L’immobilier est toujours le meilleur

[moietmoi]

Je suis pas sur que l'on puisse comparé un investissement locatif avec un produit financier. On est pas sur le même niveau d'investissement ni de risque.

ah bon?
comme tu disais juste avant;

mais il semble de plus en plus difficile d'avoir des bons rendement vu les prix de l'immobilier actuels.

je me demande sur quels produits tu veux investir?

tu dis que les rendements ne sont pas bons... par rapport à quoi? c est bien toi qui fait une comparaison;
ou alors ce qu 'on peut comprendre c'est que les rendements de l'immobilier EN CE MOMENT, ne sont pas bons par rapports à ce qu' ils étaient?

oui d accord ... eh encore.. car les autres rendements ont aussi beaucoup chutés. mes premiers taux d'assurance vie chez UFF étaient de 10% l 'an...pour des contrats en francs;
donc à ton affirmation

mais il semble de plus en plus difficile d'avoir des bons rendement vu les prix de l'immobilier actuels.

je reponds, non il me semble que le couple rendement risque est bon, et que l'on peut avoir des très bon taux de rendement dans l'immobilier

 

[dodo1]

ah bon?
comme tu disais juste avant;
je me demande sur quels produits tu veux investir?

tu dis que les rendements ne sont pas bons... par rapport à quoi? c est bien toi qui fait une comparaison;
ou alors ce qu 'on peut comprendre c'est que les rendements de l'immobilier EN CE MOMENT, ne sont pas bons par rapports à ce qu' ils étaient?

effectivement je comparais le rendement avec ce qu'il était avant, mais tu as raison tout les rendements ont baissé.

 

[moietmoi]

je viens de regarder et de faire un exercice sur un site d"annonces bien connu: ça vaut ce que cela vaut;

j'ai selectionné pour un ville en banlieue parisienne à l'achat les appartements de 30 à 40m² il y en a 52 à vendre pour un prix total de
9042150 euros, soit un prix moyen de 173850 euros;

Puis sur le même site j'ai sélectionné les locations de 30 à 40 m²: il y en a 37 dans la même ville , pour un prix moyen de location de 837 euros
Ce calcul apparaitra peut être sans vrai fondement mais on arrive à un rendement de 5,77%

Ce rendement sera meilleur car les prix à l'achat se négocient, et pas les loyers.. donc on serait sur du quasi 5,8%
évidemment si je fais la même chose dans un arrondissement parisien le rendement sera de 2 ou 3% max...

 

[Juloup]

Étude intéressante, mais il aurait été plus pertinent de tout rapporter au m². Là on ne sait pas si les appartements à vendre font en moyenne la même taille que ceux à louer.

Et quand on compare Paris et la province, il faut aussi tenir compte du fait que la taxe foncière est proportionnellement plus faible à Paris, et les charges de copro aussi. Donc en rendement net l'écart est un peu plus faible.

 

[Membre33312]

c'est pas une histoire de risque ou de niveau d'investissement, c'est que pour du locatif on peut emprunter et pour un placement financier non.

Pourquoi propager ce mythe ?
Il est actuellement facile d'emprunter in fine à 1.25%.
Et même sans emprunter soi-même, il est assez facile d'investir sur des sociétés utilisant elles-même le crédit pour investir.

Bref, l'immobilier comme les placements financiers bénéficient des possibilités du crédit (avec une facilité pour avoir du in-fine dans le second cas)

On est pas sur le même niveau d'investissement ni de risque.

Hummm...
L'immobilier présente l'inconvénient majeur de présenter des frais d'acquisition élevés, un risque potentiellement supérieur à l'investissement, d'être peu liquide et de présenter des risques en cas d'impayés ou de vacances locatives un peu trop longues obligeant à rembourser un crédit qu'on n'a pas forcément les moyens de supporter.

Bref, même si dans l'inconscient collectif l'immobilier est moins risqué que les actions, il présente certains risques précis qu'il ne faut pas négliger.

(ce post ne dit pas qu'il ne faut pas investir en immobilier)

 

[Buffeto]

Pourquoi propager ce mythe ?

parce que ca n'en est pas un .

tu as peut etre réussi à emprunter pour acheter des actions ou investir en AV mais moi jamais .

ce matin j'avais RDV avec mon banquier . il me proposait un placement financier et je lui expliquais que mon patrimoine ,peu liquide , ne me permettait pas d'avoir les liquidités suffisantes .

le seul financement qu'il m'a proposé c'était de demander une avance sur une AV. en aucun cas il ne m'a proposé de crédit .

 

[moietmoi]

Et même sans emprunter soi-même, il est assez facile d'investir sur des sociétés utilisant elles-même le crédit pour investir.

même sans argent?

