Les bonnes clauses à négocier

[gazou]

Bonjour à tous,

nouveau sur ce forum, je découvre une mine d'information !

J'ai une question concernant un projet immobilier que je suis en train de monter, dans le détail il s'agit d'un achat de l'ancien pour un montant net vendeur de 225 000 €, après différentes simulation le scénario envisagé nous conduit à finalement devoir emprunter 193 650 €.

Sur cette base la banque postale me propose deux prêts répartis comme suit :
110 000€ à 3.90% sur 300 mois et 83 650 € à 3.50 sur 180 mois, après lissage cela nous conduit à une mensualité de 989 € soit un taux d'environ 3.70 %, ce qui me semble être un taux correcte par rapport aux valeurs actuelles, me trompe je ?

Après l'avoir titillé, le seul geste commercial qu'ils me proposent est la levée des pénalités de remboursement anticipé sur la première année, de vos expériences quelles sont les petits bonus qui peuvent s'obtenir et serait judicieux d'avoir ?

Merci d'avance de vos réponses,

Gazou

 

[ZRR_pigeon]

Après l'avoir titillé, le seul geste commercial qu'ils me proposent est la levée des pénalités de remboursement anticipé sur la première année, de vos expériences quelles sont les petits bonus qui peuvent s'obtenir et serait judicieux d'avoir ?

Euh..sur la premiere année ? s'il y a bien une année ou un remboursement anticipé (meme partiel car souvent la regle des 10% s'applique) en improbable, c'est bien la premiere année...
vosu devriez essayer d'obtenir aucune pénalité de remboursement anticipé lorsqu'il s'agit de fond propre sur toute la durée du pret. et indemnites reduites a un trimestre (au lieu d'un semestre) en cas de rachat du pret apres 5 ans de vie du pret.

Cela me semble raisonnable. Vous pouvez mettre en balance le fait de prendre vos cartes bancaires chez eux par exemple, ou d'ouvrir d'autres produits. Parlez de votre projet d'investissement locatif dans 5 ans...ca les motivera a vosu mettre au chaud.

Mais essayez d'aller voir une vraie banque, histoire de comparer. Sinon vous etes pieds et poings liés au cas ou l'offre de pret ne contient finalement pas (oh ! surprise !) ce que l'on vous avait "promis".

 

[Aristide]

Bonjour,

Sur cette base la banque postale me propose deux prêts répartis comme suit :
110 000€ à 3.90% sur 300 mois et 83 650 € à 3.50 sur 180 mois, après lissage cela nous conduit à une mensualité de 989 €

Vu les montants "ronds" et les durées "rondes", ce montage en prêts gigognes à échéances lissées fait plutôt penser à une "piffométrie" qu'à un plan de financement parfaitement optimisé.

A toutes fins utiles voir :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65971/
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65976/

soit un taux d'environ 3.70 %, ce qui me semble être un taux correcte par rapport aux valeurs actuelles, me trompe je ?

Comment est calculé ce "Taux moyen" ???

Sur ce "taux moyen" je vous invite à lire :

https://blog.cbanque.com/aristide/22/attention-un-taux-peut-en-cacher-beaucoup-autres-sommaire/)
et les trois billets qui suivent.

Un applicatif vous permet, si vous le souhaitez, de calculer le vrai "Taux d'ensemble"

Cordialemnt

 

[gazou]

Bonjour,


Vu les montants "ronds" et les durées "rondes", ce montage en prêts gigognes à échéances lissées fait plutôt penser à une "piffométrie" qu'à un plan de financement parfaitement optimisé.

A toutes fins utiles voir :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65971/
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65976/




Comment est calculé ce "Taux moyen" ???

Sur ce "taux moyen" je vous invite à lire :

https://blog.cbanque.com/aristide/22/attention-un-taux-peut-en-cacher-beaucoup-autres-sommaire/)
et les trois billets qui suivent.

Un applicatif vous permet, si vous le souhaitez, de calculer le vrai "Taux d'ensemble"

Cordialemnt

Merci pour votre réponse aussi rapide, j'ai bien entendu remarqué que ces nombres étaient bien rond, le 110 000 tient un peu de la magie en effet ...
Lors de mes premières j'avais commencé à me plonger dans vos posts très complets et j'avoue que j'ai encore besoin de les relire ...

