Simulation BNP intéressant ou pas?

[user13432]

Bonjour à vous tous, et mer i pour ce forum que je parcours depuis quelques jours à vous lire ;-)
Évidement, à présent, l'envie me pousse à vous écrire pour bénéficier également de vos conseils avisés!

Mon ami et moi souhaitons acheter une maison (dans le 33) compromis signé le 14/08.
Voici ce que nous propose la bnp (ma banque, mon ami: la poste)
Moi: 29ans, lui: 34ans, 1enfant de 2ans.
Tous 2 fonctionnaires

Maison de 24ans, première acquisition.
175000e prix maison (direct vendeur)
14500e d'apports (on paye les frais de notaire avec le reste, car on dispose de 30000e, pel et cel ouvert en mars 2006)
21000e prêt employeur (disons à 1%)
15200e NPTZ (taux 0%, TEG= 1.27)
124300 pret conventionné TF (taux 4.35%, TEG= 4.860)

Assurance groupe chacun a 50%.

Cout financement:
montant interets: 91983,44e
Assurance groupe: 8631,84e
commission ouverture: 500e (-50% si on prends ass hab, mais on ne veut pas)
Montant estimé de la sureté: 2317
Cout financement: 103432,28

La totalité est lissé ainsi:
mensualité fixe sur 25ans: 875,27.
phase 1: 8 ans: 156e pret employeur + 160,86e nptz + 558,41 pc
Phase 2: 4ans: 156e pret employeur + 719,27e pc.
Phase 3: 13ans: 875,27e pc.

En fait, je souhaiterai rester à la bnp, car j'y suis très bien...
Je me rends compte que des taux plus intéressants sont accordés à d'autres personnes, mais ceux-ci ne sont pas à la bnp. (allécher le client...)

Puis-je attendre mieux? est-ce raisonnable?
Merci d'avance.

 

[tototo]

Bonjour,

Pour les taux je ne saurais vous répondre, mais j'ai également remarqué que quand on va voir les autres banques que la sienne, les taux sont tout de suite plus intéressants....

Je ne saurais que vous conseiller des faire un petit tour des banques, ça ne prend pas énormément de temps et ca peut rapporter gros.

 

[Aristide]

Puis-je attendre mieux? est-ce raisonnable?

Bonjour,

Le taux est important, certes.

Mais, notamment dans les montages à échéances lissées, il y a d'autres éléments qui permettent de réduire sensiblement le coût du crédit.

A toutes fins utiles, je vous suggère donc de voir mes posts antérieurs :

"Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées"
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

"Graphiques explicatifs"
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65971/

https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65976/

"Lissage avec plusieurs prêts - moins intéressant ?"
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/70737/

Cordialement,

 

[user13432]

Merci de votre retour ,)

Le seul souci (qui certes, certains diront ne devrait pas en être un :d) est que nous ne disposons que de peu de temps pour faire vraiment le tour, avec le boulot, des horaires décalés, et un petit bonhomme!
Et puis je l'avoue une fois de plus, je suis bien à la bnp, ce qui évidement, ne me pousse pas au C*l plus que ça


edit: désolée, je répondais en même temps que vous Aristide. Je suis en effet en paralèle sur vos posts sur le lissage etc, mais ce n'est pas évident pour une profanne telle que moi...
Je lis, je lis!

 

[Ourko]

Bonjour,

Sur 25 ans pour 182000€ la BNP m'avait proposé du 4.3% mais ce n'était pas ma banque. De plus leurs assurances sont bien placées.

Mais la meilleure proposition est venue d'un courtier qui nous a proposé un montage en prêts emboités (cf post d'Aristide sur le forum).
A+

Edit : précision, par rapport à la bnp, ce montage nous a fait "gagner" 8000€ sur les intérêts.

 

[user13432]

Bonjour et merci encore à tous.
Le problème étant que lorsque on y connait pas grand chose, il est difficile de pouvoir argumenter avec un banquier... et de lui demander de lisser tel quel, ou d"emboiter" comme ci...

