Arnaud Dewachter, délégué général de l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), récapitule le fonctionnement des Sociétés Civiles de Placements Immobilier (SCPI) qui, en 2010, ont délivré un rendement moyen de 5,70% et une valorisation des parts de 5,50%.
Quelles sont les raisons qui peuvent pousser un épargnant à investir dans la pierre via une SCPI plutôt qu’en direct ?
Arnaud Dewachter : « Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent notamment de mutualiser les risques locatifs et d’investir dans autre chose que le domaine résidentiel. Des immeubles de bureaux ou encore des commerces par exemple, qui sont souvent plus rentables que la pierre d’habitation. De plus, l’épargnant est totalement débarrassé des contingences de la gestion, qui sont prises en charge par la SCPI. Il bénéficie d’une gestion professionnalisée et peut ainsi réaliser un investissement immobilier avec une mise de fonds bien inférieure à celle nécessaire pour un investissement en direct. »
Concrètement, comment se déroule l’investissement ?
« L’épargnant achète une part de SCPI, par exemple d’une valeur de 1.000 euros, qui est représentative d’une fraction du patrimoine détenue par la SCPI. Chaque trimestre, il perçoit un revenu et le prix de sa part fluctue en liaison plus ou moins étroite avec la conjoncture immobilière. Par exemple, en 2010, le rendement moyen du placement en SCPI se situait autour de 5,70% et la valorisation des parts a atteint environ 5,50%. »
Quels sont les frais occasionnés par la détention de parts de SCPI ?
« Il faut compter environ 10% (droits d’enregistrement + commission de la SCPI) lors de l’achat et 10% de frais de gestion appliqués aux revenus locatifs. En cas de revente des parts sur le marché secondaire, s’ajoute une commission de gestion de l’ordre de 5%. »
Quel est le traitement fiscal réservé aux porteurs de parts ?
« Fiscalement, les SCPI sont translucides. En clair, elles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés. Les porteurs de parts sont dans la même position fiscale que s'ils étaient directement propriétaires des biens détenus par la société. Ce principe s'applique à l'imposition sur les revenus comme aux plus-values. Si on entre dans le détail, les revenus produits par la SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers pour la quote-part des loyers encaissés par la SCPI. De leur côté, les plus-values immobilières sont soumises à un taux forfaitaire de 32,50% depuis le 1er octobre 2011 et, à compter du 1er février 2012, elles ne sont totalement exonérées de taxation qu'après 30 années de détention. »
Comment les épargnants font-ils pour revendre leurs parts ?
« Les épargnants les proposent à la vente sur un marché secondaire organisé par la SCPI à capital fixe. Ce marché permet de confronter l'offre des cédants et la demande des acquéreurs. L'acheteur indique le nombre de parts qu'il souhaite acquérir et fixe le prix qu'il ne souhaite pas dépasser, le cédant faisant de même en indiquant son prix minimal. Il en résulte un prix d’exécution auxquels les ordres satisfaits sont traités. Quant à la SCPI à capital variable, il s’agit d’un système de retraits et de souscriptions, avec un prix de parts directement corrélé à la valeur des immeubles. Sur le long terme, on observe que les échanges de parts par rapport au total ne dépassent pas 2% chaque année. »
Quel est le délai moyen entre la mise en vente et la cession effective ?
« Cela dépend des cas mais on observe généralement que la SCPI demeure plus liquide que l’immobilier physique. Toutes choses égales par ailleurs, on récupère plus rapidement son capital en cédant ses parts de SCPI qu’en vendant un logement. »
Combien les épargnants investissent-ils, en moyenne, dans les SCPI ?
« Le montant d’investissement moyen est de l’ordre de 30 à 50.000 euros mais l’on peut atteindre des sommes bien supérieures. Généralement, la durée de détention des parts est très longue. Ainsi, on aurait pu penser que le durcissement de la fiscalité sur les plus-values immobilières au début février 2012 allait provoquer une vente plus importante des parts avant cette date. Cela ne s’est pas produit. »
