Tableaux de Bords - SCPI en AV 2023/2024

#tableauSCPI avec les données utiles (pour le contrat AV Spirica Spirit) !

Au 23/02/2024 (sans garantie).

Sources : les bulletins trimestriels et le rapports annuels pour l'essentiel (plus les articles au moment des baisses.)

NB. 1/ Le fichier pdf joint en bas est plus lisible

2/ Pour le rendement net après fiscalité étrangère en AV, j'ai bricolé quelque chose dans la colonne "Moyenne nette fisc. étrang. (recalibrée***)", mais ce n'est pas facile de retrouver l'info pour certaines SCPI.


PS. Formule de @nikola31, pour une estimation rapide de la fiscalité étrangère (payée directement par la SCPI) :

La formule est donc :
TR = TR0 x (1 - EX x FISC).

avec
TR0 : taux de rendement avant fiscalité étrangère
EX : proportion des biens situés à l'étranger
FISC : fiscalité moyenne des biens à l'étranger (au dessus j'ai pris 20%)
TR : taux de rendement après fiscalité étrangère

Cela donne rapidement un ordre de grandeur de TR0-TR ~ TR0 x EX x FISC.

Mes résultats sur TR0-TR d'après les docs des SCPI (MAJ 21/02/2024, petits ajustements avec un calcul sur deux ans quand c'est possible) :

0.14 (formule) vs 0.07 (réel) Activimmo

0.58 vs 0.36 Atream Hôtel

0.75 vs 0.20 Europimmo

0.73 vs 0.63 Pierval Santé

0.3 vs 0.09 Primovie

0.96 vs 1.24 Remake

0.4 vs 0.5 PFO

 

[lebadeil]

Celui qui en trouve aura 20 Primopierre, 10 Edissimo et 5 RAP

J'ai trouvé la coquille. Tu es passé de Pascal Eric a Pascal 75 pour la préparation de Pâques ?

 

[manu22]

Du nouveau chez Fortuneo Vie.

 

[Bachel64]

Bonjour,

Intéressant mais j 'ai lu sur le site de FORTUNEO épluchant les infos que les loyers des SCPI étaient redistribués à 85% ..?

Pas bien !!

 

[nikola31]

Bjr, cette SCPI est aussi distribuée par Linxea-Avenir, qu'en est-il de la distribution des revenus ?
85% c'est éliminatoire en ce qui me concerne.

 

[agra07]

Bjr, cette SCPI est aussi distribuée par Linxea-Avenir, qu'en est-il de la distribution des revenus ?
85% c'est éliminatoire en ce qui me concerne.

5,35 % x 0.85=4,55%
Honnête sans plus...
FORTUNEO serait bien avisé de revoir son contrat sur ce point, surtout après la gifle reçue par les assurés détenteurs de SCPI en 2023.

 

[Pascal 75]

Du nouveau chez Fortuneo Vie.

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Surtout pas svp.

Super scpi mais à ne pas souscrire chez Suravenir (85% des ddes).

De plus, il convient d'éviter (pour des raisons fiscales longuement traitées sur la file "baisse des SCPI") les SCPI fortement exposées à l'étranger.

Et Transition Europe est 100% "étranger".

Il vaut donc mieux vraiment s'abstenir de souscrire TE chez FtO.

Par contre, cette très bonne SCPI est adaptée à une souscription en directe ...

 

[micaum]

Surtout pas.
Super scpi, mais à ne pas souscrire chez Suravenir (85% des ddes)

Le problème c'est qu'il n'y a que Suravenir qui propose cette SCPI en AV.
Par ailleurs, on ne paie que 97,5% de sa valeur, alors qu'en direct c'est 110% (10% de frais de souscription).
Il faudrait faire le comparatif sur la durée (en prenant en compte la fiscalité). Sur 10 ans, l'écart ne doit pas être si important. Avec les avantages des SCPI en AV.

 

[Pascal 75]

Le problème c'est qu'il n'y a que Suravenir qui propose cette SCPI en AV.
Par ailleurs, on ne paie que 97,5% de sa valeur, alors qu'en direct c'est 110% (10% de frais de souscription).
Il faudrait faire le comparatif sur la durée (en prenant en compte la fiscalité). Sur 10 ans, l'écart ne doit pas être si important. Avec les avantages des SCPI en AV.

Ton calcul est juste.
MAIS, la rentabilité globale (TRI) d'une SCPi se mesure à long terme ...

