Optimisation de la Transmission Résidence Principale d'un Oncle sans enfant à ses neveux

[mulotier157]

Merci de vos retours !

solution Buffeto …..ton oncle vend sa maison en viager occupé et il place le bouquet sur une AV avec ses neveux comme bénéficiaires ….

Disons que la maison du tonton a un caractère affectif et qu'on aimerait qu'elle reste dans la famille.

Avant d'arriver à l'idée du montage d'une SCI, j'avais envisagé le viager mais en famille avec moi comme acheteur (car j'ai de l'épargne pour le bouquet et une capacité d'endettement pour payer la rente mensuelle) ce qui n'est pas le cas de ma sœur.
Mais j'avais identifié 2 problèmes potentiels :
- le viager "en famille" (j'ai lu sur la toile que c'était "dangereux" dans le sens que l'état peut trouver que c'est une donation déguisée (ce qui ne serait pas totalement faux en étant objectif)
- une possibilité de jalousie entre ma soeur et moi…

Qu'en est-il du 1er problème !? (pour le 2e, c'est à gérer entre ma sœur et moi)

La seule variable que l'on ne connaît pas, c'est le patrimoine financier de l'oncle, par exemple combien peut-il mobilier sur un contrat AV dès maintenant (à supposer qu'il n'en ait pas déjà un) ; on sait qu'il a la soixantaine (est-ce 62 ou 69 ?) et qu'il avait des frères et soeurs (dont la mère des enfants), mais on ne connaît pas son âge précis ....

Car il reste à savoir de combien de temps il dispose avant ses 70 ans, pour accumuler des primes avant ces fameux 70 ans ; accumuler après, c'est nettement plus restrictif ....

Ce que l'on ne connaît pas non plus, c'est la capacité d'endettement de chacun des enfants destinataires du bien .. ; en ont-ils une, et si oui, de quel niveau ...


Tout à fait bonne, mais c'est conditionné par les capacités financières du Tonton ....

Le schéma privilégié :
- les neveux/nièces disposent d'une capacité d'endettement à déterminer à la fois en montant et en durée
- ils souscrivent un crédit pour acheter la nue-propriété (en indivision ??) de la maison du tonton
- le notaire règle au tonton le montant d'un éventuel apport et fait verser le montant du crédit
- le tonton place les montants reçus sur une AV avec un clause bénéficiaire en faveur des neveux ....

Pas de SCI, pas de droits de succession et autres tracasseries !!
Et là, nous ne sommes même plus dans le successoral, mais dans une vente viagère ordinaire ....

Le tonton va déclarer sa rente de son côté (pourra-t-il le faire après 70 ans), mais constitue le contrat AV bien avant, en faisant de telle sorte de l'alimenter avant ses 70 ans ; c'est un point qui peut s'avérer difficile à optimiser davantage, et il risque de perdre 10% d'abattement sur la rente au passage ** (régler un impôt sur 40% au lieu de 30%) ; mais là, tout dépend de la valeur du bouquet qui, plus il est important, plus il va réduire le montant de la rente viagère et donc le complément d'imposition lié à la rente du tonton ....

** sauf si la vente se fait dans les derniers jours avant son anniversaire, et que la première rente viagère se trouve versée juste après ses 70 ans (tangent)

D'un autre côté c'est mineur, car les neveux et nièces vont bénéficier de ces 10%, mais sur la valorisation de la nue-propriété de ce qu'ils vont avancer

Des précisions sur mon oncle : il aura 64ans en octobre, il est en bonne santé ; hormis sa RP, il possède environ 130k€ chez l'Ecureuil dont 80/90k€ en AV, le reste réparti entre PEL, LA, LDD, PEA, parts sociales. Il n'a rien ailleurs. On a bien en tête d'optimiser le montant de ces AV avant ces 70 ans.

Ses héritiers légaux sont : sa mère (=notre grand-mère) et sa sœur (notre mère). Son père (=notre grand-père) est décédé il y a près de 30ans.
Sa mère (=notre grand mère) n'a eu que 2 enfants (=notre oncle et notre mère). Notre mère n'a eu que 2 enfants (=ma sœur et moi). Autrement dit ma sœur et moi sommes les seuls petits-enfants de ma grand-mère et nous sommes les seuls neveu et nièce de mon oncle.

Comme dit plus haut dans mon message, j'ai une capacité d'endettement mais quid du viager en famille !?

