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Cette complexité réduit la vérification de pertinence d'affichage de ce taux à un nombre très réduit de spécialistes du calcul financier, certainement pas du profane
C'est pourquoi ces vérifications de TEG devraient être systématiquement conduites pour tout contrat.
A cet égard, il est regrettable qu'aucun organisme ne contrôle la cohérence juridique des contrats de prêts avec leurs traductions chiffrées et c'est bien là que réside la faiblesse du système :
de nombreux errements auraient pu être évités et pourraient l'être encore si la communauté bancaire se décidait à agir avant que l'Etat ne soit contraint à le faire par mesures palliatives.
Et c'est là encore que le politique prendrait sens...
N'y a t'il pas lieu de nous rapprocher de nos élus ?
08/08/2009
Bonjour,
Cette suggestion d'avocatlex m'amène à rebondir en allant plus loin dans la réflexion.
Car tant qu'à
essayer faire "bouger les politiques" , autant aller au fond du problème.
Je me suis donc posé deux types de questions
1) – Questions théoriques
2) – Questions pratiques
Dans les questions théoriques :
1.1) – Le TEG « légal » est-il un paramètre pertinent ?
1.2) – Le TEG est-il bien calculé ?
1.3) – A quel moment un éventuel contrôle serait-il à faire ?
Dans les questions pratiques :
2.1) – Faisabilité réelle
+ Du fait des volumes
+ Du fait de la fiabilité des informations
1) – Questions théoriques
1.1) – Le TEG « légal » est-il un paramètre pertinent ?
Il faut déjà faire une distinction entre les prêts à la consommation et les prêts immobiliers.
Dans les prêts consommation, l’assurance décès invalidité est toujours « juridiquement facultative ».
Mais, à l’inverse, elle est aussi souvent « commercialement obligatoire ».
Dès lors raisonnons sur un exemple.
Offre conso banque « A »
10.000 – 5% - 48 mois – 2 assurances à 0,60% sur capital initial
TEG « légal » =
5%
Coût du crédit (légal) = 1.054,06€
TEG « complet » (= financier =>avec les 2 assurances facultatives) =
7,18%
Coût crédit « complet » (= financier =>avec les 2 assurances facultatives) = 1.534,06€
Offre conso banque « B »
10.000 – 4,90% - 48 mois – 2 assurances à 0,70% sur capital initial
TEG « légal » =
4,90%
Coût du crédit (légal) = 1.032,33€
TEG « complet » (= financier =>avec les 2 assurances facultatives) =
7,44%
Coût crédit « complet » (= financier =>avec les 2 assurances facultatives) = 1.592,33€
En comparant ces deux offres sur le TEG « légal », un emprunteur va donc choisir l’offre banque « B » puisque son TEG est de 4,90% contre 5% pour celui de la banque « A »
Or du fait de l’assurance « juridiquement facultative » mais « commercialement obligatoire » le TEG « réel » banque « A » s’avère moins élevé = 7,18% contre 7,44%.
Conforté par le coût « réel/complet » du crédit également moins élevé dans l’offre « A », le consommateur aurait donc dû choisir cette offre plutôt que l’autre.
Il a été induit en erreur par le TEG « légal »
A la question « le TEG « légal » est-il pertinent dans les prêts consommation, la réponse est donc négative
Pour les prêts immobiliers ce problème d’assurance décès invalidité est moins vrai car cette assurance est obligatoire au moins à 100% répartis sur une tête ou deux.
Mais d’autres paramètres font que l’on retrouve cependant à peu près le même problème :
L’intégration des primes d’assurance incendie dans le calcul de ce TEG pose plusieurs problèmes pratiques (quoiqu’on en dise ?)
Dès lors les banques ne l’imposent plus dans leurs contrats ce qui permet de les exclure du calcul du TEG.
Quid de l’évolution des primes d’assurance décès invalidité dans les contrats d’assurance en délégation ?
(Sans compter que l’on compare le coût des seules primes sans s’occuper des contreparties réellement assurées ???)
Quid de l’éventuelle restitution d’une fraction du dépôt de garantie par les sociétés de caution ?
A la question « le TEG « légal » est-il pertinent dans les prêts immobiliers, la réponse est donc « pas toujours »
1.2)– Le TEG « légal » est-il bien calculé ?
