenus fonciers. Cet avantage fiscal, bien connu des propriétaires bailleurs, concerne aussi l’avance sur l’assurance vie.
Vous avez un projet immobilier locatif et vous possédez une assurance vie ? Vous pouvez mettre en concurrence les banques, mais aussi votre assureur, si celui-ci propose des avances à ses assurés. Il s’agit d’un prêt consenti par l’assureur au détenteur d’une assurance vie, à un taux potentiellement avantageux. Cette avance peut être accordée pour tout type de projet, y compris un projet immobilier locatif.
Restait une interrogation : les intérêts de ces avances peuvent-ils être déduits des revenus fonciers, comme c’est le cas pour un prêt bancaire lié à un logement locatif (sous conditions) ? Deux parlementaires, le sénateur (Les Indépendants) Claude Malhuret et le député (LREM) Michel Delpon ont soumis une question écrite sur ce sujet au ministère de l’Economie et des Finances. Réponse de Bercy, dans une réponse écrite publiée fin décembre : « l’avance consentie sur un contrat d’assurance vie » ouvre bien droit à la déduction des intérêts d’emprunt, sous conditions.
Des dépenses à justifier auprès du fisc
Pour déduire les intérêts du remboursement d’avance à l’assureur, un bailleur doit pouvoir prouver au fisc que cette dette a été contractée « pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d'immeubles donnés en location, les intérêts y afférents », comme pour la déduction des intérêts de prêt classique. Bercy rappelle tout de même dans sa réponse que le contribuable doit pouvoir justifier de dépenses effectuées à ce titre « au cours de l’année d’imposition » si l’administration fiscale le demande.
Cette clarification, de la part de Bercy, ouvre donc potentiellement la porte à des avances dédiées à l’investissement locatif. Il faut pour cela que l’assureur gestionnaire de l’assurance vie accepte les avances à ses souscripteurs. Conformément aux engagements déontologiques des assureurs, le montant de l’avance ne dépasse jamais 60% de la valeur du contrat d’assurance vie (et 80% des sommes investies sur le fonds en euros).
L’avance : un taux d’intérêt « réel » de 1% environ
Le taux d’intérêt de l'avance consentie par l'assureur est le plus souvent supérieur de 0,6 à 1 point au rendement du fonds en euros. Ce qui donne des taux d’intérêt autour de 2,50% en moyenne, peu compétitifs vis-à-vis des prêts immobiliers actuels. Mais la démarche permet d’éviter un rachat partiel en retirant la somme nécessaire sur son assurance vie. Et pendant la durée de remboursement, l’assurance vie continue ainsi à produire pleinement des gains pour l’assuré. Les conseillers patrimoniaux expliquent ainsi que le « coût réel » de l’avance est plutôt équivalent à un prêt de 1%. A étudier au cas pas cas.
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