Les TEG sont inexactement affichés

[Elaphus]

=> Taux nominal proportionnel
=> Taux nominal actuariel
Ces taux nominaux sont calculés sur le nominal du prêt.

Merci Aristide, je ne m'étais jamais interrogé sur le sens du mot, là j'ai la solution!
Mais ne vaudrait-il pas mieux l'appeler "taux contractuel hors charges"?Ce qui est long, certes.

avocatlex:
- vous n'avez pas répondu sur l'hypothèse "franchise".
-pour un TEG inexact, il n'est pas besoin de préjudice, je crois même savoir qu'un TEG surestimé par rapport à la réalité resterait sanctionnable.

 

[sven]

A la demande générale , vous trouverez ci-joint une petite analyse sur le taux maximal et ses implications.


Au niveau des implications, j'ai retenu l'absence de limite, l'absence de sécurité, l'impact sur le remboursement de la dette et sur le TEG.

Pour ce dernier point en relation avec la présente discussion, il sera utile d'ouvrir la seconde pièce jointe.


En espérant faire avancer la réflexion sans commettre d'erreur (que vous pourrez relever).

 

[Aristide]

Merci Sven.

J'ai lu très rapidement tes explications mais je ne suis pas certain d'avoir bien tout compris.
Je les relirais tranquillement pour approfondir.

Mais, à chaud, quelques remarques
1) - Tu parles, de "cap sur la mensualité".
Dans le jargon bancaire un cap concerne plutôt le taux.
Pour la mensualité c'est comme tu l'écris aussi "un plafonnement de mensualité"

2) - Tu abordes l'amortissement négatif.
Je ne comprends pas que cette pratique ne soit pas sanctionnée.
En effet, l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme, n'autorise la capitalisation des intérêts "que s'ils sont dus pour au moins une année entière".
Or, l'amortissement négatif conduit, en fait, a reporter des intérêts calculés mais non payés sur le capital restant dû un mois donné.
Comme l'intérêt est calculé précisément sur le capital restant dû, dès le mois suivant l'emprunteur "paie des intérêts sur les intérêts".
Il y a donc,de fait, une capitalisation mensuelle des intérêts alors qu'elle ne serait légalement possible que "si intérêts était dus pour au moins une année entière"

3) - Concernant les deux taux cités, il y aurait donc un taux qui sert au calcul de l'échéance.
Mais cette échéance étant composée pour partie d'intérêts et pour autre partie d'amortissement du capital, la partie "intérêts" de cette échéance est calculée à un autre taux que celui qui a permis le calcul de l'échéance?

Ai-je bien compris ?

Un exemple chiffré pourrait sans doute faciliter la compréhension

Cordialement,

 

[sven]

Oui c'est bien ça. Quand le taux d'intérêt monte, il y a priorité à l'allaongement de durée (20%). Si c'est insuffisant ou si ça continue de grimper l'échéance est impactée.
A partir du moment où le taux d'intérêt est supérieur au taux max, l'échéance est calculée avec le taux max et les intérêts avec le taux d'intérêt.

Il n'y a pas meilleur exemple, je pense, que la feuille excel jointe car les formules ne sont pas protégées.

 

[avocatlex]

l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme, n'autorise la capitalisation des intérêts "que s'ils sont dus pour au moins une année entière".
Or, l'amortissement négatif conduit, en fait, a reporter des intérêts calculés mais non payés sur le capital restant dû un mois donné.
Comme l'intérêt est calculé précisément sur le capital restant dû, dès le mois suivant l'emprunteur "paie des intérêts sur les intérêts".
Il y a donc,de fait, une capitalisation mensuelle des intérêts alors qu'elle ne serait légalement possible que "si intérêts était dus pour au moins une année entière"Cordialement,

Observation judicieuse sur un point que je crois avoir également évoqué ici;

Et non seulement la capitalisation est ici infra-annuelle, mais on ajoutera que l'anatocisme suppose encore une convention spéciale que l'on cherchera vainement dans les contrats critiqués.

Ainsi, non seulment "l'amortissement négatif" est une parfaite incongruité économique, un terme de remboursement ayant pour objet de rembourser, mais encore cette manière de faire méconnait les prescriptions du code civil.

 

[Aristide]

Et non seulement la capitalisation est ici infra-annuelle, mais on ajoutera que l'anatocisme suppose encore une convention spéciale que l'on cherchera vainement dans les contrats critiqués.
COLOR]

Oui, tout à fait exact
Cordialement,

 

[Elaphus]

Aristide:

Je ne comprends pas que cette pratique ne soit pas sanctionnée.
En effet, l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme, n'autorise la capitalisation des intérêts "que s'ils sont dus pour au moins une année entière".
Or, l'amortissement négatif conduit, en fait, a reporter des intérêts calculés mais non payés sur le capital restant dû un mois donné.
Comme l'intérêt est calculé précisément sur le capital restant dû, dès le mois suivant l'emprunteur "paie des intérêts sur les intérêts".
Il y a donc,de fait, une capitalisation mensuelle des intérêts alors qu'elle ne serait légalement possible que "si intérêts était dus pour au moins une année entière"

+

avocatlex:

Et non seulement la capitalisation est ici infra-annuelle, mais on ajoutera que l'anatocisme suppose encore une convention spéciale que l'on cherchera vainement dans les contrats critiqués.

