mulotier157
Membre
Bonjour,
Avant tout, merci du temps que vous me consacrerez !
Mon oncle (célibataire sans enfant, la soixantaine, à la retraite depuis 8 mois) est propriétaire de sa résidence principale. Il s'agit de son seul bien immo, estimé récemment 250k€. Il a fini de payer le crédit depuis au moins 10/15 ans.
Mon oncle souhaite que le bien nous revienne à ma sœur et moi (nous sommes ses seuls neveu/nièce) à sa disparition.
Je lui ai expliqué les très lourds droits de succession qu'on aurait à payer en l'"état", et il est d'accord pour une "optimisation".
Du coup, on a pris rdv chez le notaire fin juillet mais j'ai déjà commencé la réflexion sur le sujet :
Première idée : "casser" la pleine propriété de la RP en la séparant en usufruit et en nue propriété :
Vu l'âge de mon oncle, la nue propriété est de 60% de la valeur du bien => 250x.6=150.
Il conserverait l'usufruit naturellement.
Quel coût prévisionnel (type frais de notaire et assimilés) pour faire çà ?
Deuxième idée : créer une SCI familiale pour la seule nue propriété.
Les associés : mon oncle, ma sœur, moi, et éventuellement notre mère (=l'unique sœur de mon oncle) et notre grand-mère (93 ans ; =la mère de notre oncle et de notre mère, dernier de leurs parents encore en vie)
J'ai lu qu'il pouvait être question d'une décote sur la valeur des parts d'une SCI. Est-ce que çà s'appliquerait pour nous ? si oui, quelle décote est envisageable (5%, 10%, plus ??)
Troisième idée : Tirer profit des abattements fonction des liens de parenté pour que ma sœur et moi reçoivent par dons les parts des associés.
Oncle à moi (oncle à neveu) : 7967 € (max)
Oncle à ma sœur (oncle à neveu) : 7967€ (max)
Oncle à notre mère (frère à sœur) : 15932€ (max)
Oncle à notre grand-mère (enfant à parent) : 63730€ (sur 100000€ max)
pour faire ensuite le plus rapidement possible :
Grand-mère à moi (grand parent à petit enfant) : 31865€ (max)
Grand-mère à ma soeur (grand parent>80ans à petit enfant) : 31865€ (max)
Mère à moi (parent à enfant) : 7966€ (sur 100000€ max)
Mère à ma sœur (parent à enfant) : 7966€ (sur 100000€ max)
nota : ma sœur et moi n'avons pas encore bénéficié de don de notre Grand-Mère, ni de notre Mère.
Par ailleurs, notre grand-mère vit avec notre oncle, elle a une très faible retraite et n'a quasiment pas de patrimoine (un livret A avec 25k€ je pense).
L'âge de notre grand-mère (93 ans mais avec touts ses facultés) est-il problématique ?
Y a t il une durée minimum de détention des parts par un associé avant qu'il les donne (ou les cède à titre onéreux) à un autre associé ?
Quels sont les frais qui s'appliquent lors de ces dons (ou cessions) ?
Quelle est la fiscalité générée pour les associés qui donnent (ou cèdent) ?
En partant de ce que j'expose précédemment et en prenant l'hypothèse d'une décote de 10% sur les parts de la SCI :
On aurait donc 150000 x 0.9 = 135000€ en valeurs de parts au total ;
Sur lesquelless, ma sœur et moi détiendrions en tout : 2 x 7967 + 2 x 31865 + 2 x 7966 = 95588€
Pour le delta du montant des parts restantes (135000-95588=39412€) appartenant à mon oncle, on envisagerait des cessions à titre onéreux au "fil de l'eau" de lui à ma sœur et moi.
Ceci par l'intermédiaire de "présents d'usage" de notre oncle à ma sœur (+ ses 2 enfants) et à moi (+ mes 2 enfants) :
Chaque année, il nous donnerait chacun 4500€ (pour les anniversaires, Noël, etc...), somme grâce à laquelle on rachèterait progressivement les parts.
Ca pourrait être fait en moins de 5 ans (39412/(4500x2)=4,38<5 ans)
Est-ce légal ?
Le montant des présents d'usage est-il correct ? (Notre oncle a une retraite de 1500€/mois et il a 130k€ d'épargne)
Quels sont les frais qui s'appliqueraient lors de ces cessions onéreuses ?
Quelle est la fiscalité générée pour mon oncle par la cession de ces parts ?
Doit-on "actualiser" le prix des parts avec le marché immobilier tout au long de la durée prévisionnelle de 5 ans ? si oui, est-ce que çà génère des frais ?
Question subsidiaire, j'ai cru comprendre qu'à sa création, on devait faire le choix de l'imposition d'une SCI à l'IR ou à l'IS. Ca veut dire quoi dans notre cas ? J'aurai tendance à penser que ce n'est pas un sujet dans notre cas puisqu'il n'y aur aucun revenu ou endettement de généré avec la SCI ? Ai-je bon ?
merci par avance de vos retours !
mulotier157
Avant tout, merci du temps que vous me consacrerez !
