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Immobilier neuf : jusqu'à 30% de surcoût en défiscalisation Pinel

Un quartier de logements neufs
© Jonathan Stutz - Fotolia.com

Surévaluer un bien au prétexte qu’il est éligible à la réduction fiscale « Pinel » ? Une pratique répandue, de la part de certains promoteurs et autres intermédiaires, à en croire une étude du réseau d’évaluation Immo G Consulting. Ce cabinet pointe aussi la rentabilité aléatoire de cet investissement, malgré l’avantage fiscal.

« De nombreux candidats-investisseurs croient naïvement (et à tort) que la mention dispositif Pinel signifie qu’il y a là une quelconque garantie de l’Etat », dénonce le cabinet Immo G Consulting dans un communiqué. « Certains vendeurs en profitent et s’en servent habilement dans leurs réclames. » Le législateur s’est d’ailleurs saisi du sujet : la loi Sapin 2 permet de sanctionner les publicités mentionnant, par exemple, « défiscalisation en loi Pinel » en omettant de rappeler que l’absence de location entraîne la perte du bénéfice fiscal.

Lire aussi : Défiscalisation Pinel : la chasse aux publicités trompeuses est ouverte

Un rendement inférieur à un investissement locatif « libre »

L’argument « réduction d'impôt » est de longue date un moteur de l’investissement locatif dans le neuf. Avec les dérives que cela implique : des programmes éligibles aux dispositifs Robien, Borloo ou Scellier ont par le passé été réalisés dans des zones à la trop faible demande locative. Les investisseurs se sont ainsi retrouvés sans locataire, avec une remise en cause de l'avantage fiscal.

Lire aussi : Cinq erreurs à ne pas commettre pour défiscaliser

L’étude Immo G Consulting pointe trois autres biais de ce dispositif d’incitation à l’investissement locatif : des loyers peu en phase avec le marché, des rendements inférieurs à ceux de logements neufs « libres » de tout dispositif, et un prix de vente parfois surévalué. Les résultats de cette étude s’avèrent particulièrement parlants concernant les écarts de prix entre les logements étiquetés « Pinel » et les autres biens situés dans la même zone. Autrement dit : grâce au « Pinel », certains promoteurs tentent de vendre des biens bien plus chers qu’ils n’auraient pu le faire sans cette carotte fiscale.

VilleZonePrix au m2 dans
un programme « Pinel »*
Prix moyen
au m2*
Ecart du « Pinel » avec le prix de marché
Strasbourg (67)B15.074 euros3.370 euros33,50%
Angers (49)B24.818 euros3.360 euros30,20%
Rouen (76)B14.348 euros3.160 euros27,30%
Bayonne (64)B15.244 euros3.840 euros26,80%
Courcouronnes (91)A3.809 euros2.810 euros26,20%
Toulouse (33)B15.097 euros3.770 euros26%
Thionville (57)B24.087 euros3.050 euros25,30%
Nantes (44)B15.395 euros4.060 euros24,70%
Rennes (35)B15.232 euros3.970 euros24%
Metz (57)B14.195 euros3.210 euros23,40%
Source : Immo G Consulting
* Dans les deux catégories, les prix de vente cités concernent des T2. Dans la catégorie Pinel il s’agit d’un exemple de prix relevé dans un programme, donc un « plus haut ». Dans l’autre catégorie il s’agit d’un « prix moyen de vente » pour un T2 neuf dans la ville concernée.

Le tableau ci-dessus recense les villes où l’écart de prix entre un bien « Pinel » et le prix de marché est le plus élevé, en 2016. Si l’étude se veut à charge, en comparant un exemple de prix d’un côté et un prix moyen de l’autre, elle illustre à quel point cette carotte fiscale peut faire grimper les tarifs. Alors qu’à Boissy-Saint-Léger, par exemple, à l’écart de la première couronne parisienne, l’écart constaté n’est « que » de 8,7% entre un bien « Pinel » et le prix de marché. « Il apparaît clairement que, pour nombre de particuliers investisseurs, l’avantage fiscal dont ils bénéficiaient a été pour partie au moins détourné au profit de certains vendeurs (promoteurs, intermédiaires) », dénonce ainsi Immo G Consulting dans son étude.

Plus de programmes en périphérie que dans les zones tendues

Conséquence indirecte de ces biais : « Le dispositif Pinel ne contribue pas à diminuer la ségrégation et la précarisation spatiale et sociale en zones immobilières tendues (zones A et A bis) », expliquent Evelyne Colombani et Jean-Michel Ciuch, les dirigeants d’Immo G Consulting, qui cosignent cette étude. « En effet, dans les secteurs résidentiels recherchés de ces zones, les loyers plafonds Pinel sont inférieurs aux loyers moyens de marché. Il en est de même du prix de vente unique applicable (5.500 euros par m2) qui est moindre que le prix moyen de marché. » Selon les deux auteurs, les promoteurs privilégient en conséquence « la construction de programmes dits libres, sans contraintes de fixation de loyers et de prix », sur ces territoires à forte demande locative. La « production Pinel » est ainsi en partie reléguée en périphérie de ces agglomérations.

