mulotier157
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Merci de vos retours !
Disons que la maison du tonton a un caractère affectif et qu'on aimerait qu'elle reste dans la famille.
Avant d'arriver à l'idée du montage d'une SCI, j'avais envisagé le viager mais en famille avec moi comme acheteur (car j'ai de l'épargne pour le bouquet et une capacité d'endettement pour payer la rente mensuelle) ce qui n'est pas le cas de ma sœur.
Mais j'avais identifié 2 problèmes potentiels :
- le viager "en famille" (j'ai lu sur la toile que c'était "dangereux" dans le sens que l'état peut trouver que c'est une donation déguisée (ce qui ne serait pas totalement faux en étant objectif)
- une possibilité de jalousie entre ma soeur et moi…
Qu'en est-il du 1er problème !? (pour le 2e, c'est à gérer entre ma sœur et moi)
Des précisions sur mon oncle : il aura 64ans en octobre, il est en bonne santé ; hormis sa RP, il possède environ 130k€ chez l'Ecureuil dont 80/90k€ en AV, le reste réparti entre PEL, LA, LDD, PEA, parts sociales. Il n'a rien ailleurs. On a bien en tête d'optimiser le montant de ces AV avant ces 70 ans.
Ses héritiers légaux sont : sa mère (=notre grand-mère) et sa sœur (notre mère). Son père (=notre grand-père) est décédé il y a près de 30ans.
Sa mère (=notre grand mère) n'a eu que 2 enfants (=notre oncle et notre mère). Notre mère n'a eu que 2 enfants (=ma sœur et moi). Autrement dit ma sœur et moi sommes les seuls petits-enfants de ma grand-mère et nous sommes les seuls neveu et nièce de mon oncle.
Comme dit plus haut dans mon message, j'ai une capacité d'endettement mais quid du viager en famille !?
J'avais pensé aux doubles donations dans mon premier message. Mais peuvent-elle s'affranchir d'un montage d'une SCI si on souhaite que ce soit fait du vivant de mon oncle et surtout du vivant de notre grand-mère qui devrait partir avant lui ?
solution Buffeto …..ton oncle vend sa maison en viager occupé et il place le bouquet sur une AV avec ses neveux comme bénéficiaires ….
Disons que la maison du tonton a un caractère affectif et qu'on aimerait qu'elle reste dans la famille.
Avant d'arriver à l'idée du montage d'une SCI, j'avais envisagé le viager mais en famille avec moi comme acheteur (car j'ai de l'épargne pour le bouquet et une capacité d'endettement pour payer la rente mensuelle) ce qui n'est pas le cas de ma sœur.
Mais j'avais identifié 2 problèmes potentiels :
- le viager "en famille" (j'ai lu sur la toile que c'était "dangereux" dans le sens que l'état peut trouver que c'est une donation déguisée (ce qui ne serait pas totalement faux en étant objectif)
- une possibilité de jalousie entre ma soeur et moi…
Qu'en est-il du 1er problème !? (pour le 2e, c'est à gérer entre ma sœur et moi)
La seule variable que l'on ne connaît pas, c'est le patrimoine financier de l'oncle, par exemple combien peut-il mobilier sur un contrat AV dès maintenant (à supposer qu'il n'en ait pas déjà un) ; on sait qu'il a la soixantaine (est-ce 62 ou 69 ?) et qu'il avait des frères et soeurs (dont la mère des enfants), mais on ne connaît pas son âge précis ....
Car il reste à savoir de combien de temps il dispose avant ses 70 ans, pour accumuler des primes avant ces fameux 70 ans ; accumuler après, c'est nettement plus restrictif ....
Ce que l'on ne connaît pas non plus, c'est la capacité d'endettement de chacun des enfants destinataires du bien .. ; en ont-ils une, et si oui, de quel niveau ...
Tout à fait bonne, mais c'est conditionné par les capacités financières du Tonton ....
Le schéma privilégié :
- les neveux/nièces disposent d'une capacité d'endettement à déterminer à la fois en montant et en durée
- ils souscrivent un crédit pour acheter la nue-propriété (en indivision ??) de la maison du tonton
- le notaire règle au tonton le montant d'un éventuel apport et fait verser le montant du crédit
- le tonton place les montants reçus sur une AV avec un clause bénéficiaire en faveur des neveux ....
Pas de SCI, pas de droits de succession et autres tracasseries !!
Et là, nous ne sommes même plus dans le successoral, mais dans une vente viagère ordinaire ....
Le tonton va déclarer sa rente de son côté (pourra-t-il le faire après 70 ans), mais constitue le contrat AV bien avant, en faisant de telle sorte de l'alimenter avant ses 70 ans ; c'est un point qui peut s'avérer difficile à optimiser davantage, et il risque de perdre 10% d'abattement sur la rente au passage ** (régler un impôt sur 40% au lieu de 30%) ; mais là, tout dépend de la valeur du bouquet qui, plus il est important, plus il va réduire le montant de la rente viagère et donc le complément d'imposition lié à la rente du tonton ....
** sauf si la vente se fait dans les derniers jours avant son anniversaire, et que la première rente viagère se trouve versée juste après ses 70 ans (tangent)
D'un autre côté c'est mineur, car les neveux et nièces vont bénéficier de ces 10%, mais sur la valorisation de la nue-propriété de ce qu'ils vont avancer
Des précisions sur mon oncle : il aura 64ans en octobre, il est en bonne santé ; hormis sa RP, il possède environ 130k€ chez l'Ecureuil dont 80/90k€ en AV, le reste réparti entre PEL, LA, LDD, PEA, parts sociales. Il n'a rien ailleurs. On a bien en tête d'optimiser le montant de ces AV avant ces 70 ans.
Ses héritiers légaux sont : sa mère (=notre grand-mère) et sa sœur (notre mère). Son père (=notre grand-père) est décédé il y a près de 30ans.
Sa mère (=notre grand mère) n'a eu que 2 enfants (=notre oncle et notre mère). Notre mère n'a eu que 2 enfants (=ma sœur et moi). Autrement dit ma sœur et moi sommes les seuls petits-enfants de ma grand-mère et nous sommes les seuls neveu et nièce de mon oncle.
Comme dit plus haut dans mon message, j'ai une capacité d'endettement mais quid du viager en famille !?
Bonjour,
le cas est intéressant et mérite réflexion....
dans un premier temps je pense regarder qui sont les héritiers légaux de l'oncle , en fonction bien sûr de différentes hypothèses; Ceci de façon a ce que les héritiers légaux donnent leur acceptation pour que par la suite ils ne puissent venir contester les droits des 2 frères et soeurs qui héritent de la maison ou de son équivalent;
en supposant que votre grand mère n'ait pas eu d'autres enfants qui ont des enfants, à priori aujourd'hui au décès de votre oncle , c'est sa mère( votre gd mère) et sa soeur(votre mère) qui hériteraient;
donc pour tout montage, il faudrait au mieux l'accord des 2;
pour l'instant je pencherais la première solution(donation de la nue pro) car le viager me semble impossible et ne trouverait pas preneur ni aux yeux des particuliers, ni des investisseurs( oncle trop jeune, et maison) il vaut meiux avoir 75 ans en appartement...
mais il doit être possible de le faire astucieusement sans doute avec une double donation( envers les héritiers légaux, puis vers vous 2)
J'avais pensé aux doubles donations dans mon premier message. Mais peuvent-elle s'affranchir d'un montage d'une SCI si on souhaite que ce soit fait du vivant de mon oncle et surtout du vivant de notre grand-mère qui devrait partir avant lui ?