Optimisation de la Transmission Résidence Principale d'un Oncle sans enfant à ses neveux

Bonjour,

Avant tout, merci du temps que vous me consacrerez !

Mon oncle (célibataire sans enfant, la soixantaine, à la retraite depuis 8 mois) est propriétaire de sa résidence principale. Il s'agit de son seul bien immo, estimé récemment 250k€. Il a fini de payer le crédit depuis au moins 10/15 ans.

Mon oncle souhaite que le bien nous revienne à ma sœur et moi (nous sommes ses seuls neveu/nièce) à sa disparition.

Je lui ai expliqué les très lourds droits de succession qu'on aurait à payer en l'"état", et il est d'accord pour une "optimisation".

Du coup, on a pris rdv chez le notaire fin juillet mais j'ai déjà commencé la réflexion sur le sujet :

Première idée : "casser" la pleine propriété de la RP en la séparant en usufruit et en nue propriété :
Vu l'âge de mon oncle, la nue propriété est de 60% de la valeur du bien => 250x.6=150.
Il conserverait l'usufruit naturellement.

Quel coût prévisionnel (type frais de notaire et assimilés) pour faire çà ?

Deuxième idée : créer une SCI familiale pour la seule nue propriété.
Les associés : mon oncle, ma sœur, moi, et éventuellement notre mère (=l'unique sœur de mon oncle) et notre grand-mère (93 ans ; =la mère de notre oncle et de notre mère, dernier de leurs parents encore en vie)

J'ai lu qu'il pouvait être question d'une décote sur la valeur des parts d'une SCI. Est-ce que çà s'appliquerait pour nous ? si oui, quelle décote est envisageable (5%, 10%, plus ??)

Troisième idée : Tirer profit des abattements fonction des liens de parenté pour que ma sœur et moi reçoivent par dons les parts des associés.

Oncle à moi (oncle à neveu) : 7967 € (max)
Oncle à ma sœur (oncle à neveu) : 7967€ (max)
Oncle à notre mère (frère à sœur) : 15932€ (max)
Oncle à notre grand-mère (enfant à parent) : 63730€ (sur 100000€ max)

pour faire ensuite le plus rapidement possible :

Grand-mère à moi (grand parent à petit enfant) : 31865€ (max)
Grand-mère à ma soeur (grand parent>80ans à petit enfant) : 31865€ (max)
Mère à moi (parent à enfant) : 7966€ (sur 100000€ max)
Mère à ma sœur (parent à enfant) : 7966€ (sur 100000€ max)

nota : ma sœur et moi n'avons pas encore bénéficié de don de notre Grand-Mère, ni de notre Mère.
Par ailleurs, notre grand-mère vit avec notre oncle, elle a une très faible retraite et n'a quasiment pas de patrimoine (un livret A avec 25k€ je pense).

L'âge de notre grand-mère (93 ans mais avec touts ses facultés) est-il problématique ?
Y a t il une durée minimum de détention des parts par un associé avant qu'il les donne (ou les cède à titre onéreux) à un autre associé ?
Quels sont les frais qui s'appliquent lors de ces dons (ou cessions) ?
Quelle est la fiscalité générée pour les associés qui donnent (ou cèdent) ?


En partant de ce que j'expose précédemment et en prenant l'hypothèse d'une décote de 10% sur les parts de la SCI :
On aurait donc 150000 x 0.9 = 135000€ en valeurs de parts au total ;
Sur lesquelless, ma sœur et moi détiendrions en tout : 2 x 7967 + 2 x 31865 + 2 x 7966 = 95588€

Pour le delta du montant des parts restantes (135000-95588=39412€) appartenant à mon oncle, on envisagerait des cessions à titre onéreux au "fil de l'eau" de lui à ma sœur et moi.
Ceci par l'intermédiaire de "présents d'usage" de notre oncle à ma sœur (+ ses 2 enfants) et à moi (+ mes 2 enfants) :
Chaque année, il nous donnerait chacun 4500€ (pour les anniversaires, Noël, etc...), somme grâce à laquelle on rachèterait progressivement les parts.
Ca pourrait être fait en moins de 5 ans (39412/(4500x2)=4,38<5 ans)