Bonjour,
le cas est intéressant et mérite réflexion....
dans un premier temps je pense regarder qui sont les héritiers légaux de l'oncle , en fonction bien sûr de différentes hypothèses; Ceci de façon a ce que les héritiers légaux donnent leur acceptation pour que par la suite ils ne puissent venir contester les droits des 2 frères et soeurs qui héritent de la maison ou de son équivalent;
en supposant que votre grand mère n'ait pas eu d'autres enfants qui ont des enfants, à priori aujourd'hui au décès de votre oncle , c'est sa mère( votre gd mère) et sa soeur(votre mère) qui hériteraient;
donc pour tout montage, il faudrait au mieux l'accord des 2;
pour l'instant je pencherais la première solution(donation de la nue pro) car le viager me semble impossible et ne trouverait pas preneur ni aux yeux des particuliers, ni des investisseurs( oncle trop jeune, et maison) il vaut meiux avoir 75 ans en appartement...

mais il doit être possible de le faire astucieusement sans doute avec une double donation( envers les héritiers légaux, puis vers vous 2)

J'avais pensé aux doubles donations dans mon premier message. Mais peuvent-elle s'affranchir d'un montage d'une SCI si on souhaite que ce soit fait du vivant de mon oncle et surtout du vivant de notre grand-mère qui devrait partir avant lui ?

 

[paal]

Merci de vos retours !
Disons que la maison du tonton a un caractère affectif et qu'on aimerait qu'elle reste dans la famille.

C'était presque sous-entendu ...

Avant d'arriver à l'idée du montage d'une SCI, j'avais envisagé le viager mais en famille avec moi comme acheteur (car j'ai de l'épargne pour le bouquet et une capacité d'endettement pour payer la rente mensuelle) ce qui n'est pas le cas de ma sœur.

Si nous résumons :
- la volonté de votre oncle, c'est d'attribuer selon une modalité ou une autre, la maison qu'il possède, et ceci à deux personnes qui ont aujourd'hui des patrimoines assez différents ...
- ces deux personnes sont également intéressées, mais ne disposent pas des mêmes capacités financières, et il serait à rechercher une jouissance partagée de ce bien, après que le tonton ait fermé les yeux.

Je pressens qu'il doit exister un climat chaleureux entre ce tonton (qui n'aura pas eu d'enfant), et ses deux neveux et nièces, avec lesquels il aura probablement trouvé d'autres enfants à chérir à sa façon (ceux de sa soeur ...)

Reste à trouver un façon de gommer de façon subtile la différence de situation avec votre soeur, mais là, c'est très personnel, et il n'y a que vous qui puissiez faire ...

Mais j'avais identifié 2 problèmes potentiels :
- le viager "en famille" (j'ai lu sur la toile que c'était "dangereux" dans le sens que l'État peut trouver que c'est une donation déguisée (ce qui ne serait pas totalement faux en étant objectif)

Ce n'est dangereux que tant que l'on ne pratique pas une sous-évaluation de la cession de la nue-propriété, par exemple en la vendant à un prix très au-dessous du marché

Mais à partir du moment où la valeur de l'usufruit n'est pas sur-valorisé, et le prix global, dans la normale des prix du moment et de l'endroit, il y aura donc acte notarié d'une vente en viager classique, et il faut que les acquéreurs règlent régulièrement la rente viagère prévue

- une possibilité de jalousie entre ma soeur et moi…
Qu'en est-il du 1er problème !? (pour le 2e, c'est à gérer entre ma sœur et moi)

Pour le 1er, voir ci-dessus, pour le second, c'est à vous de trouver une solution - peut-êter un prêt (sans intéret) du frère au profit de la soeur ?

Mais là, on entre dans une autre génération, avec de possibles objections de partenaires des couples formés, ou en formation future ...

Des précisions sur mon oncle : il aura 64 ans en octobre, il est en bonne santé ; hormis sa RP, il possède environ 130k€ chez l'Ecureuil dont 80/90k€ en AV, le reste réparti entre PEL, LA, LDD, PEA, parts sociales. Il n'a rien ailleurs.
On a bien en tête d'optimiser le montant de ces AV avant ces 70 ans.