Ainsi, non seulment "l'amortissement négatif" est une parfaite incongruité économique, un terme de remboursement ayant pour objet de rembourser, mais encore cette manière de faire méconnait les prescriptions du code civil.

Bien!
Je crois que cela a très sérieusement progressé, depuis les origines de ce sujet (45 pages déjà, dont quelques méandres), j'ai souvenir que cette question n'avait pas reçu l'accueil qu'elle méritait, et ne semblait pas illégale.

Le lièvre levé par cette union du droit et des maths financières est gigantesque.
Bravo.

Peut-on élargir à tous les cas de 'negative equity'?

 

[Aristide]

Aristide:

Peut-on élargir à tous les cas de 'negative equity'?

Bonjour,

L'amortissement négatif accentue la "négative equity".
Hélas ce problème existe aussi sans amortissement négatif.
Il résulte en priorité de la chute du marché de l'immobilier
Cordialement,

La « négative equity » désigne la position peu enviable des ménages qui se retrouvent avec un bien immobilier dont la valeur est inférieure au capital restant du à la banque. Cette situation est généralement synonyme de faillite personnelle si pour une raison quelconque l’accédant à la propriété est obligé de revendre à ce moment là.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=44012

 

[sven]

1) - Tu parles, de "cap sur la mensualité".
Dans le jargon bancaire un cap concerne plutôt le taux.
Pour la mensualité c'est comme tu l'écris aussi "un plafonnement de mensualité"

2) - Tu abordes l'amortissement négatif.
Je ne comprends pas que cette pratique ne soit pas sanctionnée.
En effet, l'article 1154 du code civil qui traite de l'anatocisme, n'autorise la capitalisation des intérêts "que s'ils sont dus pour au moins une année entière".
Or, l'amortissement négatif conduit, en fait, a reporter des intérêts calculés mais non payés sur le capital restant dû un mois donné.
Comme l'intérêt est calculé précisément sur le capital restant dû, dès le mois suivant l'emprunteur "paie des intérêts sur les intérêts".
Il y a donc,de fait, une capitalisation mensuelle des intérêts alors qu'elle ne serait légalement possible que "si intérêts était dus pour au moins une année entière"

1) J'ai parlé de cap de mensu car c'est parfois dit ainsi, voir plus bas pour des pub de prêts non capé et dit à "double cap"!

Faut-il comprendre du jargon bancaire qu'un cap serait un plafond particulier, puisque la banque prendrait à sa charge le risque le dépassement de cap?
Si oui, la définition d'un cap est-elle officielle et accessible quelquepart (ce serait utile)?

Avec le Prêt Double Cap, vous financez votre coup de cœur immobilier en conjuguant sécurité et performance.
Votre mensualité est plafonnée pendant une période minimale de 12 mois :
En cas de baisse des taux, votre mensualité est inchangée, c’est la durée de votre prêt qui diminue.
En cas de hausse des taux, votre pouvoir d’achat reste inchangé avec une mensualité plafonnée (variations déterminées par l’évolution de l’indice INSEE) : c’est la durée de votre prêt qui s’allonge.
L’allongement de la durée de remboursement de votre prêt ne peut excéder 5 ans.
Double Cap vous permet également de profiter des avantages d’un prêt à taux révisable en combinant un taux de départ attractif et une durée initiale pouvant aller jusqu’à 25 ans.

mais aussi:

Parfois, les banques proposent un double CAP. La mensualité et la durée ne pourront descendre en dessous d’un certain montant ou augmenter au dessus d’un autre montant. A titre d’exemple, les banques peuvent proposer des taux révisables dont la durée initiale est de 20 ans, mais en cas de hausse de l’indice de variation, le crédit immobilier ne pourra dépasser 25 ans ou se réduire à 15 ans en cas de baisse du même indice (variation de + ou – 5 ans).


2) c'est bien en effet qu'il y ait un consensus aussi franc sur l'article 1154, qu'Avocatlex avait relevé sans que ce ne soit publié à ma connaissance.

Vous noterez cependant que j'allais un peu plus loin en prétendant que la capitalisation des intérêts commence à partir du moment où le taux d'intérêt dépasse le taux max (dès qu'il y a ralentissement), et donc sans attendre d'atteinde le seuil de l'amortissement négatif.

En effet la portion de capital qui n'est pas remboursé, du fait que l'échéance soit limitée, est bien reporté sur le CRD servant de base de calcul à l'itération suivante.
C'est le même principe que pour l'amortissement négatif, me trompe-je?

 

[Elaphus]

Peut-on élargir à tous les cas de 'negative equity'?
-->

L'amortissement négatif accentue la "négative equity".
Hélas ce problème existe aussi sans amortissement négatif.
Il résulte en priorité de la chute du marché de l'immobilier

Oui, bien sûr, je me suis mal expliqué, je voulais dire: dans tous les prêts, même à taux variable capé, voire à taux fixe, hors effet des autres facteurs (frais d'achats, hypo, commission de l'AI éventuelle etc)?

J'ajoute que de mon point de vue on ne devrait parler de 'negative equity' que déduction faite du loyer potentiel du bien.