Bien sûr qu'ils ne sont plus neufs.
Alors, en toute logique, il ne faut pas les présenter comme tels, surtout lorsque l’on dispose de votre expérience en matière immobilière …
La totalité des plans locatifs se termine actuellement entre 2021 et 2022 pour des financements contractés entre 2010 et 2014.
La RP représente 1 400 € mensuels et se termine en 2023.
Cela veut donc dire qu’en dehors d’un rachat anticipé de crédit, vous êtes liés avec vos emprunts pendant encore plusieurs années (6 à 7 ans) ; si vous avez par ailleurs des disponibilités, alors la demande d’un placement en assurance-vie très probablement nanti dans l’avenir (au lieu et place d’un remboursement anticipé), serait une solution …
Mais votre réponse ne permet toujours d’isoler quelle est la valorisation de cette résidence principale dans le package de 4.910, car soit elle représente 150.000, et cela n’est pas favorable à la rentabilité de votre parc locatif, soit elle vaut 5 ou 10 fois plus, et cela change bigrement les choses !
Il y a 3 SCI, des logements en nom propre et effectivement plusieurs foyers fiscaux en fonction des parts de chacun.
Mais il s'agit effectivement d'un beau pavé auquel s'ajoute la déclaration Spéciale car SCELLIER etc.
Pour le pavé, je veux bien vous croire !
La rentabilité, je la regarde surtout par rapport au montant emprunté pour financer chacun des biens.
La totalité des biens n'a pas été financé à crédit mais si on isole la rentabilité SCI par SCI et qu'on la compare au cout de revient, on est très bien.
Comme dit précédemment, nous sommes promoteur/constructeur, cela joue plutôt en notre faveur.
La rentabilité est plus basse du fait de la modulation des crédits.
Alors reprenons point par point :
- Une rentabilité (réelle) ne s’analyse pas en comparant un rendement à 100% de la valeur d’un bien, par rapport au financement que l’on aura obtenu pour son acquisition ; juste une illustration en comparant si vous empruntez à hauteur de 80% ou à 40% de la valeur de ce même bien ; si vous obtenez des résultats différents, c’est qu’il y a un loup quelque part !
- Lorsque vous dites on est très bien, est-ce un sentiment partagé avec vos financeurs ?
- Que vous moduliez ou non votre planning de remboursement de crédit, cela ne doit pas changer la rentabilité du BIEN …
- Alors je sais bien qu’il existe des personnes qui raisonnent de façon proche de la vôtre, mais cela reste une incohérence de gestion …
Non pas d'ISF car la valorisation n'apparait pas.
Plusieurs foyers fiscaux, SCI non valorisées etc.
On a possibilité d'allonger la durée et/ou réduire les mensualités. Mais ce n'est pas le but, nous gardons cette solution si problème il y a.
Comme le souligne ZRR, de larges libertés avec la réglementation ?
Attention quand même, lorsqu’il y a défaut de déclaration (voire très large dissimulation d’un actif imposable), l’administration dispose d’un délai de reprise de durée étendue ; et elle a son temps l’administration, même si parfois elle peut louper une ou deux années de taxation ; et en plus les SCI, elle aime bien …
Certaines SCI disposent de liquidités et les porteurs de parts disposent de pseudo liquidités (comptes courants d'associés actuellement non récupérables).
Les banquiers aimeraient que nous placions en assurance vie. C'est leur seule demande.
Et alors, pourquoi donc ne pas étudier cette solution qui est loin d’être stupide …
Je me mets à leur place, des années de relation bancaire sans aucun problème, ni défaut de paiement, ni compte à découvert etc.
Ils ont la main sur tout, hypothèques, cautions etc. sur tous les biens, ceux qu'ils ont financé, ceux qui étaient déjà là en propre.
Comme précisé plus haut, 1.12 million de CRD et potentiellement 4.91 million à la revente.
Ce n'est plus une garantie !!
La aussi, on va commencer par le début …
Vous estimez (ou avez fait estimer) la valeur de votre parc immobilier (RP comprise) à 4.9 millions, dans un marché qui s’effrite graduellement dans de nombreux endroits ; un banquier normal se posera donc la question de connaître la crédibilité de cette donnée, voie de faire évaluer ce parc par un expert du domaine …
Ensuite, comment évoluera la valeur de ce parc dans 3, 5 et 7 ans ?
Le risque, ce sera alors que votre garantie s’effrite avec le marché …
Mais je comprends tout à fait qu'ils aient peur, qu'ont leur demande plus de sécurité.
C'est en quelque sorte pour cela que je recherche un autre type de banquier et/ou de financement.
Un banquier qui aurait l'habitude de prendre un peu plus de "risque".
De fait un fondé de pouvoir de banque n’a pas peur, mais effectivement sa hiérarchie lui demande de respecter un certain nombre de règles dites prudentielles, et les enfreindre ne peut se faire qu’avec une justification très sérieuse …
Nous sommes effectivement, si on calcule de leur manière, très endettés.
Dites-moi, qui dispose des cartes décisives en main ?
Vous, demandeur de prêt, ou votre interlocuteur bancaire qui dispose d’appuyer sur le bouton Start ?
Alors leur manière de calculer, aussi curieuse qu’elle puisse vous paraître, ce sera celle qui prévaut !
Le but n'est pas à terme de n'acheter que de l'ancien avec travaux.
Notre domaine est le neuf (ou récent) et souhaitons nous y tenir.
J’avais bien compris que vous ne souhaitiez pas faire QUE de la rénovation, mais le financement que vous demandez aujourd’hui, c’est une opération du genre, qui change singulièrement des précédentes !
Il y a peu de risque de méconnaissance du marché car nous sommes pro du domaine.
Il n'y a pas de risque démesuré que nous ferions prendre à nos financeurs.
Ce n’est peut être pas l’avis de tout le monde (au moins sur le second volet), et si votre banquier (historique ou non) vous fait sentir le contraire, vous devriez en tenir compte …
Il n’est pas là pour vous décevoir, mais simplement pour étudier une solution, compatible avec les règles qui sont celles qu’on lui demande de respecter …
Le problème vient du fait que les banques préfèrent aujourd'hui conserver leurs fonds propres plutôt que de prêter à des taux ridiculement bas. C'est exactement le problème que j'ai sur la partie promotion immobilière mais là c'est encore un autre niveau de frilosité bancaire.
Les taux sont actuellement très bas (voire historiquement bas), et imaginez un renversement de tendance qui peut toujours être plus ou moins brutal ; nul doute qu’alors, les prix du marchés immobilier (mais obligataire aussi), vont en subir l’impact, et la garantie de votre parc immobilier que vous mettez en exergue en subira les conséquences …
Sur un projet solide et garanti, un banquier va continuer à prêter !
S’il ne le fait pas, c’est qu’il y a quelque chose qui coince, et ce n’est pas seulement une question d’appréciation personnelle d’un risque, par tel ou tel autre banquier !
J'ai la trentaine et j'aimerai profiter des taux bas pour financer un maximum de biens qui seront sortis du champ de la plus value au moment de ma retraite.
C'est mon objectif aujourd'hui, j'ai également conscience que fiscalement il s'agit d'une course en avant qui peut s'avérer sans fin.
Que comprend bien votre objectif, mais n’est-ce pas un poil précipité dans un calendrier très (trop ?) audacieux ?
Je vous indique tout cela en ayant passé plus de 40 années comme interlocuteur d’entreprises diverses en interface avec le monde bancaire …
