Tableaux de Bords - SCPI en AV 2023/2024

#tableauSCPI avec les données utiles (pour le contrat AV Spirica Spirit) !

Au 23/02/2024 (sans garantie).

Sources : les bulletins trimestriels et le rapports annuels pour l'essentiel (plus les articles au moment des baisses.)

NB. 1/ Le fichier pdf joint en bas est plus lisible

2/ Pour le rendement net après fiscalité étrangère en AV, j'ai bricolé quelque chose dans la colonne "Moyenne nette fisc. étrang. (recalibrée***)", mais ce n'est pas facile de retrouver l'info pour certaines SCPI.


PS. Formule de @nikola31, pour une estimation rapide de la fiscalité étrangère (payée directement par la SCPI) :

La formule est donc :
TR = TR0 x (1 - EX x FISC).

avec
TR0 : taux de rendement avant fiscalité étrangère
EX : proportion des biens situés à l'étranger
FISC : fiscalité moyenne des biens à l'étranger (au dessus j'ai pris 20%)
TR : taux de rendement après fiscalité étrangère

Cela donne rapidement un ordre de grandeur de TR0-TR ~ TR0 x EX x FISC.

Mes résultats sur TR0-TR d'après les docs des SCPI (MAJ 21/02/2024, petits ajustements avec un calcul sur deux ans quand c'est possible) :

0.14 (formule) vs 0.07 (réel) Activimmo

0.58 vs 0.36 Atream Hôtel

0.75 vs 0.20 Europimmo

0.73 vs 0.63 Pierval Santé

0.3 vs 0.09 Primovie

0.96 vs 1.24 Remake

0.4 vs 0.5 PFO

 

[calimero77]

Pourquoi ? Peux-tu préciser ?
Remake Live (fortement exposé à l'étranger) sur Linxea Spirit 2 me semble très intéressant (0% de frais d'entrée, 100% des loyers, pas de délai de jouissance, pénalité de 3% si sortie avant 3 ans).

Comme l'a précisé @Pascal Eric, c'est la fiscalité le soucis, a cause de la double imposition française / étrangère.
Le rendement de Remake Live est de 7,79% mais imposition étrangère déduite on ne touche en AV que 6,35%.
En achat direct il n'y a pas cette double imposition (pas de 17.2% de prélèvements sociaux sur les loyers étrangers).
Par exemple Epargne Pierre qui est 100% investie en France a un rendement de 5.28% et distribue bien 5.28% en AV.

Tant que le rendement de Remake Live est fort pas de soucis, quand le rendement se tassera elle sera peut-être moins intéressante (mais comme elle n'a pas de frais d'entrée autant en profiter en attendant).

 

[flocon]

Et pourquoi l assureur ne nous restitue pas la fiscalite étrangère si corum le fait ? On paie donc 2 fois pour le même produit des prélèvements sociaux plus 0,5 uc ...empilement de frais pas kool pour nous.

 

[Pascal 75]

Et pourquoi l assureur ne nous restitue pas la fiscalite étrangère si corum le fait ? On paie donc 2 fois pour le même produit des prélèvements sociaux plus 0,5 uc ...empilement de frais pas kool pour nous.

Corum étant quasiment à 100% à l'étranger ... ils n'ont pas trop le choix, sinon cela amputerai drastiquement leur rendement .. je pense ...
Pour info, on a eu une discussion très intéressante sur le mode de calcul du TD net de fiscalité étrangère sur la file "Résultats 2023 des SCPI".
Je n'en dis pas plus ici car théoriquement, on ne ne doit pas trop ajouter de commentaire aux files "Tableaux de bord"

 

[agra07]

A cause de la fiscalité.
Pas de rétrocession du crédit d'impôt en AV (sauf chez Corum)

Attention, on ne peut pas comparer ainsi.
En direct la "retrocession" n'est que partielle.
Par ailleurs, en AV les produits des SCPI sont soumis au régime d'imposition spécifique de l'AV ( par exemple: PS oui, mais pas d'IR si produits contenus dans tous les rachats de l'année inférieur à 4600 ou 9200€).
Le calcul de l'avantage performance nette en direct ou en AV est subtil et dépend aussi de la situation de chacun.

 

[moietmoi]

Pas de rétrocession du crédit d'impôt en AV (sauf chez Corum)

Comme l'a précisé @Pascal Eric, c'est la fiscalité le soucis, a cause de la double imposition française / étrangère.

