Lorsqu'il y a des sommes à répartir entre copropriétaires, le syndic ne peut pas organiser, même avec l'accord de tous, une autre répartition que celle prévue par le règlement de copropriété.
Cette règle rejoint celle, déjà énoncée par la Cour de cassation, selon laquelle les copropriétaires ne peuvent pas, même à l'unanimité, décider de déroger au règlement de copropriété.
Ainsi, lorsqu'une partie commune est vendue, seuls se partagent le prix les copropriétaires qui avaient des droits sur cette partie commune, explique la Cour.
Il se peut en effet que la partie commune vendue ne soit pas une partie commune « générale » mais une partie commune « spéciale ». C'est-à-dire qu'elle n'est pas ouverte à tous ni à la charge de tous, mais ouverte à certains copropriétaires seulement et à la charge de ceux-ci seulement. Ce peut être le cas lorsqu'une partie commune se trouve dans un des bâtiments de la copropriété auquel seuls certains ont accès.
Dans ce cas, seuls les copropriétaires de ce bâtiment sont concernés par les charges liées à cette partie commune ou par les revenus qu'elle procure, a rappelé la Cour. Si cette partie commune est vendue, seuls les copropriétaires qui avaient des droits sur elle et qui en payaient les charges, se partagent le prix. Et dans la proportion de leurs tantièmes, ont précisé les juges.
Après la vente d'une loge de concierge, le syndic, fort de l'unanimité des copropriétaires, avait réparti le prix entre tous. Mais à tort, car cette loge était mentionnée dans le règlement comme partie commune « spéciale » d'un seul des bâtiments. Seuls les copropriétaires de ce bâtiment devaient dès lors participer à la répartition du prix.
(Cass. Civ 3, 22.1.2014, N° 41).
