Bonjour,
Eh bien, désolé mais pour moi, lorsque je vois un tableau d'amortissement à étages, qui s'étale sur plusieurs dizaines de mois, c'est tout SAUF un amortissement que l'on peut qualifier d'IMMÉDIAT ... ; et c'est en ce sens que je considère que l'appellation est IMPROPRE, même si dans certains milieux elle peut se trouver appelée ainsi !
Quand un emprunteur reçoit son offre préalable, l'échéancier qui l'accompagne ne fait jamais apparaître "un tableau d'amortissement à étages" pour la simple raison qu'à ce stade personne ne connait les dates d'appels de fonds et - suivant les contrats de construction/achat - les montants exacts desdits appels de fonds.
Et même plus tard, à l'occasion des diverses mise à dispositions de fonds, cet "amortissement à étages" n'apparaît pas du tout sur chacun des tableaux d'amortissement provisoires qui sont adressés pour l'occasion.
Je vous laisse donc appeler les évènements comme vous l'entendez mais ce n'est pas pour cela que - concernant les diverses techniques d'amortissement immédiat - votre interprétation soit exacte; elle semble plutôt correspondre à un échéancier à échéances variables prévues dès l'origine et indépendamment de la façon dont les fonds sont mis à disposition.
D'autre part elle ne correspond pas à la pratique des professionnels qui se comprennent parfaitement bien lorsque - dans ce jargon technique - le terme "amortissement immédiat " est employé.
Aussi pour la bonne compréhension des cBanquenautes qui seraient intéressés je précise à nouveau les choses :
Il y a deux notions différentes qui n'on rien à voir l'une avec l'autre.
+ Tout d'abord il y a la manière dont les fonds sont mis à disposition.
Ainsi si vous avez souscrit un emprunt de 200.000€ pour financer l'acquisition d'un logement bâti/fini, la totalité de ce crédit sera débloquée en une seule fois; il n'y aura pas de "fractionnement".
Par contre s'il s'agit "vente en l'état futur d'achèvement (VEFA") ou bien d'un "contrat de construction de maison individuelle (CCMI)" il y aura un calendrier des appels de fonds qui devra être respecté en fonction de l'achèvement des travaux et - suivant le contrat considéré - ce seront de 8 à 10 mises à dispositions successives de fonds qui seront effectuées.
Ce sont ces diverses mises à dispositions successives de "tranches de prêt" que l'on nomme "fractionnement" ou "mises à dispositions fractionnées"
mais - à ce stade il n'et pas du tout question de la façon dont l'emprunteur va les rembourser.
Dans le second cas ci-dessus, l'offre de prêt mentionnera la notion de "différé externe" encore appelée "anticipation" qui s'ajoutera à la durée normale d'amortissement du crédit.
Ainsi un prêt sur 240 mois avec un différé externe/anticipation de 24 mois, si les travaux durent effectivement 24 mois, aura en réalité une durée de 264 mois. Il faut noter que cette durée de différé est externe est un maximum ce qui permet de stopper l'anticipation dès l'achèvement des travaux s'ils se terminent plus tôt.
Or, dans la majorité des cas, ces diverses "tranches de prêt" ne sont pas du tout amorties avant production de la déclaration d'achèvement des travaux et fournitures de la totalité des justificatifs de dépenses.
Il s'en suit que, pendant toute la phase des travaux,
l'emprunteur doit payer les fameux "intérêts intercalaires" qui vont, bien entendu, aller croissant au fur et à mesure où le chantier avance et que les cumuls d'appels de fonds font progresser le recours au crédit sollicité.
+ D'où l'intérêt de cette autre notion qui est l'amortissement immédiat.
A ma connaissance il existe quatre techniques d'amortissements immédiats
qui permettent toutes d'éviter des intérêts intercalaires mais qui, cependant, ne sont pas équivalentes quant à l'économie d'intérêts réalisée.