Mon oncle (célibataire sans enfant, la soixantaine, à la retraite depuis 8 mois) est propriétaire de sa résidence principale. Il s'agit de son seul bien immo, estimé récemment 250k€. Il a fini de payer le crédit depuis au moins 10/15 ans.
Mon oncle souhaite que le bien nous revienne à ma sœur et moi (nous sommes ses seuls neveu/nièce) à sa disparition.
Je lui ai expliqué les très lourds droits de succession qu'on aurait à payer en l'"état", et il est d'accord pour une "optimisation".
Du coup, on a pris rdv chez le notaire fin juillet mais j'ai déjà commencé la réflexion sur le sujet :
Première idée : "casser" la pleine propriété de la RP en la séparant en usufruit et en nue propriété :
Vu l'âge de mon oncle, la nue propriété est de 60% de la valeur du bien => 250x.6=150.
Il conserverait l'usufruit naturellement.
Quel coût prévisionnel (type frais de notaire et assimilés) pour faire çà ?
Deuxième idée : créer une SCI familiale pour la seule nue propriété.
Les associés : mon oncle, ma sœur, moi, et éventuellement notre mère (=l'unique sœur de mon oncle) et notre grand-mère (93 ans ; =la mère de notre oncle et de notre mère, dernier de leurs parents encore en vie)
J'ai lu qu'il pouvait être question d'une décote sur la valeur des parts d'une SCI. Est-ce que çà s'appliquerait pour nous ? si oui, quelle décote est envisageable (5%, 10%, plus ??)
Troisième idée : Tirer profit des abattements fonction des liens de parenté pour que ma sœur et moi reçoivent par dons les parts des associés.
Oncle à moi (oncle à neveu) : 7967 € (max)
Oncle à ma sœur (oncle à neveu) : 7967€ (max)
Oncle à notre mère (frère à sœur) : 15932€ (max)
Oncle à notre grand-mère (enfant à parent) : 63730€ (sur 100000€ max)
pour faire ensuite le plus rapidement possible :
Grand-mère à moi (grand parent à petit enfant) : 31865€ (max)
Grand-mère à ma soeur (grand parent>80ans à petit enfant) : 31865€ (max)
Mère à moi (parent à enfant) : 7966€ (sur 100000€ max)
Mère à ma sœur (parent à enfant) : 7966€ (sur 100000€ max)
nota : ma sœur et moi n'avons pas encore bénéficié de don de notre Grand-Mère, ni de notre Mère.
Par ailleurs, notre grand-mère vit avec notre oncle, elle a une très faible retraite et n'a quasiment pas de patrimoine (un livret A avec 25k€ je pense).
L'âge de notre grand-mère (93 ans mais avec touts ses facultés) est-il problématique ?
Y a t il une durée minimum de détention des parts par un associé avant qu'il les donne (ou les cède à titre onéreux) à un autre associé ?
Quels sont les frais qui s'appliquent lors de ces dons (ou cessions) ?
Quelle est la fiscalité générée pour les associés qui donnent (ou cèdent) ?
En partant de ce que j'expose précédemment et en prenant l'hypothèse d'une décote de 10% sur les parts de la SCI :
On aurait donc 150000 x 0.9 = 135000€ en valeurs de parts au total ;
Sur lesquelless, ma sœur et moi détiendrions en tout : 2 x 7967 + 2 x 31865 + 2 x 7966 = 95588€
Pour le delta du montant des parts restantes (135000-95588=39412€) appartenant à mon oncle, on envisagerait des cessions à titre onéreux au "fil de l'eau" de lui à ma sœur et moi.
Ceci par l'intermédiaire de "présents d'usage" de notre oncle à ma sœur (+ ses 2 enfants) et à moi (+ mes 2 enfants) :
Chaque année, il nous donnerait chacun 4500€ (pour les anniversaires, Noël, etc...), somme grâce à laquelle on rachèterait progressivement les parts.
Ca pourrait être fait en moins de 5 ans (39412/(4500x2)=4,38<5 ans)
Est-ce légal ?
Le montant des présents d'usage est-il correct ? (Notre oncle a une retraite de 1500€/mois et il a 130k€ d'épargne)
Quels sont les frais qui s'appliqueraient lors de ces cessions onéreuses ?
Quelle est la fiscalité générée pour mon oncle par la cession de ces parts ?
Doit-on "actualiser" le prix des parts avec le marché immobilier tout au long de la durée prévisionnelle de 5 ans ? si oui, est-ce que çà génère des frais ?
Question subsidiaire, j'ai cru comprendre qu'à sa création, on devait faire le choix de l'imposition d'une SCI à l'IR ou à l'IS. Ca veut dire quoi dans notre cas ? J'aurai tendance à penser que ce n'est pas un sujet dans notre cas puisqu'il n'y aur aucun revenu ou endettement de généré avec la SCI ? Ai-je bon ?
merci par avance de vos retours !
mulotier157