Copropriété : faut-il ouvrir un compte bancaire séparé ?

Solde bancaire
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Depuis la loi Alur de 2014, les syndics doivent ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété qu’ils gèrent. Il subsiste toutefois une possible dispense pour les copropriétés de taille modeste. Décryptage.

Longtemps, certains cabinets ont estimé qu’il était de leur intérêt de réunir les fonds des différentes copropriétés gérées sur un même compte bancaire - dit compte collectif - ouvert à leur nom. Principal inconvénient de ce choix : les fonds déposés devenaient juridiquement la propriété du syndic. C’est ainsi que, suite à la défaillance d’un syndic entraînant la saisie de ses biens et valeurs par ses créanciers, des copropriétaires pouvaient perdre leurs avoirs.

Un principe : le compte bancaire séparé…

Après une vingtaine d’années d’hésitations et d’exceptions, la loi Alur (1) a fini par exprimer une position claire permettant de trancher cette épineuse question : désormais, l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires - la copropriété donc - est obligatoire pour toute copropriété de seize lots et plus.

La méconnaissance de cette obligation par le syndic emporte la nullité de plein droit de son mandat, à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés pendant cette période avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

… mais une dérogation possible

Lorsqu’une copropriété comprend au maximum quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale des copropriétaires peut, à la majorité des voix, dispenser le syndic professionnel d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Cette dispense peut être renouvelée mais prend automatiquement fin en cas de changement ou de renouvellement du syndic. Attention : dans tous les cas, un syndic non professionnel – improprement nommé syndic bénévole – doit obligatoirement ouvrir un compte bancaire séparé.

Les faux comptes séparés ne font pas les bons amis

Certains syndics continuent d’ouvrir des comptes bancaires séparés… qui ne le sont pas ! Aussi, pour s’assurer qu’il s’agit bien d’un compte bancaire séparé, l’association de consommateurs CLCV (Confédération du logement et du cadre de vie) recommande de vérifier que l’intitulé du compte comporte uniquement le nom du syndicat des copropriétaires, mais aucune mention du cabinet du syndic.

Qui choisit la banque où sera ouvert le compte ?

Pour ouvrir le compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, le syndic peut s’adresser à l’établissement bancaire de son choix. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires a la possibilité de choisir un autre établissement par une décision votée à la majorité absolue des voix de ses membres. En toute hypothèse, le compte bancaire ne peut jamais faire l’objet d’une convention de fusion, ni d’une compensation, de virement ou d’avance avec tout autre compte.

Selon l’Unarc (Union nationale des responsables de copropriété), il est nécessaire que les tarifs pratiqués par la banque du syndic soient connus du conseil syndical, afin qu’il puisse la mettre en concurrence avec d’autres établissements bancaires. Et si la banque choisie par le syndic pratique des tarifs excessifs, le syndicat des copropriétaires a tout intérêt à en changer, et cela sans que le syndic ne puisse réclamer des honoraires plus élevés à la copropriété.

Transparence au menu

Dans tous les cas de figure, qu’il s’agisse d’un compte bancaire séparé ou d’un compte unique (collectif), le syndic doit transmettre au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires, dès réception de ceux-ci.

Le syndic doit, en outre, ouvrir un compte bancaire spécial au nom du syndicat des copropriétaires, soumis aux mêmes conditions que le compte bancaire principal, sur lequel doivent être versées les fonds appelés auprès des copropriétaires en cas de constitution d’un fonds de travaux.

(1) « Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové » du 24 mars 2014

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© cbanque.com / MM / Septembre 2017