La loi de Finances 2016 a prolongé d’un an l’avantage fiscal aux proprétaires-bailleurs qui cèdent un bien immobilier pour être transformé en logement social. Bercy vient de préciser les contours de la mise en application de cette prolongation dans son bulletin officiel.

L’exonération sur les plus-values accordée l’année de la cession d’un bien immobilier ne concerne pas seulement les propriétaires de leur résidence principale. Elle peut aussi s’appliquer aux particuliers qui détiennent un bien immobilier mis en location, alors que dans toute autre situation les gains sont soumis à l'impôt. Ici, l'exonération n'est possible que s’ils cèdent leurs biens bâtis ou non bâtis (1) à un organisme en charge du logement social ou à une collectivité locale (2). Dans ce dernier cas, l'acte de vente doit préciser que la collectivité devra céder par la suite le bien acquis à un organisme charger de proposer des logements permettant de bénéficier de l'aide personnalisée au logement par une convention établie entre l'État et le nouveau bailleur. A défaut, l'exonération ne peut être accordée sous condition (notamment un droit de préemption) que postérieurement à la cession sous la forme d'une réclamation contentieuse après un acte notarié rectificatif.

Une exonération au prorata de la surface

L'exonération sur la cession d'un logement loué peut être totale ou partielle car elle est accordée au prorata de la surface habitable en logement social par rapport à la surface totale des constructions sur le programme immobilier concerné. D'ailleurs, l'acte de vente doit préciser cette proportion et l'acheteur tenir à disposition du fisc les documents et les modalités de calcul.

Ce dispositif d'exonération, qui devait en principe prendre fin au 31 décembre 2015, a été prolongé d’un an dans le cadre de la loi de Finances 2016. Dans son bulletin officiel du 27 avril 2016 (3), l’administration fiscale confirme cette prolongation « pour les cessions réalisées du 1er janvier au 31 décembre 2016 et, à la condition qu'elles aient été précédées d'une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2016, pour celles réalisées du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018. » Une bonne opportunité pour un particulier qui détient un bien immobilier loué et qui ne souhaite pas attendre le nombre d'années nécessaire pour bénéficier de l'abattement sur les plus-values en fonction de la durée de détention (4).

Précautions sur la promesse de vente

Aussi, il faut être attentif à la date de la promesse de vente (à ne pas confondre avec un compromis de vente) et sa validité lorsque la vente est finalisée au-delà de l'année 2016 afin que la « date certaine » ne soit pas litigieuse. Pour rappel, la promesse de vente unilatérale (5) ou synallagmatique acquiert une date certaine si elle est passée sous la forme authentique ou établie par acte sous seing privé (6). Il faut savoir que la forme authentique doit être dressée par un officier public, tel qu'un notaire ou un huissier, et s'impose aux parties si la durée de la promesse dépasse 18 mois. Pour le cas d'une promesse unilatérale passée en acte sous seing privé, elle doit être enregistrée sous 10 jours auprès des services fiscaux.

Deuxième point à ne pas négliger : le profil du bénéficiaire de la vente. En effet, les dispositions prévues par la loi de Finances ne concerne pas seulement les bailleurs sociaux : un organisme HLM, une société d'économie mixte gérant des logements sociaux, une association foncière logement, une société civile immobilière détenue par une association foncière logement ou bien encore un organisme ayant obtenu un agrément de maîtrise d'ouvrage (7).

Élargissement du profil de bailleur social

L'exonération du produit de la vente d'un bien immobilier s'applique aussi à une vente immobilière à « tout concessionnaire qui s'engage à construire des logements sociaux » sous la condition que ces logements soient habitables au plus tard quatre ans après la date de l'acquisition. Si l'acheteur ne respecte pas cette obligation, cela ne remet pas en cause l'avantage fiscal pour le vendeur. Le concessionnaire devra en revanche s'acquitter d'une amende équivalente à 10% du montant de la vente. Il est à noter que la même amende est appliquée si l'acheteur n'a pas obtenu dans les dix-huit mois qui suivent la date de l'acquisition, un agrément de construction, mais seulement pour les cessions conclues jusqu'au 31 décembre 2015. Les cessions conclues depuis le 1er janvier 2016 ne sont pas concernées. (8)

Enfin, cette exonération vise à faciliter la mise à disposition de logement sociaux et surtout à une meilleure répartition sur le territoire. Aussi, cet avantage fiscal sur une cession immobilière ne peut pas s'appliquer si le bien immobilier se situe dans un quartier concerné par un projet de renouvellement urbain (9).

(1) Sauf les biens ou droits mentionnés aux articles 150 UB, 150 UC, 150 UD du Code général des impôts

(2) Le bien ne doit pas constituer un bien patrimonial pour la collectivité en application de la réponse ministérielle Spagnou n° 94050 publiée au Journal officiel le 22 février 2011 à la page 1797

(3) BOI-RFPI-PVI-10-40-110-20160427

(4) Défini à l'article 150 VC du Code général des impôts

(5) Définie par les dispositions de l'article 1589-2 du Code civil

(6) Selon les modalités définies à l'article 1328 du Code civil jusqu'au 30 septembre 2016, puis à l'article 1377 du code civil à partir du 1er octobre 2016

(7) Défini à l’article L. 365-2 du Code de la construction et de l'habitation

(8) Conformément aux dispositions combinées du 2° du A du I et du II de l'article 32 de la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016

(9) Défini à l'article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine