Recherche conseils gros investissement et encours dépassés

[user34004]

Bonjour,

Tout d'abord, j'espère être au bon endroit, dans la bonne rubrique du forum.

Je poste sur ce forum car je suis un investisseur aguerri qui rencontre actuellement des problèmes de "plafonds" d'encours.

Pour faire simple, ma famille et moi même sommes déjà propriétaires d'un patrimoine conséquent.

Ce patrimoine a été acquis en partie à crédit et nous avons aujourd'hui un ratio d'endettement de l'ordre de 25% par rapport à la valeur estimée à la revente de ces biens.

Nous ne souhaitons pas revendre, nous souhaitons acquérir à nouveaux des biens.

Problème, notre encours global est arrivé à environ 1,3 million d'euros répartis sur deux "hommes clés".

Notre banquier historique peine à trouver de nouveaux financements et les autres banquiers traditionnels déjà consultés nous renvoient sur notre banquier histoire qui lui seul a su nous suivre etc.

Nous travaillons dans la construction, la promotion et avons de nombreux contacts dans la finance des "particuliers".

Différents banquiers et courtiers nous ont montré les problèmes liés à nos futurs dossiers.

D'après eux, nous avons atteint un plafond et nos revenus personnels ne nous permettent pas de couvrir la totale défaillance si elle survenait un jour.

Le but de ce message est de savoir si quelqu'un aurait des contacts avec des banquiers spécialisés dans l'investissement locatif et/ou patrimonial.

Je pense qu'il y a quelque chose à creuser du coté de l'écart entre la valorisation des biens et le montant des CRD.

Certains pays proposent des "marges de crédit", "Crédits sur marge" ou "Prêt sur valeur nette".

A ce que j'ai pu lire, ces financements ne sont pas disponibles en France, du moins pas dans la finance accessible.

Je vous remercie du temps accordé à la lecture de ce message et je me tiens à votre disposition si vous avez des questions susceptibles de faire avancer la discussion.

 

[ZRR_pigeon]

avant de pouvoir répondre, quel est l'encours des prêt et quelle est la valeur des biens.
car au bout d'un moment, le faible amortissement des biens fit prendre trop de risque a la banque, vous risquez un risque systemique a vous tout seul, si un gros probleme sur un bien fait "effondrer le chateau de carte".

la solution est plutot du côté des profils de vos prets (trop lent en amortissement, trop longs) que du côté "technique". (vous le disiez vous memes d'ailleurs).

cela dit si vous vouliez acheter le maximum de biens en un minimum de temps, vous avez fait les bons choix, mais cela a ses limites et vous l'avez probablement touché.

il y a surement de l'optimisation a faire pour améliorer le rendu net de vos investissements locatifs, mais on n'a pas assez d'informations pour dire. il faudrait la 2044 pour faire une vraie analyse. mais deja la renta brute et nette de chaque bien peut bien guider.

 

[user34004]

Bonsoir,

Tout d'abord, merci pour votre temps et votre retour.

A ce jour, l'encours total en terme de CRD est de l'ordre de 1 120 000 € pour une valorisation nette totale de 4 910 000 €.

Actuellement la mensualité totale représente 16 000 € (par contre dans les 16 000 € il y a 1404 € de RP mais je les compte car ils sont comptés dans le total du CRD et de la valorisation)

Les loyers sont au total de 20 900 € mensuels.

La totalité des crédits a été réajustée de manière à en réduire durée, cout etc. Une fois par an, nous utilisons des options de nos crédits du type "double mensualité", "modulation de mensualité" etc.
Ces ajustements nous permettent de réduire la durée globale et surtout le cout.

Nous bénéficions de prêts à taux variables spéciaux car CAPE 0. Cela signifie qu'ils ne peuvent que baisser.

Grosso modo, nous avons de très bons taux, et la quasi totalité de ces financements sera terminée d'ici 2021-22.

L'ensemble est réparti sur 30 biens et 8 financements distincts dont un pour la RP.

Je comprends l'effet château de cartes mais cela a peu de sens dans le cadre de financements de ce genre.
Chacune des SCI dispose de bilans et le taux d'occupation frôle les 100% et ce depuis le début.

De plus, en cas de risque de non paiement ou autre, nous pouvons activer les mêmes options.
Baisse des mensualités, éventuellement pause si besoin, allongement de la durée etc.

Nous avons clairement souhaité acheter beaucoup de biens en peu de temps mais nous aimerions ne pas nous arrêter là.

La plupart de nos biens sont neufs et certains nous permettent de bénéficier de lois SCELLIER.
Cela est intéressant mais nous avons maintenant un problème de CSG.

Pour régler ce problème, les investissements 2015 sont entièrement prévus sur de l'ancien avec travaux afin de bénéficier du déficit foncier.

Je bloque actuellement sur deux demandes de prêt. La première avec ma banque historique qui commence à avoir peur et la deuxième avec une autre banque qui bien que voyant la rentabilité a peur de s'engager.

Je n'ai pas les 2044 avec moi mais je peux vous dire que nous sommes archi rentables.

Nos biens ont très peu de charges car neufs, peu de taxes foncières etc.

Nous sommes dans un bon moment mais j'essaie d'aller plus loin et de passer un cap.

C'est là que ça coince, je ne trouve pas grand monde capable de me conseiller et encore moins pour nous prêter.

En espérant avoir été clair dans mes explications, si ce n'est pas le cas, n'hésitez pas.

Bonne soirée.

 

[g.b]

Bonjour,

Bonjour,
Certains pays proposent des "marges de crédit", "Crédits sur marge" ou "Prêt sur valeur nette".

A ce que j'ai pu lire, ces financements ne sont pas disponibles en France, du moins pas dans la finance accessible.

A priori, UBS France le ferait mais visiblement pas sur des parts de SCI. À voir toutefois.

 

[g.b]

Bonjour,

Bonsoir,
Grosso modo, nous avons de très bons taux, et la quasi totalité de ces financements sera terminée d'ici 2021-22.

Attendre et ré-optimiser serait peut-être une option intéressante.

La plupart de nos biens sont neufs et certains nous permettent de bénéficier de lois SCELLIER.
Cela est intéressant mais nous avons maintenant un problème de CSG.

Dans ce cas, attendre la fin du scellier?

En espérant avoir été clair dans mes explications, si ce n'est pas le cas, n'hésitez pas.

Bonne soirée.

Idée mais non compatible avec votre existant. AV au Luxembourg avec usufruit des SCI à l'IS qui va dedans. Ensuite, demander des avances pour faire grossir le patrimoine. Les conditions d'AG2R La Mondiale ne sont pas mauvaises, comprendre sans autant de limitation de temps pour le remboursement de l'avance qu'on trouverait dans des contrats équivalents français.

Problème: avec vos Scellier, vous ne pourriez ré-optimiser ainsi car vous perdriez l'avantage fiscal. Et puis d'ailleurs, vous ne pouvez faire de SCI à l'IS je crois dans ce cas. D'où attendre pourrait être une meilleure option, dans le but de ré-optimiser cela dans 10+ années? Mais je doute que cela soit votre objectif.

 

[paal]

Bonsoir,
A ce jour, l'encours total en terme de CRD est de l'ordre de 1 120 000 € pour une valorisation nette totale de 4 910 000 €.
L'ensemble est réparti sur 30 biens et 8 financements distincts dont un pour la RP.
Nos biens ont très peu de charges car neufs, peu de taxes foncières etc.
La plupart de nos biens sont neufs et certains nous permettent de bénéficier de lois SCELLIER.

Alors primo, un bien qui a un an ou deux n’est plus neuf, mais récent !

Ensuite, et comme vous avez conclu 8 plans de financement distincts, il serait intéressant d’en connaître les dates de remboursement finales, ainsi que les masses de ce que cela représente par échéance, en distinguant bien entendu la RP qui se trouve (actuellement) à l’extérieur du plan d’immobilier locatif.

Actuellement la mensualité totale représente 16 000 € (par contre dans les 16 000 € il y a 1404 € de RP mais je les compte car ils sont comptés dans le total du CRD et de la valorisation)
Les loyers sont au total de 20 900 € mensuels.
Chacune des SCI dispose de bilans et le taux d'occupation frôle les 100% et ce depuis le début.
Je n'ai pas les 2044 avec moi mais je peux vous dire que nous sommes archi rentables.
Nos biens ont très peu de charges car neufs, peu de taxes foncières etc.

Elle doit être sympa la 2044 avec 30 biens, mais tous logés dans plusieurs SCI !

Ensuite 20.900 mensuels, cela fait faite de l’ordre de 250.000 annuels, le tout rapporté à un actif estimé 4.910.000 ; cela fait du 5.10% de moyenne en rendement brut, ce qui est honnête, mais pas archi-rentable à plein régime comme vous le mentionnez … ; alors je sais bien qu’il y a une RP qui ne rapporte pas, et tout dépend un peu de ce qu’elle représente dans l’estimation des 4.910 …

Au fait, avec tout cet immobilier, vous devez être à l’ISF, et les 4.910 (sous déduction du CRD de 1.120) doivent apparaître, à moins qu’ils ne soient répartis sur plusieurs foyers fiscaux ??
A mois que vous ne considériez ces SCI comme professionnelles, mais dans ce cas, les autres revenus se doivent de ne pas être prédominants …

La totalité des crédits a été réajustée de manière à en réduire durée, cout etc. Une fois par an, nous utilisons des options de nos crédits du type "double mensualité", "modulation de mensualité" etc.
Ces ajustements nous permettent de réduire la durée globale et surtout le coût.
Nous bénéficions de prêts à taux variables spéciaux car CAPE 0. Cela signifie qu'ils ne peuvent que baisser.
Grosso modo, nous avons de très bons taux, et la quasi totalité de ces financements sera terminée d'ici 2021-22.

Si je comprends bien, avec les mesures prises, (et en dehors de faculté de remboursement anticipés – mais-est-ce souhaitable ?) il ne semble pas y avoir beaucoup de plus à gratter sous l’angle de l’optimisation des conditions de prêts …

Au fait, les SCI (ou leurs porteurs de parts), elles disposent de liquidités ?

