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SCPI : collecte record, hausse des parts, est-ce le moment d'investir ?

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Une maison virtuelle
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Les SCPI accélèrent. Après plusieurs années de stabilité, les annonces de hausse de valeurs de parts se multiplient en 2015. Ces sociétés d’investissement mutualisé dans l’immobilier connaissent une explosion de leur collecte. Faut-il se laisser tenter par leur promesse de rendement de 5% ?

Qui a dit que l’immobilier était en crise ? Pas les SCPI à capital variable, en tout cas. Ces sociétés civiles de placement immobilier sont en plein boom. La raison : leurs parts d’investissement mutualisé dans l’immobilier professionnel offrent des rendements flirtant avec les 5%.

Ainsi, PFO2 (Perial AM) a intégré en six ans le top 10 du marché, avec 1,2 milliard d’euros de capitalisation. « Au premier semestre 2015, PFO2 représente la deuxième collecte du marché : 160 millions d’euros », annonce Alexandre Claudet, directeur général délégué de Perial AM. Et ce n’est pas une exception : depuis 2012, Rivoli Avenir Patrimoine (RAP, Amundi immobilier) est passée de 0,4 à 1,4 milliard !

Vers une collecte record

Selon l’association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), la tendance est générale. La collecte totale des SCPI bat des records : 2,93 milliards l’an passé, déjà 1,8 milliard au premier semestre 2015... En 18 mois, la capitalisation des 166 SCPI françaises a grimpé de 15%, pour atteindre 35 milliards d’euros. « Une tendance durablement élevée », assure l’Aspim.

Les SCPI, la bulle du moment ? « C’est une légende urbaine. L’ensemble du marché de l’immobilier de bureaux est dynamique : il représente 24 milliards d’euros d’investissement en 2014 ! » répond Anthony Fradet, directeur développement-distribution d’Amundi Immobilier. « Nous sommes dans une période d’afflux de capitaux », confirme David Seksig, gérant de RAP.

Hausse des parts : un effet d’aubaine ?

D’ailleurs, beaucoup de SCPI voient leur valeur de part augmenter cette année. Rivoli Avenir Patrimoine a bondi de 6,9% en juin, PFO2 augmente de 3,8% le 12 octobre, après +1,1% en mars. Un signe de vitalité ? « Nous ne sommes pas des magiciens. Si le prix de la part augmente, c’est que la valeur de nos immeubles s’est appréciée », explique David Seksig.

L’AMF impose en effet une corrélation (à plus ou moins 10%) entre les parts de SCPI et la valeur des actifs. « Dans cette période de baisse des taux, la demande est forte, et les prix des immeubles augmentent. Donc, les parts suivent le même mouvement », précise Alexandre Claudet. Du coup, certains épargnants flairent la bonne affaire : investir juste avant le changement de valeur. « Pour certaines SCPI, la hausse règlementaire des parts est l’occasion de faire du marketing », analyse Alain Pivert, du cabinet APCI, conseil en fonds immobiliers pour les institutionnels. Rivoli Avenir Patrimoine a ainsi communiqué un mois à l’avance. « Cela apporte une forte visibilité », reconnaît Anthony Fradet, confirmant que la collecte de Rivoli « s’est accélérée » depuis l’annonce de la nouvelle valeur.

A tel point que PFO2 a fixé des limites : communication au dernier moment, investissement limité à 100.000 euros… « On sait que certains investisseurs profitent de l’effet d’aubaine, mais ce n’est pas notre objectif », justifie Alexandre Claudet.

Privilégier le très long terme

Alain Pivert invite toutefois à ne pas surinterpréter ce mouvement haussier. « Au vu de la conjoncture, toutes les SCPI devraient augmenter, pour suivre le marché. Ne pas le faire, ce serait léser les sociétaires. » Faut-il profiter de ces hausses ? « Le marché de l’investissement est dynamique, mais il devient plus risqué », poursuit l’expert. « Il est préférable d’investir si l’on recherche un produit de long terme, pas du tout spéculatif, apportant un revenu complémentaire. » En revanche, mieux vaut se montrer « très sélectif » : « Toutes les SCPI ne se valent pas. Pour un particulier comme pour les institutionnels, faire appel à un expert devient indispensable. Il faut analyser la qualité du patrimoine, l’adéquation du prix des parts, le niveau des réserves, la stratégie de développement... »

Philippe Tannenbaum, spécialiste des placements immobiliers au cabinet d'avocat NMW, invite à être « terriblement méfiant » : « C’est un univers risqué, car ces produits ne sont pas cotés. Les chiffres ne sont jamais très clairs, jamais bien décomposés. » Pour lui, le seul intérêt des investisseurs en SCPI, c’est de se créer une rente. « Pour un complément de revenu à la retraite, ou même avant, les SCPI sont un des meilleurs produits du marché. Car cela pose bien moins de souci qu’un appartement en direct ! »

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© cbanque.com / GC / Octobre 2015