Défiscalisation : faut-il utiliser le Pinel pour réduire ses impôts ?

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Un contribuable qui paye plus de 3.000 euros d'impôt sur le revenu peut s'intéresser au dispositif de défiscalisation Pinel. Toutefois, au regard des contraintes, cette réduction d'impôt accordée pour l'achat d'un logement neuf en vue de le louer peut être remise en cause par le fisc si les engagements de l'investisseur ne sont pas respectés. Pour éviter cette issue, il faut rester sur les fondamentaux : l'emplacement du logement.

L'actuel dispositif Pinel devrait être prolongé jusqu'au 31 décembre 2017, au moins. Il concerne des investissements immobiliers (un ou deux biens neufs ou assimilés) dans les limites d'une valeur totale de 300.000 euros et de 5.500 euros du mètre carré. L'investisseur doit s'engager pour 6 ans pour obtenir une réduction d'impôt de 12%. S'il prolonge de une ou deux fois 3 ans, la réduction sera au final respectivement de 18% ou de 21%. Au total, l'investisseur peut espérer une réduction fiscale annuelle maximale de 6.000 euros pendant les neuf premières années et 3.000 euros au-delà, à la condition de ne pas dépasser les 10.000 euros du plafond global pour les avantages fiscaux accordés sur l'année.

L'engagement de location ne porte pas seulement sur la durée mais aussi sur les loyers et sur les ressources des locataires, qui sont plafonnés. En effet, ce dispositif vise à faciliter l'accès à la location à la classe moyenne et aux personnes disposant des revenus les moins élevés. Selon le lieu où se situe le bien, ces plafonds peuvent être en décalage avec la réalité. D'un côté, les loyers plafonnés peuvent être en dessous des montants moyens pratiqués dans le quartier. De l'autre, les locataires intéressés peuvent ne pas avoir les assises financières solides pour assumer la charge de location, et ceux qui pourraient louer, percevoir des ressources supérieures au plafond autorisé. Une première limite importante à ne pas sous-estimer car le temps est compté pour la mise en location.

Plus d'informations sur le dispositif Pinel

Et c'est la deuxième limite : pour obtenir cette réduction, le bien doit être effectivement loué au plus tard un an après l'achèvement du logement pour une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou un an après l'acquisition du logement pour un bien assimilé comme neuf.

Limiter le risque de non location

Ensuite, le cadre fiscal prévoit que la location du logement soit effective et continue pendant toute la période d’engagement de location. Si le logement devient vacant, cette période doit être la plus courte possible. Dans l'hypothèse où le logement n'a pas été reloué dans les 12 mois qui suivent la réception de l'avis de départ du précédent locataire, l'investisseur perd le bénéfice de la réduction fiscale. Il doit alors rembourser la totalité des avantages fiscaux obtenus dans le cadre de cet engagement. Ce montant viendra s'ajouter aux impôts à payer sur les revenus de l'année où le dispositif a été remis en cause. S'ajoutera aussi une majoration car l'administation fiscale assimile cette reprise à une insuffisance de déclaration. Ce point met en avant la troisième limite importante du Pinel : un risque de remise en cause de la réduction d'impôt.

Si la relocation intervient tardivement, sans dépasser ces 12 mois, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause mais l'administration fiscale peut demander les preuves d'une recherche effective de locataire. Les insertions d’annonces effectuées dans la période ou encore le recours à une agence immobilière par exemple font partie des preuves admises. Il s'agit pour le fisc de vérifier que, durant cette période, le bien n'a pas été utilisé pour un autre usage, comme à des fins personnelles par l'investisseur.

Bien choisir l'emplacement du bien Pinel

Dans ce contexte, la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant qui ne soit pas membre du foyer fiscal peut constituer un filet de sécurité concernant la pérennité de la location et l'anticipation du départ du locataire. Pour autant, et encore plus si le locataire n'est pas un membre de la famille, une location immobilière réussie repose sur la qualité du bien : agencement des pièces, luminosité, orientation, proximité des transports et des axes de circulation rapide ou la vie de quartier (commerces, services publiques, établissements scolaires, installations sportives, etc.) sont autant d'aspects à bien étudier avant d'investir dans un logement éligible au dispositif Pinel.

« Peu importe l'enveloppe fiscale, il faut en revenir à l'essentiel : l'emplacement », confirme Claire de Jesus, directrice des partenariats et de la prescription chez iSelection, une plateforme de commercialisation de programmes immobiliers dits patrimoniaux. « C'est ce qui va primer à court terme et sur la revente du bien. »

Actuellement plusieurs villes régionales répondent à ces critères : Bordeaux, Nantes et même Paris, bien que ce marché soit globalement saturé. Ces villes profitent de projets d'infrastructures ou des réhabilitations de quartier comme celui de la future gare TGV de Bordeaux, le réaménagement des friches SNCF de Batignoles à Paris ou encore le nouveau pôle de transports intermodal dans le 19e arrondissement de la capitale. « Pour se garantir d'une demande de location récurrente, le bien doit être proche d'une zone économique, d'un bassin d'emploi et d'une demande foncière forte », résume Claire de Jesus. « On n'imposera pas des activités tertiaires dans un champ loin d'une métropole régionale. »

Viser le rendement locatif, pas la plus-value

Un bien qui se loue est un bien rentable. « A tort les Français estiment que l'investissement immobilier, c'est faire des plus-values », constate Claire de Jesus. « Avec l'évolution récente des prix, les biens immobiliers sont sur des valorisations élevées. Un investissement immobilier, c'est avant tout une question de rendement. » Les promoteurs l'ont bien compris. Rares sont les fiches de présentation à ne pas afficher un taux de rentabilité. Comment interpréter ce chiffre ? « Le rendement moyen d'un bien Pinel se situe entre 2,8% et 3% », précise Claire de Jesus. « Dans des zones à forte tension immobilière et où le foncier disponible est restreint, comme à Paris, cette rentabilité peut tomber à 2%. En revanche il faut se méfier des rendements élevés approchant les 5%. » Ce sont des rendements proposés dans des zones en périphérie de petites métropoles régionales avec un risque très élevé de ne pas trouver de locataire. « Le rendement élevé intègre une prime de risque de vacance de locataire », confirme Claire de Jesus. A éviter pour ne pas perdre la réduction d'impôt.

(1) Bofip-Impôts BOI-IR-RICI-360

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Commentaires

Publié le 14 avril 2016 à 17h38 - #1Hugues de Tappie

Article intéressant. Il existe un moyen très efficace pour éviter les emplacements improbables : le Pinel ancien, et, mieux encore, le Pinel ancien optimisé au Déficit Foncier.
Il concerne des immeubles anciens entièrement restaurés, le plus souvent en centre ville. Avec, de plus, pour le Pinel optimisé, une défiscalisation immédiate, sans attendre la fin des travaux, et supérieure au Pinel usuel.
Hugues de Tappie

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