Sous-locataires : quels sont vos droits ?

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Dans les villes où les prix des locations atteignent des sommets, trouver un logement peut se transformer en parcours du combattant, surtout quand on ne dispose pas de garants solides. La mission peut se révéler tout aussi complexe lorsque l’on a besoin d’un pied-à-terre pour quelques semaines seulement. Dès lors, la sous-location peut être une solution. Mais la situation juridique du sous-locataire reste précaire.

La sous-location consiste pour un locataire à mettre tout ou partie du logement qu’il loue à la disposition d’une ou plusieurs personnes, appelées sous-locataires. En contrepartie, ces derniers versent une compensation financière au principal occupant. De fait, il ne s’agit pas d’une sous-location si le bien est prêté gratuitement et ponctuellement.

Sous-location : l’interdiction est la règle, l’autorisation est l’exception

En principe, sous-louer un logement est interdit. « La sous-location, dans le cadre d'un bail d'habitation classique - loi 89 régissant les rapports locatifs modifiée par la loi Alur de 2014 - n'est pas autorisée, car lorsque vous êtes propriétaire vous avez contracté un bail avec un locataire mais pas avec un sous-locataire », nous a ainsi affirmé Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA immobilier.

Cette loi dispose en effet que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement ». Elle prévoit toutefois une exception… « Il y a une expression en droit qui dit qu'on ne peut conférer plus de droit qu'on en a soi-même. Le locataire dispose du droit de jouir du logement, mais il n'a pas le droit de conférer un bail et d'être payé à ce titre, sauf si le propriétaire l'autorise », explique le professionnel de l’immobilier. Cet accord ne peut être ni oral, ni prendre la forme d’un simple email. « L'autorisation du propriétaire doit être expresse, c'est-à-dire écrite, formelle », insiste Eric Allouche.

Concrètement, le locataire doit envoyer au bailleur par lettre recommandée une demande de sous-location. Celle-ci doit mentionner sa durée, ainsi que le montant du loyer qu’il souhaite percevoir. L’indemnisation doit être « cohérente », ajoute le directeur exécutif du réseau ERA immobilier. C’est-à-dire qu’elle ne peut dépasser le montant du loyer payé par le locataire principal. Le propriétaire doit ensuite valider par écrit aussi bien le principe de la sous-location que le montant du loyer à la charge du nouvel occupant. Mais il n’est en aucun cas obligé d’autoriser la sous-location.

Le sous-locataire n’a pas de droit vis-à-vis du propriétaire

Si le bailleur accepte, un contrat précisant la durée de la sous-location et le prix, doit être rédigé. Il est signé par le locataire principal et son sous-locataire. Le propriétaire, lui, peut rester à l’écart. Le directeur exécutif du réseau ERA immobilier insiste en effet sur le fait que « le sous-locataire ne tient ses droits que du locataire. Il n'a pas de droit direct vis-à-vis du propriétaire ».

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne dispose par conséquent d’aucun droit à l’encontre du propriétaire. En d’autres termes, « si le locataire principal quitte le logement, tout l'édifice s'écroule. Le sous-locataire n'est pas prioritaire pour reprendre la location », illustre Eric Allouche. De même « si jamais le locataire ne paie pas son loyer et que le propriétaire le met dehors. Le sous-locataire doit de facto quitter le logement », poursuit-il.

En plus du contrat de sous-location, le sous-locataire doit, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, obtenir deux documents supplémentaires : l’autorisation écrite du bailleur et la photocopie du bail du locataire principal. Ces documents permettent évidemment au nouvel habitant de vérifier qu’il n’occupe pas illégalement le logement. Ils lui permettent notamment de contrôler que la durée du bail originel va bien au-delà de sa période de sous-location. Si ce n’est pas le cas, il risque de devoir quitter le logement si le propriétaire ne reconduit pas le bail du locataire.

Le propriétaire ne peut pas expulser le sous-locataire

Lié uniquement au locataire, le sous-locataire ne peut être expulsé du logement par le propriétaire, et ce même si ce dernier n’a pas autorisé la sous-location. En février 2012, la Cour de cassation a en effet rendu un arrêt dans ce sens. Il indique que le propriétaire doit nécessairement mettre fin au bail de son locataire pour que la sous-location prenne elle-même fin. Mais une fois que le bail est rompu, le sous-locataire doit faire ses valises. Il ne bénéficie ni d’un préavis, ni de la trêve hivernale, nous a confirmé Eric Allouche.

Assurance, aide au logement : mieux vaut rester dans la légalité

Et que se passe-t-il en cas d’incendie, de dégâts des eaux ou de vol ? « Si le propriétaire n'autorise pas la sous-location, le sous-locataire n'existe pas pour le propriétaire. Si le sous-locataire informel détériore le logement, la responsabilité incombe au locataire. Réciproquement, si le locataire principal met le feu et que le sous-locataire en pâtit, ce dernier aura éventuellement droit à un recours contre le locataire, encore faudra-t-il qu'il atteste du paiement d'un loyer. Le propriétaire, lui, se retournera contre le locataire qui demeure le seul responsable », détaille le responsable du réseau ERA immobilier.

Si la sous-location est déclarée, le locataire reste tout autant responsable du logement en cas de sinistre ou de dégradation. « Même si le propriétaire a donné son autorisation, les accords de sous-location prévoient que le locataire reste responsable en cas de détérioration du bien », prévient ainsi Eric Allouche. En conséquence, ce dernier doit continuer à garantir la totalité du logement. Le sous-locataire doit lui assurer la partie qu’il sous-loue.

Pour le sous-locataire, respecter stricto-sensu la procédure lui permet également de prétendre aux aides au logement comme les APL. « Tous les logements individuels ou collectifs situés en France (métropole et Dom) peuvent vous permettre de bénéficier d’une aide au logement : logement meublé ou non meublé, sous-loué, en colocation, hôtel, pension de famille, famille d’accueil, foyer, accession à la propriété d’un logement ancien », explique en effet la Caisse d’allocations familiales sur son site internet.

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