 

[Membre33312]

ce matin j'avais RDV avec mon banquier

Un peu old-school comme façon de pratiquer la bourse...
Les brokers donnent désormais facilement accès au crédit sans avoir à aller supplier son banquier.

même sans argent?

Emprunter nécessite toujours de l'argent.
Quand vous empruntez pour de l'immobilier, vous devez faire la preuve de vos revenus. Quand vous empruntez pour de l'investissement financier, vous devez faire la preuve de vos avoirs.

Dans le premier cas, vous vous en remettez totalement à votre employeur: non seulement il vous permet de vivre, mais en plus il vous permet de conserver votre investissement. Seul l'immobilier auto-financé vous laisse une chance, mais avouons-le, l'auto-financement sans le moindre apport ni patrimoine de départ n'est pas chose aisée.
Dans le second cas, vous pouvez grosso-modo investir le double de ce que vous possédez, de manière totalement indépendante de votre éventuel emploi.

Prenons un exemple:
Achat d'un appartement de 100K€ (frais de notaire inclus) il vous coûte 470€ par mois pendant 25 ans
Combien cela représente-t-il d'épargne mensuelle placée en bourse, avec crédit, en prenant un rendement conservateur de 5% ? moins de 100€ par mois.

Autrement dit: en dessous d'une rentabilité immobilière de 4.5% nette, l'investissement en bourse présente des avantages certains. D'autant qu'on ne parle pas ici de trading ou de coups boursiers: on parle juste d'investir chaque mois la même somme sur un simple tracker diversifié.
Je ne le recommande évidemment pas à n'importe qui. Mais il faut voir que cette possibilité existe et n'est pas à négliger.

PS: il suffit d'avoir des amis qui ont fait des "investissements" immobiliers qui ne sont pas loués, et qui valent moins que le capital restant dû pour savoir que le risque immobilier existe, et qu'il est très difficile à supporter.
Parce que dans ce cas, vous vous retrouvez avec moins que 0€, alors que la bourse vous garantit au moins de ne jamais franchir ce seuil.

 

[moietmoi]

Quand vous empruntez pour de l'investissement financier, vous devez faire la preuve de vos avoirs.


Dans le second cas, vous pouvez grosso-modo investir le double de ce que vous possédez, de manière totalement indépendante de votre éventuel emploi.

bonsoir,
j'ai du louper une marche quelque part... comment s appelle cet emprunt? quelle banque ou organisme conseillez vous pour emprunter dans le cas d'un investissement financier? (à part le crédit à la conso, ou les ventes à découvert)
prenons le cas ou j ai des revenus divers (salaire, action, immobilier et autres) de 50 000 euros annuels et que j ai par exemple des avoirs (compte courant AV et livrets) de 200 000 euros par exemple et aucun crédit d'aucune sorte en cours et propriétaire de ma rp;
où puis je aller emprunter pour faire un placement financier?
je connais des tas de montages pour placer mon argent dans des sociétés, qui elles emprunteront.. avec un risque porté sur mon investissement.. mais moi? où donc dois je aller demander un crédit ?

 

[Membre33312]

j'ai du louper une marche quelque part... comment s appelle cet emprunt?
(...)
où puis je aller emprunter pour faire un placement financier?

Il y en a trois principaux:
- le crédit lombard => pas évident à avoir, mais si vous avez une banque privée, ça peut s'obtenir
- l'avance sur fonds bloqués (comme l'AV chez boursorama, ING, etc) => éventuellement, mais les conditions standards sont assez chères
- l'investissement sur marge => les brokers compétents vous autorisent une facilité de crédit égale à un certain pourcentage de vos investissements placés chez eux, à un taux d'actuellement 1.25% (mais je suis convaincu qu'il pourraient aller plus bas s'il y avait plus de concurrence: avec un Eonia à -0.3, ça leur fait une belle marge)

prenons le cas ou j ai des revenus divers (salaire, action, immobilier et autres) de 50 000 euros annuels et que j ai par exemple des avoirs (compte courant AV et livrets) de 200 000 euros par exemple et aucun crédit d'aucune sorte en cours et propriétaire de ma rp

Dans votre cas, un calcul basique vous permet d'emprunter dans les 280K aux conditions classiques d'un prêt immobilier.
Emprunt qui vous bloquera 1300€ de revenu par mois pendant 25 ans (et coutera 115K€ au total)
Vous pouvez également emprunter environ 100% des placement que vous ferez en bourse. Là c'est selon votre appétence au risque. Soit jusqu'à 200K qui vous bloqueraient 200€ de revenu par mois, pendant le temps que vous souhaiterez.
Votre argent et le crédit seront évidemment bloqués le temps que vous remboursiez cette facilité de crédit (ce qui se fait en un claquement de doigt)

Mais je le répéterai sur chacun de mes posts: Je ne le recommande évidemment pas à n'importe qui. il faut une bonne gestion des risques et une connaissance raisonnable de la bourse.