Premier point, il reste un peu moins de 6 ans, pour trouver une solution ou un montage, et quelques mois ensuite pour le réaliser ...
Second point, il dispose déjà d'une épargne (peut-être mal traitée au niveau de la souplesse et de la performance nette ; je pense notamment à l'AV chez l'Ecureuil), mais ce n'est pas l'essentiel
D'un autre côté, il s'en contente peut-être, et sera possiblement réticent à migrer vers une AV souscrite en ligne avec un assureur de bonne réputation ; mais rien ne l'empêche d'ouvrir i=un nouveau contrat pour comparer

Comme on constate la présence d'un PEA, cela signifie-t-il qu'il s'y connaisse en bourse ? et donc susceptible d'avoir un regard de connaisseur sur les UC ?

Ses héritiers légaux sont : sa mère (=notre grand-mère - née en 1925 - 93 ans en 2018) et sa sœur (notre mère). Son père (=notre grand-père) est décédé il y a près de 30ans.

Ce sont donc les ascendants, sans qu'il n'y ai présence de fente successorale entre les deux ascendance de vos parents ...

On n'entend pas parler de votre père ? Qu'est-il devenu ?

Sa mère (=notre grand mère) n'a eu que 2 enfants (=notre oncle et notre mère). Notre mère n'a eu que 2 enfants (=ma sœur et moi).
Autrement dit ma sœur et moi sommes les seuls petits-enfants de ma grand-mère et nous sommes les seuls neveu et nièce de mon oncle.

Cela clarifie les choses, et vous n'avez de fait pas de compétiteurs familiaux sur le fait d"assurer le devenir de cette demeure, ce qui constitue un critère favorable, car c'est souvent à cause d'une compétition su un héritage ou un bien, que le Trésor met son nez dans une "curieuse cession" ...

Comme dit plus haut dans mon message, j'ai une capacité d'endettement mais quid du viager en famille !?

En jouant la régularité de la transaction (et donc la bonne valeur des droits de mutation !), cela ne devrait pas poser de difficulté ou problème ; reste à trouver une manière d'y associer votre soeur (indivision sur le bien ?)

J'avais pensé aux doubles donations dans mon premier message. Mais peuvent-elle s'affranchir d'un montage d'une SCI si on souhaite que ce soit fait du vivant de mon oncle et surtout du vivant de notre grand-mère qui devrait partir avant lui ?

Cette grand-mère serait-elle en opposition à un projet de cession de ce bien aux neveu et nièce que sont les descendants de sa fille, seule à avoir eu des enfants ?

Existerait-il des acteurs ou prescripteurs occultes ?
Y aurait-il des difficultés financières ou personneles entre votre mère, et votre grand-mère maternelle ?

 

[Buffeto]

Comme dit plus haut dans mon message, j'ai une capacité d'endettement mais quid du viager en famille !??

effectivement ca pourrait poser un problème si la valeur du bouquet ou de la rente étaient manifestement sous évalués .
néanmoins en passant par une estimation notariée se basant sur les prix pratiqués usuellement c'est envisageable .

 

[Buffeto]

Avant d'arriver à l'idée du montage d'une SCI,

pour revenir sur la SCI , il faut savoir que celle ci comporte des frais ( frais de constitution et de gestion ) et que vendre la maison à une SCI vous fera payer des droits de mutation .

quand au choix de l'IR ou de l'IS , il n'est pas à ce stade d'actualité . mais il faut savoir que l'option IS est irrévocable .

 

[moietmoi]

le viager "en famille" (j'ai lu sur la toile que c'était "dangereux" dans le sens que l'état peut trouver que c'est une donation déguisée (ce qui ne serait pas totalement faux en étant objectif)

oui, cela risque d'être interprété comme tel,vous aurez beaucoup de mal à trouver un notaire qui veut bien se mouiller dans cette affaire; il faut savoir que lors d'une vente en viager, les participants sont indéfiniment responsables; 40 ans après, l'état ou quelqu'un peut venir chercher le notaire( ou son successeur) pour contester la vente ou les droits payés... les notaires ne se mouillent pas facilement;

J'avais pensé aux doubles donations dans mon premier message. Mais peuvent-elle s'affranchir d'un montage d'une SCI si on souhaite que ce soit fait du vivant de mon oncle et surtout du vivant de notre grand-mère qui devrait partir avant lui ?