Pinel 2017 : une extension à la zone C très restreinte

La loi de finances pour 2017 ouvre la porte du dispositif Pinel à certaines communes de la zone C. Comme dans la zone B2, ne seront concernées que les communes qui bénéficient d’un accord préfectoral. Pour la zone C, l’éligibilité de la commune à la réduction d’impôt ne sera accordée qu’en cas de besoins « liés à une dynamique démographique ou économique particulière ».

Voir aussi le fonctionnement du Pinel et les évolutions de 2017

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© cbanque.com / BL / Mars 2017

Commentaires

Publié le 8 mars 2017 à 18h15 - #1baboune

la belle saison des pigeons est revenue pour les "vendeurs de défisc"
loin d'être des conseillers loyaux envers leurs clients, ils ne voient que leur commission...
je vois régulièrement dans mon bureau des clients qui ont "acheté" de la défiscalisation (ce sont les termes les plus souvent employés par les clients) dans les années 2005 à 2008, qui se retrouvent plombés avec des prêts "in finé" même pas couverts par le mauvais contrat d'épargne assurance mis en place par des soit disant conseillers calculant des rendements à 6%, des hausses annuelles de loyers à 3% et une revente du bien à 125 % du prix d'achat.
j'ai même souvent rencontré des clients célibataires "non imposables" qui avait un "de robien" ou similaire et qui me disaient très sérieusement que leur avantage était qu'avec cette opération ils ne serait jamais imposable.....
la naîveté humaine n'a pas de limite tout comme la voracité de ces rapaces de la défiscalisation........

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Publié le 9 mars 2017 à 09h42 - #2FredC26
  • Homme
  • Drôme

Les résidences Pinel sont obligatoirement mixées avec de l'accession à la propriété et les promoteurs ont une grille de prix unique pour le Pinel et pour l'accession à contrario des anciennes lois de défiscalisation - Comment se fait-il que des particuliers s'orientent sur ce type de résidence et achètent leur résidence principale 30 % plus chère ?
Si vous avez des réponses, je suis preneur

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Publié le 10 mars 2017 à 12h22 - #3Jean Luc

Très bonne remarque.
Cet article est un ramassis de bêtises, la moindre des choses avant d'écrire un article aurait été de se renseigner.
Il est tout à fait impossible de constater une différence de prix entre un logement Pinel et un logement non Pinel car ils se situent dans les mêmes résidences, de plus tous les logements neufs en zone tendu sont éligible au dispositif.
Il aurait été étonnant que le neuf soit moins chère que l'ancien...
Par ailleurs, l'immobilier est plus rentable, à première vue, mais si l'on prend en considération le rendement net après impôt, celui-ci est bien supérieur à l'immobilier ancien.
Bien à vous.

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Publié le 11 mars 2017 à 19h17 - #4dubitatif

la comparaison des prix m'étonne, Compare -t-on les mêmes biens? pour le même usage? car dans un même immeuble pour le même appartement , entre un acheteur qui achète pour se loger, en résidence principale ou non, il y a dans beaucoup de cas, une grosse différence de prix sur le même logement, si le bien se situe en zone ANRU ou pas ( tva réduite pour l'acquisition en Résidence principale sous conditions), la tva est de 20% normalement et peu chuter à 5,5% .... l'étude en tient elle compte?
Par ailleurs le promoteur/constructeur n'a aucun moyen de savoir si la personne achète pour se loger ou pour investir, et les prix sont publics, je vois mal un promoteur dire, ah c' est pour investir alors ce n'est pas le prix affiché mais 30% de plus.....,????

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Publié le 21 juillet 2017 à 18h31 - #5eurinter
  • Homme
  • PARIS
  • 49 ans

Je suis promoteur immobilier et je ne pratique pas des prix différents entre nos investisseurs et nos clients accédants.
Dans les communes de la région Parisienne, la concurrence est énorme et l'offre abondante.
Tout le monde dispose d'Internet et il est simple de se renseigner sur le niveau de prix moyen pratiqué. Il y a de plus en plus de sites internet qui comparent les prix selon les quartiers et même les rues.
Nous confions de temps en temps une partie de nos appartements à des réseaux de défiscalisation mais les prix sont identiques. Nous renions sur une partie de notre marge que nous compensons en partie par la vitesse d’exécution du projet et des frais financiers allégés.
L'époque du ROBIEN est terminée et heureusement !

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