Je comprends l'effet château de cartes mais cela a peu de sens dans le cadre de financements de ce genre.

Ca, c’est votre appréciation d’emprunteur, mais ce n’est certes pas celle d’un prêteur …

De plus, en cas de risque de non paiement ou autre, nous pouvons activer les mêmes options.
Baisse des mensualités, éventuellement pause si besoin, allongement de la durée etc.

Sauf que ces actions ou options, elles ne vont alors pas dans le sens d’une réduction rapide de votre endettement, qui semble se trouver elle-même confrontée à une limite de capacité supplémentaire d’endettement, voire d’évolution de la capacité globale de remboursement des « personnages clefs » de l’ensemble de cette structure …
Et c’est dans ce sens que vous contacts bancaires voudraient très probablement bien vous voir aller …

Nous avons clairement souhaité acheter beaucoup de biens en peu de temps mais nous aimerions ne pas nous arrêter là.
La plupart de nos biens sont neufs et certains nous permettent de bénéficier de lois SCELLIER.
Cela est intéressant mais nous avons maintenant un problème de CSG.
Pour régler ce problème, les investissements 2015 sont entièrement prévus sur de l'ancien avec travaux afin de bénéficier du déficit foncier.

Oui, et vous souhaitez faire chuter la note de CSG grâce à des charges déductibles ; classique !

Je bloque actuellement sur deux demandes de prêt. La première avec ma banque historique qui commence à avoir peur et la deuxième avec une autre banque qui bien que voyant la rentabilité a peur de s'engager.

Mettez-vous un instant à leur place ?

Vous semblez être déjà assez largement endetté (par rapport aux revenus des actionnaires), et vous souhaitez acquérir des biens nécessitant de fortes rénovations, sur lesquels, en l’état actuel, il ne sera pas possible de prendre une sérieuse garantie ; il en irait très probablement autrement pour des biens immédiatement disponibles sur le marché locatif !

Pour approfondir il faudrait bien entendu connaître les revenus des personnes clefs qui sous-tendent cette structure, afin d’évaluer si elles ne prennent pas de risques excessifs, et par voie de conséquence, ne sont en position d’en faire prendre encore davantage par leurs financeurs !

Nous sommes dans un bon moment mais j'essaie d'aller plus loin et de passer un cap.
C'est là que ça coince, je ne trouve pas grand monde capable de me conseiller et encore moins pour nous prêter.
En espérant avoir été clair dans mes explications, si ce n'est pas le cas, n'hésitez pas.
Bonne soirée.

C’est quoi un bon moment en matière immobilière ?
Autrement, tout ceci est logique car l’optique d’un prêteur et celle d’un emprunteur ne sont que très rarement semblables !

 

[g.b]

Nos biens ont très peu de charges car neufs, peu de taxes foncières etc.

Les biens ne resteront pas avec "peu de charges", ils ne sont plus neufs. Idem pour la taxe foncière, elle ne restera pas réduite au-delà de 2 années, si vous avez bien rempli le bon formulaire, au bon moment. Refaites maintenant les calculs avec un niveau de charges estimé dans 5 ans, avec un taux de taxe foncière "normal", un taux d'occupation de 90%, etc.

 

[paal]

Les biens ne resteront pas avec "peu de charges", ils ne sont plus neufs. Idem pour la taxe foncière, elle ne restera pas réduite au-delà de 2 années, si vous avez bien rempli le bon formulaire, au bon moment. Refaites maintenant les calculs avec un niveau de charges estimé dans 5 ans, avec un taux de taxe foncière "normal", un taux d'occupation de 90%, etc.

Houlà !
La saison estivale est largement entamée, et l'hiver va arriver !

Si les gestionnaires commencent à décortiquer, cela va finir par pincer !

 

[user34004]

Bonjour,



A priori, UBS France le ferait mais visiblement pas sur des parts de SCI. À voir toutefois.

Ok merci, je vais regarder si je trouve ce qu'ils font et sur quoi ils le font.

 

[user34004]

Bonjour,



Attendre et ré-optimiser serait peut-être une option intéressante.



Dans ce cas, attendre la fin du scellier?



Idée mais non compatible avec votre existant. AV au Luxembourg avec usufruit des SCI à l'IS qui va dedans. Ensuite, demander des avances pour faire grossir le patrimoine. Les conditions d'AG2R La Mondiale ne sont pas mauvaises, comprendre sans autant de limitation de temps pour le remboursement de l'avance qu'on trouverait dans des contrats équivalents français.

Problème: avec vos Scellier, vous ne pourriez ré-optimiser ainsi car vous perdriez l'avantage fiscal. Et puis d'ailleurs, vous ne pouvez faire de SCI à l'IS je crois dans ce cas. D'où attendre pourrait être une meilleure option, dans le but de ré-optimiser cela dans 10+ années? Mais je doute que cela soit votre objectif.

En effet l'objectif n'est pas d'attendre car je suis jeune mais mon père l'est moins.

L'objectif est de battre le fer pendant qu'il est chaud et que les taux sont bas.

Je ne me suis pas encore penché sur l'idée d'une société au Luxembourg mais cela me parait quand même lourd.