qu'est ce qui empècherait de donner la maison en indivision, chacun sa part

Oncle à moi (oncle à neveu) : 7967 € (max)
Oncle à ma sœur (oncle à neveu) : 7967€ (max)
Oncle à notre mère (frère à sœur) : 15932€ (max)
Oncle à notre grand-mère (enfant à parent) : 63730€ (sur 100000€ max)

la maison serait donc en indivision pour ces parts en %entre les impétrants

pour faire ensuite le plus rapidement possible : le même jour par le même notaire

Grand-mère à moi (grand parent à petit enfant) : 31865€ (max)
Grand-mère à ma soeur (grand parent>80ans à petit enfant) : 31865€ (max)
Mère à moi (parent à enfant) : 7966€ (sur 100000€ max)
Mère à ma sœur (parent à enfant) : 7966€ (sur 100000€ max)[/QUOTE]

cqfd??????????? je n ai pas vérifié les chiffres

 

[moietmoi]

message supprimé: il ne faudrait pas faire une donation partage mais une donation simple

 

[paal]

Qu'est ce qui emp^rcherait de donner la maison en indivision, chacun sa part : la maison serait donc en indivision pour ces parts en %entre les impétrants ....

Oh, juste un détail : les droits de mutation qui sont de 55% entre oncle et neveux ....

pour faire ensuite le plus rapidement possible : le même jour par le même notaire

Mais qui dit qu'il y ait une urgence particulière à réaliser cette opération ; le tonton va rester dans sa maison car il est prévu qu'il en détienne au moins l'usufruit ....

Ensuite et sous l'angle des héritiers légaux de l'oncle nous savons :
- en qualité de célibataire de cet oncle sans enfants, on passe au rang suivant
- ce rang suivant (2)c'est la soeur de l'oncle, seule héritière prioritaire et mère des neveux (dont on ne connaît pas les âges)
- au rang encore suivant (3), ce serait la grand-mère des neveux, âgée de 93 ans en 2018, ce qui fait qu'à l'âge 70 ans de son fils (ainé ou non) devrait avoir près de 100 ans ; mais pour qu'elle hérite, cela supposerait alors un décès prématuré de sa fille, mère des neveu et nièce de l'oncle ...

 

[moietmoi]

Oh, juste un détail : les droits de mutation qui sont de 55% entre oncle et neveux ....

on ne donne que les parts à hauteur des abattements.. comme indiqué par l'auteur du post

 

[paal]

aie aie aie,
en réfléchissant bien, il s'agit d'un démembrement, or la cour de cassation a indiqué qu'il ne pouvait y avoir d'indivision sur un démembrement immobilier, ce qui n'empêche pas des centaines de notaires de le faire.....

Voilà un argument qu'il est fort, et qui incite à se pencher sur l'utilisation d'une SCI, si l'on écarte la faculté de passer outre ; dans un premier temps, on va laisser de côté l'aspect de l'imposition des bénéfices (IS ou IR).

Cette solution va passer par :
- la constitution de la SCI, avec un certain nombre d'associés : au départ au moins 2, même ils peuvent être davantage avec l'oncle, sa soeur , leur mère,

La part de l'oncle devrait donc s'y trouver prédominante, mais il serait utile que les neveu et nièces y soient aussi ; il faudra donc penser à la répartition des parts entre tout ce beau monde ...

Cela implique une rédactions des statuts qui doivent être précis, notamment sur les dispositions qui s'appliquent en cas de décès d'un associé ..

Car la continuation de la société (SCI) peut s'opérer :
1. soit avec les héritiers ou légataires de l'associé décédé,
2. soit avec des personnes déterminées à l'origine dans les statuts, ou selon clause d'agrément par les associés restants
3. soit avec les associés survivants
- ensuite, vente du bien immobillier à la SCI, pour un montant en pleine propriété, correspondant à un prix de marché local = droits de mutation comme pour une cession à un tiers (sans distinction d'usufruit)

- c'est ensuite que la SCI présente un intérêt, car elle offre la souplesse de l'adaptation (au niveau des facultés de chacun à posséder le nombre de parts qui se trouveraient disponibles à la cession ....)

- Mais là, il faut le plein accord des associés présents ...

Situation à maturer encore un peu, et surtout à exposer à votre notaire préféré (avec l'oncle et ses neveu nièce)

Je suggère que maintenant on laisse réfléchir et réagir notre neveu ...

 

[paal]

On ne donne que les parts à hauteur des abattements.. comme indiqué par l'auteur du post

Ce qui entre oncle et neveu ne va pas bien loin, en rapport avec le montant du don prévu ...