Est-ce légal ?
Le montant des présents d'usage est-il correct ? (Notre oncle a une retraite de 1500€/mois et il a 130k€ d'épargne)
Quels sont les frais qui s'appliqueraient lors de ces cessions onéreuses ?
Quelle est la fiscalité générée pour mon oncle par la cession de ces parts ?
Doit-on "actualiser" le prix des parts avec le marché immobilier tout au long de la durée prévisionnelle de 5 ans ? si oui, est-ce que çà génère des frais ?


Question subsidiaire, j'ai cru comprendre qu'à sa création, on devait faire le choix de l'imposition d'une SCI à l'IR ou à l'IS. Ca veut dire quoi dans notre cas ? J'aurai tendance à penser que ce n'est pas un sujet dans notre cas puisqu'il n'y aur aucun revenu ou endettement de généré avec la SCI ? Ai-je bon ?

merci par avance de vos retours !

mulotier157
 
solution Buffeto …..ton oncle vend sa maison en viager occupé et il place le bouquet sur une AV avec ses neveux comme bénéficiaires ….

en viager occupé : il reste dans sa maison jusqu'à son décès et il touche une rente qui peut éventuellement alimenter son AV .....comme vous serez 2 bénéficiaires et qu'il a moins de 70ans l'AV se dénouera en franchise de droits jusqu'à 152 500€ par bénéficiaire…….

elle est pas bonne cette idée ?:ange:
 
Solution Buffeto …..ton oncle vend sa maison en viager occupé et il place le bouquet sur une AV avec ses neveux comme bénéficiaires ….
Affirmatif, et c'était ma première réaction en lisant (ce matin vers 09:00 - le petit fils nous a tirés du lit !) les idées de l'un des enfants ...
Et je me suis dit dans mon coin : pourquoi faire simple (transmettre directement à faible coût fiscal), lorsque l'on peut faire compliqué ...

La seule variable que l'on ne connaît pas, c'est le patrimoine financier de l'oncle, par exemple combien peut-il mobilier sur un contrat AV dès maintenant (à supposer qu'il n'en ait pas déjà un) ; on sait qu'il a la soixantaine (est-ce 62 ou 69 ?) et qu'il avait des frères et soeurs (dont la mère des enfants), mais on ne connaît pas son âge précis ....

Car il reste à savoir de combien de temps il dispose avant ses 70 ans, pour accumuler des primes avant ces fameux 70 ans ; accumuler après, c'est nettement plus restrictif ....

Ce que l'on ne connaît pas non plus, c'est la capacité d'endettement de chacun des enfants destinataires du bien .. ; en ont-ils une, et si oui, de quel niveau ...

en viager occupé : il reste dans sa maison jusqu'à son décès et il touche une rente qui peut éventuellement alimenter son AV .....comme vous serez 2 bénéficiaires et qu'il a moins de 70ans l'AV se dénouera en franchise de droits jusqu'à 152 500€ par bénéficiaire ....
elle est pas bonne cette idée ?:ange:
Tout à fait bonne, mais c'est conditionné par les capacités financières du Tonton ....

Le schéma privilégié :
- les neveux/nièces disposent d'une capacité d'endettement à déterminer à la fois en montant et en durée
- ils souscrivent un crédit pour acheter la nue-propriété (en indivision ??) de la maison du tonton
- le notaire règle au tonton le montant d'un éventuel apport et fait verser le montant du crédit
- le tonton place les montants reçus sur une AV avec un clause bénéficiaire en faveur des neveux ....

Pas de SCI, pas de droits de succession et autres tracasseries !!
Et là, nous ne sommes même plus dans le successoral, mais dans une vente viagère ordinaire ....