Or, tu n'auras que 85% des ddes durant 10 ou 15 ans ou plus ...
Imagine la perte pour toi et le bénéfice pour Suravenir

Le TD de cette SCPI chez FtO passerait à 4,68% au lieu de 5,51% ..

De plus, comme je l'ai dit précédemment, il vaut mieux éviter les SCPI dont le patrimoine est à prédominance étrangère en AV. Or, Transition Europe est carrément à 100% à l'étranger.

Pour ces 2 raisons il faut vraiment éviter d'y souscrire chez FtO

Si tu souhaites souscrire une bonne SCPi en AV reporte toi, éventuellement, à ma synthèse :



En SCPI récentes et performantes, je te recommande plutôt Epsilon 360 et Iroko Zen.
Voir Remake Live (dont la part à l'étranger -65%-) est compensée par son super TD de 7,79% - pour l'instant -)

 

[micaum]

Ton calcul est juste.
MAIS, la rentabilité globale (TRI) d'une SCPi se mesure à long terme ...

Or, tu n'auras que 85% des ddes durant 10 ou 15 ans ou plus ...
Imagine la perte pour toi et le bénéfice pour Suravenir

Le TD de cette SCPI chez FtO passerait à 4,68% au lieu de 5,51% ..

De plus, comme je l'ai dit précédemment, il vaut mieux éviter les SCPI dont le patrimoine est à prédominance étrangère en AV. Or, Transition Europe est carrément à 100% à l'étranger.

Pour ces 2 raisons il faut vraiment éviter d'y souscrire chez FtO

Si tu souhaites souscrire une bonne SCPi en AV reporte toi, éventuellement, à ma synthèse :

Afficher la pièce jointe 27874

En SCPI récentes et performantes, je te recommande plutôt Epsilon 360 et Iroko Zen.
Voir Remake Live (dont la part à l'étranger -65%-) est compensée par son super TD de 7,79% - pour l'instant -)

Le problème vient aussi (surtout) des 0,75% de frais sur UC qui viennent se rajouter sur Fortuneo. Sans cela la différence serait minime (Les 15% de loyers prélevés sont quasiment compensés par les 12,5% de parts en plus pour un même montant d'investissement). Et ces 12,5% de parts en plus peuvent compter s'il y a sortie.

Une autre remarque : Sur Fortuneo, il y a néanmoins peu d'UC immobilières qui rapporte 4,68% . Et encore moins venant d'une SdG de confiance re. Un arbitrage peut avoir du sens pour peu qu'on soit collé fiscalement au contrat. D'accord cependant pour dire que ce n'est pas intéressant d'investir de l'argent frais dans ce montage (ou du moins qu'on peut trouver mieux).

 

[Pascal 75]

Le problème vient aussi (surtout) des 0,75% de frais sur UC qui viennent se rajouter sur Fortuneo. Sans cela la différence serait minime (Les 15% de loyers prélevés sont quasiment compensés par les 12,5% de parts en plus pour un même montant d'investissement). Et ces 12,5% de parts en plus peuvent compter s'il y a sortie.

Une autre remarque : Sur Fortuneo, il y a néanmoins peu d'UC immobilières qui rapporte 4,68% . Et encore moins venant d'une SdG de confiance re. Un arbitrage peut avoir du sens pour peu qu'on soit collé fiscalement au contrat. D'accord cependant pour dire que ce n'est pas intéressant d'investir de l'argent frais dans ce montage (ou du moins qu'on peut trouver mieux).

Je ne suis pas d'accord sur ton analyse selon laquelle les 15% de prélèvement sur tes ddes seraient compensés par l'abattement sur le prix d'achat.

Comme j'avoue avoir la "flemme" de faire le calcul disons que chacun peut analyser cela en fonction de son horizon temporel.

Il n'en reste pas moins qu'être "taxé" de 15% sur MES revenus de SCPI ...

Concernant spécifiquement FtO ->

Je trouve qu'une AV chez FtO ... bof bof .... (pourtant j'en ai 1)

Plus de frais, moins de choix en UdC (aucun fonds monétaire entre autre), offre bonus largement moins bonne que chez les courtiers en ligne.

FtO est un très bon outil bancaire mais pas un bon outil pour une AV performante avec, comme tu l'as très justement signalé, 0,75% de frais de gestion contre 0,5% chez spirica et 0.6% chez Suravenir (courtiers en ligne).

Il y a, d'une part, les banques en ligne et, d'autre part, les courtiers en ligne (2 métiers différents et complémentaires).