L’immobilier est toujours le meilleur

[paal]

Bonsoir,
Les risques majeurs de l'immobilier :
- la revente à perte
- le risque de loyers impayés

Pour la vente à perte, ce sera souvent le signe que l'on aura acheté trop cher, surtout si cela perdure ...

Cela étant dit, pour ce qui est de la revente, c'est comme la bourse tant qu'on ne revend pas on perd pas d'argent. et on peut aussi revendre au prix d'achat ou avec plus value dans ce cas c'est nikel.

Que l'on puisse dire ça à propos de l'immobilier (puisque c'est un bien inerte), je veux bien (et encore), mais à propos de la bourse, il y en a qui n'ont jamais retrouvé leur mise (puisqu'une entreprise, c'est un bien vivant ...)

En cas de revente avec moins value, ca ne veut pas dire que l'on n'a pas fait une bonne opération !
faut calculer ce qu'on y a mis de sa poche !

On y aura au moins mis le montant de la moins-value, plus les frais de détention ...

Car c'est quand même l'atout de l'immobilier, pouvoir acheter à crédit ! c'est le locataire qui rembourse une bonne partie du prêt, et si on bénéficie d'une économie d'impôt en plus ca peut etre cohérent.
Après c'est toujours la même chose faut pas acheter n'importe ou à n'importe quel prix.

Quant à récupérer sur le locataire, et lui répercuter le prix du financement, il faudra expliquer cela aux proprios qui ne récoltent qu'un rendement de 2 à 3%, avant charges et fiscalité ....

Pour les loyers impayés, il existe des contrats d'assurances loyers impayés sont trés protecteurs et qui permettent de lever ce risque.

Lever le risque, ce n'est pas tout à fait le mot ; le réduire, oui, surtout lorsque l'on annonce au locataire que vous avez souscrit ce contrat, et qu'il aura à faire avec un assureur ; si en plus vous disposez d'un bail notarié ...
Perso c'est la solution que j'utilise depuis un certain temps pour les unités d'une certaine dimension (du 3 au 5 pièces avec les surfaces qui vont avec !)

Moi l'immobilier je dis oui mais toujours dans un secteur que je connais et ou je peux facilement me rendre compte de la qualité du marché locatif et où je maitrise le marché de la revente.

Se rendre compte et vérifier le marché locatif, on pourra être d'accord ; maîtriser le marché de la revente, là on va vous regarder faire, car on voudrait bien connaître le recette ...

C'est un bailleur qui s'intéresse à la bourse qui vous répond, et cela fait un certain temps !

 

[paal]

Contrats d'assurance protecteurs si le locataire possède des revenus égaux ou supérieurs à 3 fois le loyer. donc quand le risque est faible l'assurance couvre bien. mais ca aliène beaucoup de candidats locataires...

C'est une utilisation que je fais de type ce contrat ; je communique le profil de 4 ou 5 candidats à la l'assureur, et j'attends que la compagnie m'indique qu'elle peut en assurer 1 ou 2 ...

Comme maintenant, je connais bien leurs critères, je ne leur adresse pas les canards boîteux ...

Ainsi, et lorsque je signe le bail, le candidat se trouve déjà validé, avant l'entrée !

 

[ZRR_pigeon]

Ainsi, et lorsque je signe le bail, le candidat se trouve déjà validé, avant l'entrée !

mon assurance ne filtre pas les candidats, elle ne les analyse pas d'ailleurs. si au moment du sinistre, j'ai les documents qui prouvent les revenus (3 foisle loyer) a la date de signature de bail, je suis couvert sinon non.

 

[dodo1]

je regarde régulièrement les prix de l'immobiliers, mais il semble de plus en plus difficile d'avoir des bons rendement vu les prix de l'immobilier actuels.

 

[moietmoi]

je regarde régulièrement les prix de l'immobiliers, mais il semble de plus en plus difficile d'avoir des bons rendement vu les prix de l'immobilier actuels.

la question du rendement est bien sur importante..mais où y t il aujourd'hui ce que tu appelles des "bons rendements"

donc il faut relativiser; en centre ville, le risque est moins fort sur le capital, le rendement est plus faible; en périphérie, nul ne sait ce que deviendra ton capital, mais le rendement est nettement plus fort; en campagne les loyers sont chers /rapport aux prix actuels de vente, donc un bon rendement théorique, car il n'y a pas forcément de locataire( quelque soit le prix du loyer)..

Comme dans toute chose, on peut adapter l'investissement à son profil, et il y a des marchés locatifs de niche: meublés à certains endroits; logement étudiants à d'autres; logements conventionnés pour loger des employés de grandes entreprises(loyer plus faibles , mais garantis); l'immobilier est riche de ressources..

 

[dodo1]

la question du rendement est bien sur importante..mais où y t il aujourd'hui ce que tu appelles des "bons rendements"

les rendement actuels doivent être du 5 % brut ?

 

[moietmoi]

les rendement actuels doivent être du 5 % brut ?

ma question n'était pas combien? mais quels produits financiers ou autres, trouves tu avec ce que tu appelles des "bons rendements"?

 

[dodo1]

ma question n'était pas combien? mais quels produits financiers ou autres, trouves tu avec ce que tu appelles des "bons rendements"?

Je suis pas sur que l'on puisse comparé un investissement locatif avec un produit financier. On est pas sur le même niveau d'investissement ni de risque.

 

[ZRR_pigeon]

Je suis pas sur que l'on puisse comparé un investissement locatif avec un produit financier. On est pas sur le même niveau d'investissement ni de risque.

c'est pas une histoire de risque ou de niveau d'investissement, c'est que pour du locatif on peut emprunter et pour un placement financier non.

cela ne fait pas beaucoup de sens d'acheter cash un locatif. si vraiment on peut pas s'endetter, alors mieux vaut un produit financier moins fiscalisé que l'immo locatif.

un rendement ne veut rien dire en soi. si vous avez un rendement de 2.5% et un pret à 0%, c'est plutôt mieux qu'un pret a 4% et un rendement de 6%.

Ce qui compte, c'est le différentiel entre le loyer de l'argent et le loyer que vous tirez de l'investissement fait avec cet argent loué.

 

[dodo1]

c'est pas une histoire de risque ou de niveau d'investissement, c'est que pour du locatif on peut emprunter et pour un placement financier non.

c'est bien pour ça que j'ai dit que c'était compliqué de comparer.

cela ne fait pas beaucoup de sens d'acheter cash un locatif. si vraiment on peut pas s'endetter, alors mieux vaut un produit financier moins fiscalisé que l'immo locatif.

un rendement ne veut rien dire en soi. si vous avez un rendement de 2.5% et un pret à 0%, c'est plutôt mieux qu'un pret a 4% et un rendement de 6%.

Ce qui compte, c'est le différentiel entre le loyer de l'argent et le loyer que vous tirez de l'investissement fait avec cet argent loué.

Donc vu les taux actuel avoir un rendement de 2,5 % ce n'est pas un problème.