La Cour de cassation vient de statuer sur une affaire concernant la vente d'un bien immobilier locatif par la holding toulousaine dans les années 2000. Une décision qui éclaire sur les manœuvres commerciales utilisées par les promoteurs.

Nous sommes en mars 2005. Un couple se décide pour l'achat d'un logement en l'état futur d'achèvement à Carcassonne (Aude) avec un dispositif d'incitation fiscale. Pour prendre sa décision, il a été convaincu par les arguments de l'équipe commerciale d'Omnium finance et de sa filiale Omnium conseil (renommée par la suite Stellium immobilier) : forte demande locative, placement sûr, rentabilité à court terme assurée… Ces éléments étaient réunis dans une plaquette commerciale et ont permis aux deux sociétés incriminées de proposer le bien pour un prix surévalué de 30 à 50% de la valeur réelle.

Or la réalité locale est tout autre : « l'état de saturation du marché immobilier carcassonnais était déjà observable », valide la Cour de cassation dans son arrêt établi à la suite de l'audience publique du 7 avril dernier. Une conjoncture que les deux sociétés n'ignoraient pas au moment de la commercialisation du bien.

Les manœuvres commerciales, un vice de consentement

Mais elles ne se sont pas arrêtées là, selon les juges de cassation qui reprennent les arguments de la Cour d'appel de Montpellier : « ces affirmations mensongères allaient bien au-delà de la simple exagération publicitaire. (...) A partir de celles-ci, les sociétés Omnium conseil et Omnium finance avaient réalisé une étude financière personnalisée en faveur de M. et Mme X... et leur avait remis un dossier destiné à leur faire croire que leur investissement était avantageux et sans aucun risque ». Ils ont donc confirmé la décision de la Cour d'appel, qui avait « retenu de bon droit » que les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier avaient agi dans le but de tromper le couple et d'obtenir de celui-ci un consentement qu'il n'aurait jamais accordé s'il avait eu les bonnes informations. Il s'agit d'un vice du consentement, et plus précisément ce qu'on appelle en droit un dol. Ici, les manœuvres commerciales pour conclure la vente ont abouti à un préjudice : le bien n'a pas pu être loué. C'est pour ce fait que les deux sociétés ont été jugées coupables.

La condamnation des deux sociétés à rembourser le couple a donc été confirmée (1), mettant fin à l'une des nombreuses affaires litigieuses autour de la commercialisation de programmes immobiliers dans les années 2000. Elle est d'ailleurs relatée dans un livre de Erwan Seznec (2) paru en 2013. L'auteur rapporte l'analyse de Pierre Alberola, ancien directeur général puis président mandataire social de Omnium Finance de 2008 à 2013 : « Il y a eu trop d'échecs en défiscalisation. Ça a mal tourné parce que chacun comptait sur les autres. Les promoteurs se disaient : si les banques débloquent les prêts, c'est qu'elles ont examiné les dossiers. Et les banques de leur côté, pensaient : si les promoteurs construisent, si les clients achètent en masse, c'est viable. »

(1) CCass. Civ.3, 7 avril 2016, 14-24164 et 14-25446

(2) « Robien, Scellier… Ruinés, le plus grand scandale immobilier de l'après-guerre », Erwan Seznec, Edition du Seuil.