Très franchement, je comprends un peu la logique des explications d'Aristide, mais difficile de l'appliquer à son propre cas pour pouvoir se rendre compte précisément.

 

[Aristide]

Bonjour et merci encore à tous.
Le problème étant que lorsque on y connait pas grand chose, il est difficile de pouvoir argumenter avec un banquier... et de lui demander de lisser tel quel, ou d"emboiter" comme ci...

Très franchement, je comprends un peu la logique des explications d'Aristide, mais difficile de l'appliquer à son propre cas pour pouvoir se rendre compte précisément.

J'ai vu que vous possédiez un CEL.
Or vous ne faites pas état de prêt CEL dans la description de votre plan de financement,

Par rapport aux 5 principes que je préconise, sauf si vous avez une bonne raison (ex travaux futurs), c'est déjà une erreur de ne pas utilser les droits CEL dans un montage à échéances lissées.

 

[user13432]

Effectivement, CEL 8466e (retrait il y a quelques jours pour payer depot garantie)
PEL 12700e
Tous 2 ouverts en mars 2006.
A savoir aussi que nous pensions piocher dedans pour les frais de notaire (12000e)
Nous avons effectivement fait la remarque au banquier, qui nous a dit: effectivement, il faut voir les interet si c'est avantageux ou pas...

 

[Aristide]

Effectivement, CEL 8466e (retrait il y a quelques jours pour payer depot garantie)
PEL 12700e
Tous 2 ouverts en mars 2006.
A savoir aussi que nous pensions piocher dedans pour les frais de notaire (12000e)
Nous avons effectivement fait la remarque au banquier, qui nous a dit: effectivement, il faut voir les interet si c'est avantageux ou pas...

Dans les PEL et CEL, ce n'est pas le montant du dépôt qui importe mais les droits acquis par ligne de taux.

Pour le PEL, effectivement, il faut comprer le taux avec ceux actuellement en vigueur. Mais si vous l'avez ouvert en 2006, il faut qu'il ait au moins 3 ans pour pouvoir l'utiliser
Si c'est bien le cas le taux serait de 4,20% actuariel soit 4,12% proportionnel. (Voir ci-dessous) => donc intéressant car inférieur à 4,35%.

Par contre, pour le CEL, c'est "gagnant" à coup sur.

Deux précisions au passage :
1) - Dans le jargon des banquiers, les prêt EL sont exprimés en taux actuariel alors que les autres (votre Practys Sérénité par exemple) sont exprimés en proportionnel.

Au niveau de l'échéance, cela ne changera rien; elle seront exactement du même montant.
Mais dans la comparaison il faut faire attention car vous risquez de comparer des taux non comparables.
Dans le cas de votre PEL ci-dessus, s'il a bien été ouvert en 2006 le taux du prêt annoncé est de 4,20%. Mais en réalité pour le comparer aux autres prêt il faut prendre sa convertion de "actuariel" en "proportionnel" soit 4,12% (si échéances mensuelle) pour le compraer aux autres taux.

2) - Le système de l'épargne logement est tel que vous pouvez obtenir un gros prêt en 24 mois mais un tout petit prêt en 180 mois.

C'est l'intérêt des montages en échéances lissées car on choisit une mensualité cible et, un bonne optimisationn cherche la meilleurs combinaison possible "Montants/durées/taux", tous prêts confondus, pour obtenir le coût du crédit le plus faible possible dans ce cas de figure précis.

je pourrais vous aider à bâtir un bon plan de financement mais d'une part, les informations que vous donnez sont bien trop imprécises. d'autre part il me faudrait un peu de temps.

Cordialement,

 

[user13432]

Je suis toute à vous !

Ces comptes ayant été ouvert en mars 2006, ils ont donc plus de 3ans. (il me semblait que c'était 4an pour avoir droit au prêt...)
Encore une fois, je suis désolée, mais j'ai beau lire des dizaines de sites qui expliquent leur fonctionnement, c'est encore un truc qui m'échappe...
Comment connaitre les droits acquis? de quelles infos auriez-vous besoin?