Forêt, vigne, foncier agricole... Comment investir dans la terre ?

Verneuil-sur-Seine en 2016
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Cultiver ses terres, exploiter sa forêt, boire le vin de sa vigne ou simplement réaliser un investissement financier, les placements « terre » connaissent un succès grandissants car ils offrent un réel intérêt patrimonial et fiscal. Mais, avant de succomber, n’oubliez pas que ces placements sont peu liquides et de long terme.

La terre, ce n'est pas prioritaire. Si vous êtes en phase de constitution d’une épargne ou d’un patrimoine, il est préférable de vous tourner vers des placements classiques (immobilier, épargne réglementée, livret bancaire...) Mais si vous êtes déjà bien pourvu, rien ne vous empêche d’envisager une diversification plus « terroir ».

C'est un moyen original de préparer une transmission à moindre coût par donation ou lors d’une succession, puisque les terres bénéficient généralement de substantiels abattements. Alors que les biens immobiliers sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière – IFI – les terres (qui ne sont pas des terrains à bâtir) en sont exclues totalement ou partiellement.

Des terres agricoles très demandées

Environ la moitié des terres agricoles sous statut locatif appartiennent à des non-agriculteurs ou à des sociétés. Il est tout à fait possible d’en acquérir même si l’on n’a pas l’intention de les exploiter directement : la mise en location participe à la valorisation de l’investissement.

La location des droits de chasse et de pêche peut également constituer une source de revenus non négligeables. Mais dans certaines régions, les terres agricoles proposées à la vente ne sont pas très nombreuses. Pour limiter la spéculation, renforcée par l'achat de terres de la part d'investisseurs étrangers, les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) ont reçu de la loi un droit de préemption leur permettant de se substituer à l’acheteur en proposant ce qu’elles estiment être le juste prix.

Si vous ne souhaitez pas exploiter directement des terres, vous pouvez acquérir des parts d’un groupement foncier agricole (GFA), une société civile dont l’objet est l’acquisition de terres agricoles. L’exploitation, elle, est ensuite confiée à un agriculteur.

Vignoble : un placement peu liquide

Les ventes à prix faramineux de certains vignobles (que dire des 220 millions d'euros déboursés par François Pinault en 2017 pour les 7,53 hectares du Clot de Tart en Bourgogne !) ne signifient pas que ce placement soit réservé uniquement aux grosses fortunes. Le prix d’un domaine dépend de nombreux facteurs, notamment la cote de la région, la réputation et la qualité du vignoble. A la valeur des terres viticoles s’ajoute celle du foncier bâti quand il existe : bastide, mas, château…

Si vous ne souhaitez pas exploiter vous même le domaine, rien ne vous empêche de mettre la terre viticole en location. Le pouvoir du propriétaire non-exploitant est limité : la valorisation du domaine nécessite une bonne entente avec le locataire. Bien que peu liquide, l’investissement offre des rendements honorables qui peuvent atteindre 4% par an.

Et si vous voulez assouvir votre passion pour le jus de la treille sans pour autant endosser le costume de vigneron ou bien si vous ne disposez pas de la mise de fonds nécessaire à l’achat, vous pouvez investir directement dans des parts de groupements fonciers viticoles (GFV).

Quid de la forêt ?

La forêt, détenue directement ou via des groupements forestiers (GF), s’adapte à toutes les stratégies patrimoniales avec une fiscalité favorables au regard de l’IFI et des droits de succession. Un abattement de 75% s'applique lors d'une donation ou d'une succession pour les droits de mutation à titre gratuit. L’investisseur qui souhaite obtenir des revenus réguliers rapidement peut acheter une forêt mûre afin de commencer rapidement la coupe des arbres qui seront proposés à la vente. Et s’il veut limiter les revenus encaissés, il peut toujours ralentir les coupes en laissant les arbres sur pied. L’investisseur qui veut préparer sa retraite ou organiser une transmission à long terme peut investir dans une forêt jeune composée d’arbres plantés depuis peu.

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© cbanque.com / MM / Avril 2019

Commentaires

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Publié le 3 avril 2019 à 16h18 - #1Renaud_S

Bonjour! très chouette article. Le problème c'est toujours l'accès à ce type d'actif. Comment puis-je y accéder facilement?

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