Le tonton va déclarer sa rente de son côté (pourra-t-il le faire après 70 ans), mais constitue le contrat AV bien avant, en faisant de telle sorte de l'alimenter avant ses 70 ans ; c'est un point qui peut s'avérer difficile à optimiser davantage, et il risque de perdre 10% d'abattement sur la rente au passage ** (régler un impôt sur 40% au lieu de 30%) ; mais là, tout dépend de la valeur du bouquet qui, plus il est important, plus il va réduire le montant de la rente viagère et donc le complément d'imposition lié à la rente du tonton ....

** sauf si la vente se fait dans les derniers jours avant son anniversaire, et que la première rente viagère se trouve versée juste après ses 70 ans (tangent)

D'un autre côté c'est mineur, car les neveux et nièces vont bénéficier de ces 10%, mais sur la valorisation de la nue-propriété de ce qu'ils vont avancer
 
Dernière modification:
Bonjour,
le cas est intéressant et mérite réflexion....
dans un premier temps je pense regarder qui sont les héritiers légaux de l'oncle , en fonction bien sûr de différentes hypothèses; Ceci de façon a ce que les héritiers légaux donnent leur acceptation pour que par la suite ils ne puissent venir contester les droits des 2 frères et soeurs qui héritent de la maison ou de son équivalent;
en supposant que votre grand mère n'ait pas eu d'autres enfants qui ont des enfants, à priori aujourd'hui au décès de votre oncle , c'est sa mère( votre gd mère) et sa soeur(votre mère) qui hériteraient;
donc pour tout montage, il faudrait au mieux l'accord des 2;
pour l'instant je pencherais la première solution(donation de la nue pro) car le viager me semble impossible et ne trouverait pas preneur ni aux yeux des particuliers, ni des investisseurs( oncle trop jeune, et maison) il vaut meiux avoir 75 ans en appartement...

mais il doit être possible de le faire astucieusement sans doute avec une double donation( envers les héritiers légaux, puis vers vous 2)
 
car le viager me semble impossible et ne trouverait pas preneur ni aux yeux des particuliers, ni des investisseurs( oncle trop jeune, et maison) )

il y a des sociétés spécialisées qui mutualisent les risques et qui investissent sur des viagers un peu sur le principe des SCPI ….
 
Bonjour,
le cas est intéressant et mérite réflexion....
dans un premier temps je pense regarder qui sont les héritiers légaux de l'oncle, en fonction bien sûr de différentes hypothèses; Ceci de façon a ce que les héritiers légaux donnent leur acceptation pour que par la suite ils ne puissent venir contester les droits des 2 frères et soeurs qui héritent de la maison ou de son équivalent.
Oui, c'est bien la raison pour laquelle, dans ce genre de situation, je réalise assez systématiquement un arbre généalogique évolutif, en précisant quels sont les ordres et rangs successoraux (avec les représentations éventuelles, et les partages éventuels comme celui de la fente successorale)

Alors bien entendu, et pour moi qui suis un praticien de la généalogie (avec une matrice qui prévoit déjà l'ensemble de ces cas), il est assez facile de déterminer quels sont les rangs des survivants d'une lignée ....
Et lorsque toutes les personnes sont connues, il ne reste juste qu'à ajouter les fratries et leurs descendances, lorsqu'il y en a ....

Les notaires aiment bien disposer d'une illustration de ce type ....

Ca, c'est dans le cadre successoral, mais la proposition précédente est différente puisqu'il va s'agir d'une vente viagère classique, qui sort du patrimoine le jour du décès avec rattachement (sans droit) de l'usufruit au profit des nus-propriétaires .....

Mais il doit être possible de le faire astucieusement sans doute avec une double donation (envers les héritiers légaux, puis vers vous 2)
Toutes les idées sont les bienvenues (avec la réserve quelles soient toutefois bonnes !)
 
Dernière modification:
il y a des sociétés spécialisées qui mutualisent les risques et qui investissent sur des viagers un peu sur le principe des SCPI ….

oui tout à fait, et la discussion est moins passionnelle lorsque c'eest un investisseur ,mais le rachat est souvent à un moindre prix et sur des actifs porteurs ( appartements ou maisons en zone cotière toursitique et certaines grandes villes) , mais avant 70/75 ans, je n'en connais pas
 
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