Mais il faut aussi préciser que la technique qui génère le moindre coût est aussi celle qui exige un effort de trésorerie plus important dès le départ ce qui nécessite donc une très bonne capacité de remboursement de l'emprunteur.
Voici sur l'exemple d'une VEFA de 200.000€ comment - dans le principe - se déroule l'amortissement immédiat :
+ Premier appel de fonds de 5% = 10.000€ => vous commencez à amortir immédiatement ces 10.000€ (Pas de différé externe/anticipation =>
pas d'intérêts intercalaires)
+ Deux mois plus tard nouvel appel de fonds de 15% = 30.000€
Mais -
immédiatement - pendant ces deux mois vous avez déjà amorti une partie des 10.000€ objet du premier déblocage; disons 100€ pour l'exemple.
Dès lors votre nouveau capital restant dû, dans ce cas d'école, sera de 10.000€ - 100€ + 30.000€ = 39.900€ que vous allez désormais commencer à
immédiatement amortir.
+ Et l'on continue ainsi jusqu'au dernier appel de fonds où interviendra alors la phase de "consolidation" et passage en amortissement normal.
Vous avez donc compris que "le fractionnement" est une chose (= manière particulière de mettre les fonds à disposition) et "l'amortissement immédiat", une autre chose, parfaitement bien nommée, qui permet à l'emprunteur de ne pas attendre la fin des travaux pour commencer à rembourser le capital de son crédit est donc éviter tant la phase de différé que les intérêts intercalaires qui en découlent.
Et il y a un autre intérêt très significatif puisque, en évitant 24 mois de différé/anticipation, l'emprunteur évite dans le même temps d'avoir a payer 24 primes d'assurances.
Et cet amortissement, il peut être linéaire, progressif ou dégressif (ces termes ont un sens), mais pas IMMÉDIAT dans ces circonstances ...
Il peut même être "progressif/dégressif régulier ou irrégulier".
Il peut aussi y avoir une alternance des uns et des autres............et même il peut n'y avoir aucune logique l'échéance n'étant alors que la différence entre une échéance cible choisie/définie (donc non calculée) et les autres échéances des autres crédits figurant dans le même plan de financement. C'est très exactement le cas dans les prêts à paliers d'échéances des montages gigognes à échéance lissées.
Mais, quoi que vous en disiez, même dans ces techniques, si les mises à dispositions de fonds ont été fractionnées/successives, l'amortissement immédiat des "tranches de prêt" est possible.
L'amortissement du prêt (synonyme d'accumulation des remboursements partiels du capital emprunté) s'opère alors sur la durée du prêt, et ceci même si l'on opère une modulation en fonction des capitaux restant dus à chaque étape du financement ...
Etant précisé qu'il est cependant possible de voir un amortissement négatif (légal ou pas; discutable ou pas => ce n'est pas ici le sujet), ce qui vous dites ci-dessus est autant vrai dans l'amortissement immédiat de diverses tranches de crédit que pour le reste.
Mais ce n'est pas très grave puisqu'il semble que pratiquement plus personne (dans l'environnement qui vous est familier) ne le propose plus pour des raisons diverses ...
Eh si; il existe encore des banques qui pratiquent l'amortissement immédiat..........et qui savent de quoi l'on parle quand l'on emploie ce terme
Sur le plan de la mise à disposition fractionnée, nous pouvons être d'accord et je fais bien la distinction entre les deux notions ...
Il y a donc bien - ou non - "une mise à disposition fractionnée d'une part
ET dans ce dernier cas, un amortissement différé (avec intérêts intercalaires) ou "un amortissement immédiat" (sans intérêts intercalaires) d'autre part.
Maintenant que les choses me semblent suffisamment expliquées, sauf pour les éventuels cBanquenautes qui, de bonne fois, auraient besoin de précisions complémentaires, fin d'échanges sur le sujet pour ce qui me concerne.
Cdt