En fait en assurance vie, il n'y a pas double imposition.
L'assureur, personne morale française détenant des biens immobiliers à l'étranger n'est pas soumis à imposition sur les revenus fonciers qu'il encaisse à l'étranger
On peut prendre comme équivalent un particulier qui détient les SCPI au travers d'une sci IS. Les revenus fonciers étrangers ne sont pas imposés
Voir par exemple le détail de la brochure fiscale de SCPI pierval santé qui explique au contribuable français détenant pierval santé dans une sci IS, qu'il faut déclarer les revenus hors fiscalité étrangère et ne pas tenir compte de la fiscalité étrangère.
J'ignore pourquoi le traitement est différent pour les détenteurs de ramake en av et les autres SCPI. ( Peut être le mode de comptabilité )

 

[Bossuet]

En fait en assurance vie, il n'y a pas double imposition.
L'assureur, personne morale française détenant des biens immobiliers à l'étranger n'est pas soumis à imposition sur les revenus fonciers qu'il encaisse à l'étranger
On peut prendre comme équivalent un particulier qui détient les SCPI au travers d'une sci IS. Les revenus fonciers étrangers ne sont pas imposés à l'étranger.
Voir par exemple le détail de la brochure fiscale de SCPI pierval santé qui explique au contribuable français détenant pierval santé dans une sci IS, qu'il faut déclarer les revenus hors fiscalité étrangère et ne pas tenir compte de la fiscalité étrangère.
J'ignore pourquoi le traitement est différent pour les détenteurs de ramake en av et les autres SCPI. ( Peut être le mode de comptabilité )

1/ La SCPI paye directement une fiscalité forfaitaire à l'étranger et ne verse que le revenu net (de cette fiscalité étrangère) à l'associé. Par exemple, 9.0 euros sur 11.1 euros de revenus immobiliers étrangers pour une part.

2/ Si une personne physique imposée en France possède une part, elle déclare au fisc français 11.1 de revenus immobiliers étrangers (ainsi bien sûr que les revenus français), et un mécanisme évite ou atténue une double imposition.

Par ailleurs, la personne ne paie pas les prélèvements sociaux sur ces 11.1 euros de revenus immobiliers étrangers.

En moyenne, le contribuable français y est gagnant.

3/ Si une personne a une UC en assurance vie pour une part de SCPI, elle reçoit 9 euros (et non pas 11.1) sur les AV classiques.

Si elle sort (rachat de l'AV), elle sera redevable à la fois des prélèvements sociaux et de l'IR au titre de l'AV sur ces 9 euros, avec les diverses modalités que l'on sait.

En moyenne, le contribuable français est nettement perdant sur ces revenus immobiliers étrangers en AV.

4/ Il y a bien alors une sorte de double imposition (les 2.1 euros versés à l'étranger par la SCPI et les prélèvements sur les plus-values à la sortie d'une AV).

Corum fait exception car, si j'ai bien compris, elle "rend" les 2.1 euros sur ses AV, ce que ne font pas les autres.

5/ Le TD (taux de distribution) (brut de fiscalité étrangère) des SCPI surestime en assurance vie le gain réel, ce que ne faisait pas le TDVM (qui était net de fiscalité étrangère).

 

[Pascal 75]

Synthèse "SCPI en AV" actualisée au 01/03/2024 :

 

[nikola31]

Synthèse "SCPI en AV" actualisée au 01/03/2024 :

Afficher la pièce jointe 26332
Afficher la pièce jointe 26333

Afficher la pièce jointe 26335

Merci. Difficile de trouver ce type de synthèse par ailleurs. Je ne sais s'il serait utile d'inclure la date de création de la SCPI (en dessous de leur nom).

Remake est référencée dans les contrats Linxea Spirit et Avenir. Je n'ai pas vérifié pour les autres.

 

[Pascal 75]

Pour info, Périal (service Client) a refusé de communiquer leur % "institutionnels".

qq aurait-il ces données ... ?

Cela ne donne pas confiance dans le sens où ce % pourrait être important chez eux ?

 

[lebadeil]

Synthèse "SCPI en AV" actualisée au 01/03/2024 :

Félicitations pour ce tableau @Pascal Eric , je vois que je ne suis plus seul à faire des tableaux de synthèse en couleurs, et j'en suis ravi. Bravo encore