Néamoins ce montage me conduit à des mensualités plus sympathique et le 3.70 tient d'une projet que j'ai réalisé de façon empirique avec le fichier xls JxPret.

J'ai attaché en PJ la proposition associée, si vous avez des critiques pour que j'argumente, je suis preneur

Parce que la, je suis un peu sec ...

J'essaye d'avancer au plus vite de façon à obtenir un montage avant une nouvelle hausse.

Encore merci,

Gazou

 

[gazou]

Euh..sur la premiere année ? s'il y a bien une année ou un remboursement anticipé (meme partiel car souvent la regle des 10% s'applique) en improbable, c'est bien la premiere année...
vosu devriez essayer d'obtenir aucune pénalité de remboursement anticipé lorsqu'il s'agit de fond propre sur toute la durée du pret. et indemnites reduites a un trimestre (au lieu d'un semestre) en cas de rachat du pret apres 5 ans de vie du pret.

Cela me semble raisonnable. Vous pouvez mettre en balance le fait de prendre vos cartes bancaires chez eux par exemple, ou d'ouvrir d'autres produits. Parlez de votre projet d'investissement locatif dans 5 ans...ca les motivera a vosu mettre au chaud.

Mais essayez d'aller voir une vraie banque, histoire de comparer. Sinon vous etes pieds et poings liés au cas ou l'offre de pret ne contient finalement pas (oh ! surprise !) ce que l'on vous avait "promis".

Oui oui, la première année ... C'est bien pour çà que je soumets l'avis à la communauté...

Concernant les indemnités réduite à un trimestre, je prends note et pour ce qui est de prendre d'autres produits, mon interlocuteur joue le jeu de la segmentation : moi je suis sur le volet immobilier ...

Effectivement pour comparer, lundi nous allons rencontrer la casden qui lors du premier prêt avait su être compétitif et permis à la banque postale de revoir à la baisse leur proprosition. En parallèle, j'échange avec un courtier mais cela risque d'être juste pour avancer avec lui avant la potentielle nouvelle hausse des taux qui risque d'arriver en mars (je recevrai l'attestion d'acceptation de financement de mes acheteur mercredi ...).

 

[Aristide]

J'ai attaché en PJ la proposition associée, si vous avez des critiques pour que j'argumente, je suis preneur

Parce que la, je suis un peu sec ...
J'essaye d'avancer au plus vite de façon à obtenir un montage avant une nouvelle hausse.

Il manque des informations pour tenter un montage optimisé à savoir:

+ Hiérarchie des taux susceptibles d'être proposés par vore banque = taux par paliers de durées.

Exemples
60 à 84 mois
85 à 120 mois
121 à 144 mois
Etc...

+ Quelle est votre échéance cible assurances comprises acceptable par votre banque ?

Dans la proposition qui vous est faite c'est votre banque qui a défini les montants et durées, l'échéance étant la résultante calculée.

La bonne approche c'est quelle est l'échéance souhaitée/posible (avec assurances) et l'optimisation consiste à trouver la meilleure combinaison "Montants/durées/taux" de façon à obtenir le coût du crédit le moins élevé posssible.

Le raisonnement est fait à l'envers ???

+ Quels sont les taux de primes assurance , (Eviterait d'avoir à les calculer)

Concernant ce taux que vous appelez "taux moyen" mais qui est en fait un "taux d'ensemble" (= ensemble des prêts), le taux nominal proportionnel d'ensemble ressort à 3,79%

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

En parallèle, j'échange avec un courtier mais cela risque d'être juste pour avancer avec lui avant la potentielle nouvelle hausse des taux qui risque d'arriver en mars (je recevrai l'attestion d'acceptation de financement de mes acheteur mercredi ...).

Ne vous focalisez pas trop sur le taux, c'est important mais pas le seul critère. En prenant une bonne assurance de pret, vous pouvez economiser 10K€ sur la vie du pret.
Et en obtenant l'absence d'IRA, vous pouvez vous économisez quelques centaines d'euros a chaque remboursement anticipé.