Rappelons que l’objectif est de permettre à l’emprunteur de comparer des offres afin qu’il choisisse la plus intéressante pour lui.
Prenons l’exemple d’un prêt immobilier qui représente des sommes et des durées bien plus importantes que les prêts consommation.
Les évènements se déroulent généralement en trois phases :
1) – Renseignements préalables = pré sélection des prêteurs
2) – Recherche du bien
3) – Instruction dossier – Emission offre
A premier stade les prêteurs sont amenés à faire des simulation/estimations qui diffèrent souvent de façon significative au niveau :
- Des frais de négociation
- Des frais d’actes
- Des frais de garanties
L’on voit des estimations de garanties qui – à prêts équivalents – varient de l’ordre de 200€
Dès lors les emprunteurs repartent avec des simulations affichant des TEG/Coût du crédit qui n’ont rien à voir avec la réalité.
Comme ce sont ces documents qui servent de base à la présélection, les Etablissements qui ont sous estimés les frais seront donc à priori préférés aux autres.
Au troisième stade alors que le bien qui convient a été trouvé, toutes les dépenses liées au projet sont exactement connues. Il ne devrait donc plus y avoir d’aléa au niveau de frais de négociation et frais d’acte.
Les seuls paramètres discriminants sont du niveau banque/crédit.
Ce sont
- Le taux du prêt
- Les frais de dossiers/parts sociales
- Le taux des primes assurances
- Les frais de garantie
Or, précisément, à ce stade il y a encore des différences significatives dans l’estimation des frais de garantie ce qui impacte bien entendu le calcul du TEG.
A la question « Le TEG est-il bien calculé ? » la réponse là encore est « pas toujours »
1.3) – A quel moment le contrôle serait –il à faire ?
Si, comme le suggère avocatlex, un contrôle par des « connaisseurs » devait être fait, ce n’est pas uniquement au stade le l’offre de prêt mais bien en amont, afin que les emprunteurs puissent bien déposer leurs dossiers dans les Etablissements réellement moins chers et pas seulement en apparence.
Le seul contrôle au niveau de l’offre de prêt permettrait certes de vérifier le bon calcul mais
il ne garantirait pas à l’emprunteur qu’il a déposé son dossier là où ses intérêts auraient dû le conduire.
2) – Questions pratiques
2.1) – Les volumes
Elaphus évalue à 150.000 le nombre d’offres à vérifier.
Mais là nous somme au contrôles du troisième stade, quand les emprunteurs ont déjà fait une - bonne ou mauvaise – présélection et réellement déposé un dossier d’instruction.
Si l’on voulait
permettre à ces emprunteurs de vraiment s’adresser au prêteur le moins disant ce nombre serait à multiplier au moins par deux voire par trois.
En effet, le plus souvent, après avoir « fait le tour des banques » les emprunteurs ne choisissent qu’un seul Etablissement pour l’instruction du dossier et la suite à donner.
Vous me direz qu’il y a les courtiers qui peuvent faire ce travail de « bonne » présélection.
Oui, en théorie,...............mais en pratique ???
2.2) – La fiabilité des informations
Sur le plan pratique encore, comment avoir les bonnes informations pour un bon calcul et donc une bonne comparaison au niveau :
- De primes assurance incendie ?
- De l’éventuelle restitution d’une partie du dépôt de garantie ?
- De l’évolution des primes dans les contrats d’assurance délégués ?
Conclusion : Quoi faire ?
Déjà, il me semblerait bon que cette
notion « obligatoire/facultatif » soit supprimée.
Que l’emprunteur prenne une assurance sur une tête ou sur deux têtes, peu importe.
L’option qu’il prendra dans la banque « A » sera très probablement la même dans la banque « B » et c’est ce qu’il débourse en réalité qui me semble important
Ensuite il faudrait pouvoir fournir – dès le premier stade renseignements/simulation -
un document standardisé où seuls les paramètres discriminants de niveau banque/crédit seraient à personnaliser.
Compte tenu des problèmes ci-dessus cités de la fiabilité des informations externes (Assurance – Dépôt Garanties..) et de leurs éventuelles évolutions dans le temps,
ce n’est pas évident à faire.
Donc, pour en revenir à la suggestion d’avocatlex, à mon avis,
s’il y avait quelque chose à faire, il faudrait que ce soit une remise à plat complète.
Mais, hélas, n’est-ce pas une utopie ?
Cordialement
