Recherche conseils gros investissement et encours dépassés

[user34004]

Oui, il y a l'aspect réglementaire qui impose aux banques de conserver un certain niveau de fonds propres, niveau principalement destiné à couvrir certains aléas de gestion, notamment sur les activités de marché ...

Pour ce qui concerne les activités classiques de prêts et dépôts, une banque recherchera toujours une ressource afin de satisfaire une demande de prêt, ce qui est son métier de base ; et les fonds propres n'ont logiquement rien à voir là-dedans ...

N'oublions pas qu'une banque est une entreprise commerciale (un peu particulière, certes sous l'angle de l'organisation de son bilan), mais ses fonds propres sont là pour préserver son outil de travail et de permettre un coussin amortisseur à son résultat d'activité ....

Pour elle, la ressource c'est un stock, et les prêts sont des créances, donc tout en bas de bilan comme actif net circulant ; et plus cela circule vite, mieux c'est !


Il est certain qu'en matière d'ISF, il n'y a QUE 3 situations :
- un patrimoine situé au dessus des 1.3 million par foyer avec, soit indication du patrimoine net sur la déclaration 2042, soit une déclaration spécifique détaillée au-dessus d'un certain niveau
- un patrimoine RÉELLEMENT au dessous de ce seuil, et on peut alors se dispenser de déclarer
- une autre situation qui résulte d'une absence de déclaration, voire d'une insuffisance de valorisation des actifs déclarés !

Alors dans votre cas, vous avez une panoplie de déclarations 2044, avec une trentaine de biens sur 3 SCI (entre autres, car il y a aussi des biens en direct), et bien entendu, il y a un moment où le système de l'administration va s'occuper du recoupement entre concentration de taxes foncières, déclarations individuelles à l'IR et déclarations ISF qui vont lui manquer ...

Cela peut bien entendu mettre du temps à se révéler, mais une fois une demande anodine d'information adressée et reçue (quand avez-vous souscrit la déclaration ISF relative à vos biens immobiliers ?), vous avez d'abord une interruption du délai de prescription, et le dialogue (si l'on peut dire) va alors s'engager ...

Alors s'il n'existe pas de modèle "iceberg", il existe quelques logiciels sous-marins fiscaux spécialisés chargés d'évaluer la partie émergée, mais aussi de détecter celle qui se trouve sous la surface !

Effectivement la question de l'ISF viendra un jour ou l'autre.
Pour le moment il n'y a pas de déclaration car les achats se sont fait par le biais de sci et la valorisation n'est pas faite.

Même si cela est "limite" nous avons l'avantage d'être situé sur plusieurs départements, différents centre des impôts etc.

Mais nous avons conscience qu'un jour ou l'autre il faudra déclarer ou répondre à certaines demandes.

Petit avantage, d'après mes calculs, aujourd'hui, l'ISF ne pourrait être demandé qu'à mes parents car ils ont la plus grosse part. Je viens ensuite et mon frère et ma sœur sont hors sujet.

Les parts de sci qui plus est quand elles sont démembrées n'ont pas la même valeur au niveau de l'isf. Il existe des abattements, c'est pour cela que je pense que nous sommes encore limite.

Merci pour vos conseils.

 

[paal]

Merci,
Oui 4 foyers fiscaux, le mien, mes parents, mon frère et ma sœur.
On a deux résidences principales dedans

Et comment sont réparties les parts de SCI entre ces 4 foyers ?
Car si certains foyers disposent d'un pourcentage minoritaire leur permettant de ne pas avoir à renseigner la partie ISF de leur déclaration, cela risque d'être tout à fait différent pour les porteurs qui disposent d'une participation plus importante !

Mais la question de l'ISF pourrait peut être se poser si on faisait des ventes.
Là pour le moment, on a juste bâti du patrimoine à moindre coût.

Vous semblez avoir bien mal lu les textes et les principes de l'ISF ...

La valorisation à la revente n'apparaît nulle part.

Bien entendu puisqu'il n'y a pas eu de vente, mais l'ISF se calcule sur la base d'une valeur de MARCHÉ des biens constituant votre patrimoine (à la date du 1er janvier de chaque année ...)

Et il y a une chose que l'administration sait (ou va se rendre compte) c'est que vous avez 3 SCI avec des porteurs de parts déclarés et donc connus, et que vous avez tout une série de biens sur lesquels elle émet des avis de taxe foncière ...

Et elle va prendre le temps de rechercher des valeurs de biens similaires aux vôtres (elle dispose d'une base de données interne à l'administration très précise), et elle aura même initié un service visant à vous faire sentir ce dont elle dispose, le tout destiné à des personnes dans votre situation ...

Ensuite, vous avez 3 méthodes de valorisation des biens immobiliers admises par l'administration, dont une a sa préférence ...

Alors admettons qu'au travers de vos SCI vous ayez acquis vos 30 biens pour une somme globale de 3.8 (ceux que vous estimez valoir 4.9), si l'administration s'intéresse à votre cas, elle va reprendre chacun des biens dans lesquels vous serez intervenu, et elle va vous indiquer que le bien acheté 150.000 en 2011, il vaut aujourd'hui (selon elle) 180.000 (ou 220.000), et comme vous n'aurez rien déclaré à l'ISF, vous serez de fait sous une forme de taxation d'office, avec une charge de la preuve renversée qui vous sera défavorable ...

Et c'est là que je parle d'une forme de dialogue forcé, où il faudra que vous disposiez d'éléments persuasifs afin de parvenir à lui faire admettre la valorisation que vous aurez retenue ; et elle peut mener l'exercice une bonne trentaine de fois, sachant que les résidences principales logées dans une SCI ne bénéficient pas de l'abattement dont on peut disposer à titre de propriétaire en direct !

Même un ministre vient récemment d'en faire l'expérience, et se sera fait redresser !

Bonne chance, car sur ce plan, elle est bien plus armée que vous ne pouvez l'être !

 

[user34004]

Alors, en toute logique, il ne faut pas les présenter comme tels, surtout lorsque l’on dispose de votre expérience en matière immobilière …


Cela veut donc dire qu’en dehors d’un rachat anticipé de crédit, vous êtes liés avec vos emprunts pendant encore plusieurs années (6 à 7 ans) ; si vous avez par ailleurs des disponibilités, alors la demande d’un placement en assurance-vie très probablement nanti dans l’avenir (au lieu et place d’un remboursement anticipé), serait une solution …

Mais votre réponse ne permet toujours d’isoler quelle est la valorisation de cette résidence principale dans le package de 4.910, car soit elle représente 150.000, et cela n’est pas favorable à la rentabilité de votre parc locatif, soit elle vaut 5 ou 10 fois plus, et cela change bigrement les choses !


Pour le pavé, je veux bien vous croire !


Alors reprenons point par point :
- Une rentabilité (réelle) ne s’analyse pas en comparant un rendement à 100% de la valeur d’un bien, par rapport au financement que l’on aura obtenu pour son acquisition ; juste une illustration en comparant si vous empruntez à hauteur de 80% ou à 40% de la valeur de ce même bien ; si vous obtenez des résultats différents, c’est qu’il y a un loup quelque part !
- Lorsque vous dites on est très bien, est-ce un sentiment partagé avec vos financeurs ?
- Que vous moduliez ou non votre planning de remboursement de crédit, cela ne doit pas changer la rentabilité du BIEN …
- Alors je sais bien qu’il existe des personnes qui raisonnent de façon proche de la vôtre, mais cela reste une incohérence de gestion …


Comme le souligne ZRR, de larges libertés avec la réglementation ?

Attention quand même, lorsqu’il y a défaut de déclaration (voire très large dissimulation d’un actif imposable), l’administration dispose d’un délai de reprise de durée étendue ; et elle a son temps l’administration, même si parfois elle peut louper une ou deux années de taxation ; et en plus les SCI, elle aime bien …


Et alors, pourquoi donc ne pas étudier cette solution qui est loin d’être stupide …


La aussi, on va commencer par le début …
Vous estimez (ou avez fait estimer) la valeur de votre parc immobilier (RP comprise) à 4.9 millions, dans un marché qui s’effrite graduellement dans de nombreux endroits ; un banquier normal se posera donc la question de connaître la crédibilité de cette donnée, voie de faire évaluer ce parc par un expert du domaine …

Ensuite, comment évoluera la valeur de ce parc dans 3, 5 et 7 ans ?
Le risque, ce sera alors que votre garantie s’effrite avec le marché …


De fait un fondé de pouvoir de banque n’a pas peur, mais effectivement sa hiérarchie lui demande de respecter un certain nombre de règles dites prudentielles, et les enfreindre ne peut se faire qu’avec une justification très sérieuse …


Dites-moi, qui dispose des cartes décisives en main ?
Vous, demandeur de prêt, ou votre interlocuteur bancaire qui dispose d’appuyer sur le bouton Start ?
Alors leur manière de calculer, aussi curieuse qu’elle puisse vous paraître, ce sera celle qui prévaut !


J’avais bien compris que vous ne souhaitiez pas faire QUE de la rénovation, mais le financement que vous demandez aujourd’hui, c’est une opération du genre, qui change singulièrement des précédentes !


Ce n’est peut être pas l’avis de tout le monde (au moins sur le second volet), et si votre banquier (historique ou non) vous fait sentir le contraire, vous devriez en tenir compte …
Il n’est pas là pour vous décevoir, mais simplement pour étudier une solution, compatible avec les règles qui sont celles qu’on lui demande de respecter …


Les taux sont actuellement très bas (voire historiquement bas), et imaginez un renversement de tendance qui peut toujours être plus ou moins brutal ; nul doute qu’alors, les prix du marchés immobilier (mais obligataire aussi), vont en subir l’impact, et la garantie de votre parc immobilier que vous mettez en exergue en subira les conséquences …

Sur un projet solide et garanti, un banquier va continuer à prêter !
S’il ne le fait pas, c’est qu’il y a quelque chose qui coince, et ce n’est pas seulement une question d’appréciation personnelle d’un risque, par tel ou tel autre banquier !


Que comprend bien votre objectif, mais n’est-ce pas un poil précipité dans un calendrier très (trop ?) audacieux ?
Je vous indique tout cela en ayant passé plus de 40 années comme interlocuteur d’entreprises diverses en interface avec le monde bancaire …

Bonjour,

La question de l'assurance vie se pose régulièrement.
Actuellement nos fonds propres sont bloqués en compte courant d'associés sur l'activité promotion immobilière.
Sur ce secteur, nous n'avons aucun concours bancaire dédié, que des financements pour des montants marginaux.

Il faut comprendre que dans le bloc total, il y a deux RP, la mienne et celle de mes parents.
La mienne vaut environ 350 000 € et celle de mes parents 450 000 €. Il nous reste respectivement 116 000 € et 107 000 € de CRD.

Je suis d'accord avec vous sur bien des points et il est clair qu'il y a quelque chose qui coince au niveau bancaire.

La réponse est simple, un amalgame est fait entre notre activité professionnelle et notre patrimoine personnel.

La banque ne nous prête que pour financer notre patrimoine personnel et refuse à financer notre activité professionnelle.

Le hic si ont peut dire, c'est que d'autres banques exigent des revenus du "travail" beaucoup plus importants que ceux que nous avons actuellement. Problème, ces mêmes revenus sont liés à la promotion immobilière et il s'agit d'un secteur où ils n'ont plus aucune confiance.

En ce qui concerne les taux etc. j'ai bien conscience de tout cela mais il faut bien prendre une direction non ?

Pour la valorisation, celle qui ressort aujourd'hui est celle que j'ai moi même effectué.
Elle est modérée et tient en grande partie de la tendance actuelle du marché.

J'ai entamé des démarches auprès d'un expert (DTZ) pour une valorisation plus "réelle" sur laquelle un banquier pourra s'appuyer.

Pour l'ISF j'ai déjà répondu plusieurs fois, je prends le risque aujourd'hui car il est défendable.
Peu de chances que l'ont soit réellement imposable aujourd'hui et si tel est le cas, les sommes sont minimes.
Cela sera différent dans quelques années, si je ne parviens pas à augmenter d'une manière ou d'une autre le CRD.

Merci en tout cas pour toutes vos réponses.
J'ai du mal à gérer toutes les réponses, citations etc.

 

[user34004]

Et comment sont réparties les parts de SCI entre ces 4 foyers ?
Car si certains foyers disposent d'un pourcentage minoritaire leur permettant de ne pas avoir à renseigner la partie ISF de leur déclaration, cela risque d'être tout à fait différent pour les porteurs qui disposent d'une participation plus importante !



Vous semblez avoir bien mal lu les textes et les principes de l'ISF ...


Bien entendu puisqu'il n'y a pas eu de vente, mais l'ISF se calcule sur la base d'une valeur de MARCHÉ des biens constituant votre patrimoine (à la date du 1er janvier de chaque année ...)

Et il y a une chose que l'administration sait (ou va se rendre compte) c'est que vous avez 3 SCI avec des porteurs de parts déclarés et donc connus, et que vous avez tout une série de biens sur lesquels elle émet des avis de taxe foncière ...

Et elle va prendre le temps de rechercher des valeurs de biens similaires aux vôtres (elle dispose d'une base de données interne à l'administration très précise), et elle aura même initié un service visant à vous faire sentir ce dont elle dispose, le tout destiné à des personnes dans votre situation ...

Ensuite, vous avez 3 méthodes de valorisation des biens immobiliers admises par l'administration, dont une a sa préférence ...

Alors admettons qu'au travers de vos SCI vous ayez acquis vos 30 biens pour une somme globale de 3.8 (ceux que vous estimez valoir 4.9), si l'administration s'intéresse à votre cas, elle va reprendre chacun des biens dans lesquels vous serez intervenu, et elle va vous indiquer que le bien acheté 150.000 en 2011, il vaut aujourd'hui (selon elle) 180.000 (ou 220.000), et comme vous n'aurez rien déclaré à l'ISF, vous serez de fait sous une forme de taxation d'office, avec une charge de la preuve renversée qui vous sera défavorable ...

Et c'est là que je parle d'une forme de dialogue forcé, où il faudra que vous disposiez d'éléments persuasifs afin de parvenir à lui faire admettre la valorisation que vous aurez retenue ; et elle peut mener l'exercice une bonne trentaine de fois, sachant que les résidences principales logées dans une SCI ne bénéficient pas de l'abattement dont on peut disposer à titre de propriétaire en direct !

Même un ministre vient récemment d'en faire l'expérience, et se sera fait redresser !

Bonne chance, car sur ce plan, elle est bien plus armée que vous ne pouvez l'être !

Merci.

Trop compliqué d'expliquer la répartition des SCI par écrit.
J'ai un tableau que je mettrai en ligne dès demain si cela peut aider l'analyse.

Les RP ne sont pas dans les SCI.

La totalité des biens a été acquis pour environ 1,6 millions €.

Il s'agit pour la plupart de constructions.

Un bien a été obtenu par succession et représente environ 150 000 €.

 

[user34004]

En ce qui concerne le calendrier, il peut paraitre précipité mais nous n'avons fait qu'écouter ce que notre banque nous a demandé.

Le dernier financement en date a été fait en 2013.

Ils avaient demandé une "pause" dans les investissements locatifs pour 2013 et nous avons finalement laissé passer 2014 car nous nous sommes préoccupés de nos projets pro pendant ce temps là.

Le calendrier n'est pas trop audacieux, du moins j'aimerai qu'il soit plus rapide mais cela est utopiste.

 

[paal]

Effectivement la question de l'ISF viendra un jour ou l'autre.
Pour le moment il n'y a pas de déclaration car les achats se sont fait par le biais de sci et la valorisation n'est pas faite.

Oui, mais cela reste de votre domaine de responsabilité que de ne pas valoriser les parts de SCI détenues, et ce n'est pas opposable à l'administration ...

Les biens sont acquis, et ils ont un propriétaire (qu'ils soient en SCI ou non), et lorsqu'il s'agit d'une SCI, il doit être tenu compte de la valeur des parts détenues, après abattement pour démembrement s'il y a lieu ...

Mais il y a souvent débat sur la valeur équitable de l'abattement acceptable !

Même si cela est "limite" nous avons l'avantage d'être situé sur plusieurs départements, différents centre des impôts etc.
Mais nous avons conscience qu'un jour ou l'autre il faudra déclarer ou répondre à certaines demandes.

Détrompez-vous sur ce point, et il est facile de le vérifier ...

Je connais un certain nombre de contribuables qui ont des biens immobiliers dispersés sur plusieurs départements et certains changent d'adresse de résidence principale ; et bien, il suffit qu'ils mentionnent ce changement d'adresse sur leur déclaration IR, et tous les avis de taxe foncière arrivent ensuite à la bonne nouvelle adresse, sans formalité particulière !

Petit avantage, d'après mes calculs, aujourd'hui, l'ISF ne pourrait être demandé qu'à mes parents car ils ont la plus grosse part. Je viens ensuite et mon frère et ma sœur sont hors sujet.
Les parts de sci qui plus est quand elles sont démembrées n'ont pas la même valeur au niveau de l'isf. Il existe des abattements, c'est pour cela que je pense que nous sommes encore limite.
Merci pour vos conseils.

Donc le risque est plus que bel et bien présent pour le couple porteurs majoritaire de parts !

En l'absence de déclaration ISF, le délai de prescription triennal se trouve doublé, soit 6 années ; et l'administration dispose alors donc de tout son temps pour vous regarder faire de façon silencieuse, jusqu'au jour où elle se décide d'intervenir ; et là c'est souvent en décembre de la dernière année avant prescription ... (c'est du classique !)

 

[user34004]

Deux choses:
- Ce n'est pas parce que les taux sont bas qu'on fait forcément de bonnes affaires. Le point important c'est le coût du bien à la base.
- Visiblement, vous souhaitez vendre dans 30+ années. D'une part, rien ne dit qu'il y aurait réellement une plus-value à faire. D'autre part, ce n'est pas forcément intéressant. Avez-vous pensez à vos éventuels enfants (transmission, etc.)?

IMHO, je pense qu'un modèle SCI IR (NP) + SCI IS (US) + holding SAS + AV lux est quelque chose que j'aurais plus tendance à regarder personnellement. Mais bon, vu l'état actuel, ce n'est pas envisageable. i.e. il faudrait maintenant attendre au moins la fin des Scellier.

Ensuite, bâtir un patrimoine non-immobilier me paraît être primordial. Donc, vous dites être très bien actuellement sur ce pan. Certes, pourquoi ne pas se pencher maintenant sur le pan financier?

D'ailleurs, vous n'avez jamais pensé à consulter plusieurs CGPI?

Effectivement les taux ne font pas tout.

Je souhaite effectivement vendre après exonération des plus values, pour le moment 30 ans mais on est pas à l'abri d'un changement.

La solution de transmission est déjà en cours du coté de mes parents mais cela règle plus ou moins leur problème mais pas le mien.
Les biens "donnés" actuellement rentreront un jour ou l'autre dans mon patrimoine.

J'ai 30 ans aujourd'hui et deux enfants, j'ai pensé attendre mes 40 ans pour commencer à effectuer des donations.

Je ne sais pas ce que vous en pensez, mais il peut être judicieux d'attendre encore un peu que mon patrimoine soit "fixé" dans son orientation. Aucun intérêt à donner quelque chose pour le vendre ensuite.

Je ne connais pas le montage que vous indiquez mais je suis curieux.

Je n'aime pas trop l'idée de patrimoine non-immobilier. Mes parents ont déjà fait l'expérience des assurances vies etc. et sortir au bout de 15 ans et avoir uniquement son patrimoine cela me plait moyen moyen.

Les CGPI, j'ai déjà essayé et je n'ai eu aucune réponse de ceux d'Avignon.

La j'essaie actuellement de passer par le réseau banque privée pour faire les bonnes rencontres.

Comme vous pourrez également le comprendre, je suis dans une position atypique ou les gens ont du mal à me prendre au sérieux.
J'ai conscience que peu de personnes ont mon age et présentent mon profil.
De plus que nous avons acquis tout cela il est vrai en peu de temps.

 

[user34004]

J'en conviens tout à fait.

J'ai quand même du mal à comprendre que les banquiers regardent une situation globale et fassent un amalgame uniquement quand il va dans leur sens.

Si on regarde une rentabilité "réelle" il faut tout prendre en compte et cela est très compliqué voire quasi impossible.

Afin de connaitre la rentabilité réelle il me semble important de prendre en compte l'imposition de chacun des associés, les réductions en place, le nombre de parts sur le foyer etc.

Les charges réelles ne sont pas les mêmes d'une personne à l'autre et ils prennent rarement ce critère en compte.

 

[paal]

Bonjour,
La question de l'assurance vie se pose régulièrement.
Actuellement nos fonds propres sont bloqués en compte courant d'associés sur l'activité promotion immobilière.
Sur ce secteur, nous n'avons aucun concours bancaire dédié, que des financements pour des montants marginaux.

Autant dire que vos facultés de remboursements anticipés sont limitées, ce qui ne favorise pas la souscription de contrats d’AV …

Il faut comprendre que dans le bloc total, il y a deux RP, la mienne et celle de mes parents.
La mienne vaut environ 350 000 € et celle de mes parents 450 000 €. Il nous reste respectivement 116 000 € et 107 000 € de CRD.

Et ces résidences principales se trouvent hors champs des SCI, ce qui est bien !

Je suis d'accord avec vous sur bien des points et il est clair qu'il y a quelque chose qui coince au niveau bancaire.

La réponse est simple, un amalgame est fait entre notre activité professionnelle et notre patrimoine personnel.
La banque ne nous prête que pour financer notre patrimoine personnel et refuse à financer notre activité professionnelle.

Je ne connais pas les données de vote activité pro, mais les banquiers doivent avoir leurs raisons pour prendre une telle position …

Le hic si ont peut dire, c'est que d'autres banques exigent des revenus du "travail" beaucoup plus importants que ceux que nous avons actuellement. Problème, ces mêmes revenus sont liés à la promotion immobilière et il s'agit d'un secteur où ils n'ont plus aucune confiance.

A vous lire au fil des posts, je me doutais bien qu’il devait y avoir quelque chose de ce genre !

En ce qui concerne les taux etc. j'ai bien conscience de tout cela mais il faut bien prendre une direction non ?

Vous devriez regarder l’évolution du TEC10 publié par France Trésor ; il me semble que c’est un assez bon indicateur avancé !

Pour la valorisation, celle qui ressort aujourd'hui est celle que j'ai moi même effectué.
Elle est modérée et tient en grande partie de la tendance actuelle du marché.
J'ai entamé des démarches auprès d'un expert (DTZ) pour une valorisation plus "réelle" sur laquelle un banquier pourra s'appuyer.

Autant dire que votre propre estimation, sauf à se trouver très pertinemment justifiée, ne pèsera pas lourd en cas de dissension …
Une expertise par un expert indépendant (visant à renseigner l’annexe immobilière de l’imprimé ISF par exemple) serait d’une assez grande utilité préventive (pour l’ensemble des foyers fiscaux concernés !)

Pour l'ISF j'ai déjà répondu plusieurs fois, je prends le risque aujourd'hui car il est défendable.
Peu de chances que l'ont soit réellement imposable aujourd'hui et si tel est le cas, les sommes sont minimes.
Cela sera différent dans quelques années, si je ne parviens pas à augmenter d'une manière ou d'une autre le CRD.
Merci en tout cas pour toutes vos réponses.

Qu’est-ce qui vous permet de considérer que votre situation au regard de l’ISF est défendable ?
Disposez-vous d’une annexe de la déclaration pré-renseignée, mettant en lumière que pour tous les porteurs de parts, le seuil de la part immobilière est inférieure à 1.3 ?

Pour votre frère et votre sœur, c’est possible, mais pour vous et surtout pour votre père ?
Ensuite, et si vous continuez à acquérir des biens, ils ne vont pas se trouver financés à plus de 100%, et donc la base nette de votre patrimoine sera de nature à progresser …

 

[jodel140]

J'ai un tableau que je mettrai en ligne dès demain si cela peut aider l'analyse.

Avec toutes les indications chiffrées que tu as déjà données, tu ajoutes à ton tableau tes noms et adresse et ce sera complet pour la patrouille !
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