Un copropriétaire ne peut pas se voir réclamer directement le paiement de services par celui qui les a rendus. Il s'agirait d'une procédure irrecevable puisque seul le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a qualité pour agir en justice en vue du recouvrement des charges de copropriété, explique la Cour de cassation.
Ce principe vaut aussi, selon la Cour, lorsqu'il s'agit de payer des charges spécifiques liées à des services particuliers que l'on ne trouve que dans les résidences de service (repas, blanchissage, distractions, etc.). Le problème était posé par un prestataire de service qui avait reçu le pouvoir, en signant un contrat de délégation avec le syndicat des copropriétaires, de faire payer directement ses services par les copropriétaires.
Si la loi de 1965, qui réglemente le fonctionnement de la copropriété, permet d'externaliser des services, précisent les juges, elle ne permet pas d'organisation particulière pour la question des conditions financières. Les sommes dues doivent être intégrées dans les charges de copropriété que seul le syndic peut faire payer. Ce dernier ne peut pas être autorisé par l'assemblée générale à déléguer cette mission à un tiers.
Pas de délégation du pouvoir de recouvrement des charges
Interrogé sur ce point en septembre 2015 par un député, le ministre du Logement a répondu qu'un syndic ne pouvait pas déléguer ce pouvoir de recouvrement des charges, qui lui est propre, et qu'il lui appartenait de mettre en œuvre personnellement les procédures éventuellement nécessaires.
Dans un autre arrêt, la Cour ajoute que le seul fait de payer en retard ne justifie pas le paiement d'une indemnité mais seulement d'intérêts de retard. A moins que ce retard soit dû à la mauvaise foi et crée un préjudice indépendant du retard.
(Cass. Civ 3, 20.10.2016, A 15-18.736 et N 15-20.587).
