Suite de notre interview d’Arnaud Dewachter. Impact des propositions Sarkozy sur le marché immobilier, estimation des rendements 2011, obligations de transparence accrues, verdissement des immeubles : le délégué général de l'ASPIM fait un point complet sur l’actualité 2012 des SCPI.
Vous allez bientôt présenter les chiffres des SCPI pour l’ensemble de l’année 2011. Quelles sont vos premières observations ?
Arnaud Dewachter : « Durant le 1er semestre 2011, les 139 SCPI françaises ont collecté 962 millions d’euros et porté leur capitalisation à 23,44 milliards d’euros. Cette tendance positive s’est maintenue durant le second semestre 2011 et je pense que la barre des 25 milliards d’euros de capitalisation a été tutoyée ou franchie. Les rendements moyens en 2011 devraient se situer entre 5,5% et 6%. Une petite baisse de rendement reste toutefois possible, dans l’hypothèse d’une revalorisation des parts qui a pour effet mécanique de diminuer la rentabilité. Mais le niveau de distribution devrait rester stable en 2011. »
La proposition de Nicolas Sarkozy d’augmenter de 30% les possibilités de construction en France aura-t-elle un impact sur le marché des SCPI ?
« Si les mesures envisagées portent leurs fruits, ce sera davantage sur les prix du marché que sur le comportement des SCPI d’habitation qui ne représentent qu’environ 10% du total. »
Comment les SCPI fiscales vont-elles supporter l’extinction, fin 2012, d’un dispositif comme la loi Scellier ?
« C’est une question qui reste en suspens et il faudra entamer un cycle de négociation avec le gouvernement qui sortira de la prochaine élection présidentielle. Ce qu’il y a de sûr, c’est que ces SCPI de défiscalisation ont obtenu des résultats très satisfaisants en matière de production de logements neufs de qualité, ce qui est important dans une période de tension importante sur certaines zones. De même, elles garantissent une protection satisfaisante aux épargnants. A l’avenir, il faudra trouver un nouveau dispositif garantissant aux investisseurs des rendements suffisamment attractifs pour qu’ils aient envie d’injecter leurs capitaux dans le secteur résidentiel. »
A quoi pensez-vous ?
« La création de SCPI de viager ou de SCPI basée sur le démembrement de propriété ont été évoquées par la profession. Si ces produits voient effectivement le jour, ils seront plus axés sur la valorisation du capital que sur le rendement locatif immédiatement servi aux associés. »
Pensez-vous que les pouvoirs publics vont vous contraindre à construire plus de logements sociaux ?
« Ce n’est pas le cœur de métier des gestionnaires d’OPCI. Les investisseurs privés n’aiment pas les contraintes et souhaitent placer leurs investissements comme ils le souhaitent, au bénéfice de leurs clients. Toutefois, pourquoi refuser de construire à des prix relativement modérés si ces opérations garantissent un rendement attractif aux épargnants ? Certaines SCPI sont déjà spécialisées dans la construction de logements intermédiaires. La maîtrise des prix du foncier pourrait être une manière de réduire les coûts, par exemple si des régions, hélas confrontées à des difficultés budgétaires, vendent des terrains à des conditions attractives, notamment dans des régions qui, comme l’Ile-de-France, Paca ou Rhône-Alpes, concentrent pas mal de difficultés. »
La Directive AIFM (Alternative Investment Fund Managers) qui prévoit une supervision accrue pour les fonds alternatifs et leurs gestionnaires s’appliquera aussi aux SCPI. Pourrez-vous y faire face ?
« Cette directive va offrir de nouvelles opportunités au travers d’un passeport européen qui nous permettra de distribuer nos SCPI dans tous les Etats membres de l’UE. Sa transposition en France fait l’objet d’une réflexion approfondie. Les SCPI sont déjà transparentes en matière de contrôle interne et de gestion des risques. Leur bilan est validé par un commissaire au compte et elles disposent d’un conseil de surveillance où les porteurs de parts sont représentés. Contrairement aux valeurs mobilières, elles s’appuient sur un actif tangible et avec lequel le gestionnaire ne peut pas s’enfuir ! Je pense que la transposition de la directive devrait être l’occasion d’une « sortie par le haut ». Ainsi, en contrepartie de ces nouvelles contraintes, les SCPI pourraient être autorisées à investir de façon moins coercitive, et notamment à placer une fraction de leurs actifs dans des SCI ou d’autres SCPI. De même, la limite de 15% qu’elles peuvent consacrer à des travaux devrait être assouplie. »
Comment les SCPI vont-elles se mettre en conformité avec les dispositions issues du Grenelle 2 sur l’environnement ?
« La loi dite « Grenelle II » vise à réduire les dépenses énergétiques de 38% d’ici à 2020 et nous sommes bien décidés à jouer le jeu en réalisant un certain nombre de travaux mais aussi en poussant les locataires à modifier leur comportement dans un sens moins énergivore. La profession a rendu, fin 2011, un rapport aux pouvoirs publics en lui suggérant certaines pistes permettant de gagner des notes dans le classement énergétique, le DPE, catégorie d’immeuble par catégorie d’immeubles. Une chose est sûre : du fait de la lourdeur des travaux à réaliser pour les constructions les plus anciennes, ces travaux devront s’échelonner sur une génération car, dans certains cas, ils nécessiteront de travailler dans des locaux vides.
Le « verdissement » de ces immeubles entraînera-t-il plus particulièrement une baisse de la rentabilité des SCPI détenant un stock d’immeubles anciens ?
« Leur rentabilité pourrait en être affectée sans qu’on soit encore capable d’en chiffrer l’impact. Mais si ces travaux ne sont pas réalisés, c’est la valeur du patrimoine des SCPI qui en pâtira définitivement. »
Du fait de la crise actuelle dans quelle famille de SCPI faut-il investir ?
« Difficile de répondre à cette question. Des classiques diversifiées, aux murs de magasin, des régionales ou internationalement diversifiées, sans oublier les produits de défiscalisation, les différentes catégories de SCPI répondent pratiquement à toutes les stratégies d’investissement immobilier. Et de tout temps, l’immobilier a été un bon refuge en périodes de récession. Reste qu’une crise économique peut peser sur la consommation des ménages et donc sur l’activité commerciale comme jouer sur l’activité des entreprises et donc sur les SCPI de bureaux. Même si l’immobilier est un bon amortisseur, il n’est pas totalement étanche à la crise. »