 

[gazou]

Ne vous focalisez pas trop sur le taux, c'est important mais pas le seul critère. En prenant une bonne assurance de pret, vous pouvez economiser 10K€ sur la vie du pret.
Et en obtenant l'absence d'IRA, vous pouvez vous économisez quelques centaines d'euros a chaque remboursement anticipé.

Après m'être plongé dans ma précédente offre de prêt je comprends mieux :
"Une fois révolue le 7ème anniversaire suivant la date de signature de la présente offre , l'emprunteur peut effectuer des remboursements par anticipation sans frais. Aucune indemnité n'est due par l'emprunteur sauf en cas de rachat par un établissement concurrent"

Donc avec le remboursement anticipé sans frais dés la première année cette clause tombe mais je lis plus loin que dans le cas spécifique des prets qui me concerne :

"si le remboursement anticipé intervient dans le dernier palier d'échéance ... cela se traduit soit par réduction des mensualités soit réduction de la durée ... lors d'un palier antérieur il se traduit par une réduction du délai".

Ce qui veux dire que pendant les quinzes premières années les remboursements anticipés servent uniquement à raccourcir la durée du prêt ce qui n'est pas forcément ce que l'on va rechercher ...

Qu'en pensez vous ? Est ce que je dois travailler cet axe selon vous ?

Pour ce qui est de l'assurance, je vais passer une délégation j'ai reçu une proposition intéressante d'un tiers qui me fait une économie de 4600 € avec une couverture correcte après pour arriver à 10k€ je pense qu'il faut taper dans les assurances virtuelles et çà je le sens moyen.

J'espère que le partage de mon expérience pourra servir à d'autres...

Gazou

 

[gazou]

Il manque des informations pour tenter un montage optimisé à savoir:

+ Hiérarchie des taux susceptibles d'être proposés par vore banque = taux par paliers de durées.

Exemples
60 à 84 mois
85 à 120 mois
121 à 144 mois
Etc...

+ Quelle est votre échéance cible assurances comprises acceptable par votre banque ?

Dans la proposition qui vous est faite c'est votre banque qui a défini les montants et durées, l'échéance étant la résultante calculée.

La bonne approche c'est quelle est l'échéance souhaitée/posible (avec assurances) et l'optimisation consiste à trouver la meilleure combinaison "Montants/durées/taux" de façon à obtenir le coût du crédit le moins élevé posssible.

Le raisonnement est fait à l'envers ???

+ Quels sont les taux de primes assurance , (Eviterait d'avoir à les calculer)

Concernant ce taux que vous appelez "taux moyen" mais qui est en fait un "taux d'ensemble" (= ensemble des prêts), le taux nominal proportionnel d'ensemble ressort à 3,79%

Cordialement,

Merci pour votre réponse, le problème est que je ne dispose pas de ces éléments, quel est pour vous la meilleur façon d'aborder le problème :

* je suis prêt à aller sur 25 ans (je suis conscient du surcout...)
* je dispose d'une assurance tiers (donc pas de travail possible à ce niveau là)
* je souhaite bien entendu des mensualités les plus faibles possible

Monsieur le banquier fait moi la meilleure combinaison "Montants/durées/taux" que vous pouvez ?

Est ce que je peux lui demander les différentes offres qu'ils disposent (enfin surtout les obtenir) ou bien cela reste confidentiel (et ainsi réaliser le montage moi même) ?

Coté assurance, je disposerai des éléments prochainement (je passe par un tiers) mais cela ne rentrera plus en ligne de compte.

Tout ces questions me semble être celles d'un novice mais on n'est jamais préparé à ce genre de transaction...

Encore merci pour vos conseils.

Gazou

 

[ZRR_pigeon]

"si le remboursement anticipé intervient dans le dernier palier d'échéance ... cela se traduit soit par réduction des mensualités soit réduction de la durée ... lors d'un palier antérieur il se traduit par une réduction du délai".

Ce qui veux dire que pendant les quinzes premières années les remboursements anticipés servent uniquement à raccourcir la durée du prêt ce qui n'est pas forcément ce que l'on va rechercher ...

Oui et c'est exactement ce que vous devez faire lors d'un remboursement anticipé : raccourcir la durée.
Réduire la mensualité est contreproductif. L'effet temps est dominant, donc il s'agit de rembourser le plus vite possible.

Qu'entendez vous par "assurance virtuelle" ?