Les bonnes clauses à négocier

Aristide · 27 Février 2011

yannou79 a dit:
il n'y aura pas de différence significative du CCC dans un montage lissé ou non avec assurance déléguée (fonction du CRD).

Est ce que la dfférence sera significative ou non ? Tout dépendra du plan de financement en cause.

Mais il y aura une différence car dans le montage (surtout s'il est gigognes et optimisé) la durée sera moins longue que dans l'autre montage avec un faux lissage.

Cdt

yannou79 · 27 Février 2011

Aristide a dit:
Mais il y aura une différence car dans le montage (surtout s'il est gigognes et optimisé) la durée sera moins longue que dans l'autre montage avec un faux lissage.

Cdt

Vrai dans le cadre des prêts gigognes, mais pas pour les raisons que vous évoquez. Dans un prêt gigogne, le TEG interne augmente au fur et à mesure du temps (plus on avance, moins il reste de somme à rembourser sur le prêt à plus faible taux, et plus on se rapproche du cas de figure ou il ne reste que le prêt long à rembourser; et le TEG qui en découle supérieur au TEG d'ensemble). l'application du TEG fixe aux sommes capitalisée est donc à leur désavantage au fur et à mesure du prêt.

Je persiste et signe, dans le cas d'un prêt simple à taux fixe, il n'y a pas de différence significative en terme de CCC entre un montage avec assurance déléguée lissée et assurance déléguer non lissée.

Cordialement

Aristide · 28 Février 2011

Bonjour,

yannou79 a dit:
Vrai dans le cadre des prêts gigognes, mais pas pour les raisons que vous évoquez. Dans un prêt gigogne, le TEG interne augmente au fur et à mesure du temps (plus on avance, moins il reste de somme à rembourser sur le prêt à plus faible taux, et plus on se rapproche du cas de figure ou il ne reste que le prêt long à rembourser; et le TEG qui en découle supérieur au TEG d'ensemble). l'application du TEG fixe aux sommes capitalisée est donc à leur désavantage au fur et à mesure du prêt.

Si nous avons la même conclusion c'est déjà bien

Mais je ne comprends pas votre raisonnement ?

Un TEG se calcule par rapport à un net versé à l'origine et non pas par rapport à un capital restant dû, et sur la durée totale du prêt.

Si on se place dans l'hypothèse d'un calcul de TEG réellement constaté à l'issue d'un remboursement anticipé, comme les montants en euros des primes d'assurances déléguées sont dégressives, les échéances "assurances comprises" sont donc également dégressives.

L'effort de trésorerie supporté par l'emprunteur est donc plus important en début de prêt qu'en fin de prêt.

Donc, s'il y a un remboursement anticipé, le TEG constaté à ce moment sera supérieur au TEG calculé à l'origine sur la durée totale.
Et plus le prêt va avancer dans le temps, plus le TEG constaté au moment d'un éventuel remboursement anticipé se rapprochera (variation à la baisse) du TEG calculé à l'origine.

Ce n'est d'ailleurs pas spécifique à ce cas de figure; sur un prêt classique, avec ou sans assurance, un remboursement anticipé donne toujours un TEG constaté à ce moment supérieur au TEG calculé à l'origine (j'ai eu l'occasion de le démontrer antérieurement)

Je persiste et signe, dans le cas d'un prêt simple à taux fixe, il n'y a pas de différence significative en terme de CCC entre un montage avec assurance déléguée lissée et assurance déléguer non lissée.

Peut-être mais ce n'est pas le problème de gazou initiateur du post.

La question posée quel est le meilleur choix entre un montage lissé "assurance groupe incluse" et optimisé (donc gigogne" ou un faux lissage = hors assurances déléguées.

Pour reste, si je trouve le temps, je tenterai de développer un applicatif qui permettra de vériifier ce qu'il en est réellement; les résultats risquant d'ailleurs d'être différents d'un dossier à l'autre en fonction de leurs propriétés respectives.

Cordialement,

gazou · 28 Février 2011

Bonjour à tous,

je m'absente une journée et le débat s'est enflammée

Pour reprendre ce que vous remarquez Aristide, effectivement les nombres sont ronds et s'était d'ailleurs le cas lors de mon précédent emprunt à la banque postale, le problème est que je ne vois pas quel argumentaire tenir pour que le banquier réalise un montage différent a part peut etre lui amené des chiffres ...
Ce qui me dérange c'est comme je maitrise pas tout (mais j'essaye de m'améliorer

)

> Si non des hypothèses se basant sur les 2 taux connus (15 ans et 25 ans) peuvent être faites.

Savez vous réaliser un meilleur montage que celui réalisé par le banquier en se basant sur ces deux hypothèses ? J'essayerai bien de faire un petit developpement pour le trouver ...

Pour ma part, je vais me rendre à une autre banque en début d'après midi pour voir si ils savent faire mieux, je vous tiens au courant.

Gazou

yannou79 · 28 Février 2011

Aristide a dit:
Mais je ne comprends pas votre raisonnement ?

Ignorons pour pour l'instant les effets de l'assurance, et prenons un prêt gigogne coupé 10 ans -20 ans. avec des taux de 3% et 5%. On obtiendra un TEG compris entre 3 et 5.
Je rembourse par anticipation, disons que la banque ne me fait pas de cadeau et je rembourse par anticipation l'intégralité de mon prêt court sur 10 ans.
Quelles sont les nouvelles caractéristiques de mon prêt, si j'efface l'historique précédents? Un prêt sur un certain capital à 5% sur 10 ans. Le TEG de ce nouveau prêt sera supérieur au TEG initialement calculé. les euros non investi dans ce prêt et capitalisé dans l'utopique CCC ne pourront rivaliser.

Aristide · 28 Février 2011

Merci pour cette tentative d'explication mais, désolé, je ne comprends toujours pas.

Dans votre cas d'école, si vous conservez uniquement le prêt à 5% son TEG (en supposant aucun frais au départ => net versé = capital emprunté) sera de 5% soit effectivement supérieur au taux d'ensemble des deux autres prêts péalablement fusionnés.

Mais s'il y a eu remboursement anticipé c'est que l'emprunteur disposait de cette somme et on peut supposer qu'il la rentabilisait.

En procédant au remboursement anticipé, d'un côté il a donc un manque à gagner en intérêts sur cette somme (1) et, de l'autre côté il va pouvoir rentabliser les échéances qu'il n'a plus à payer (2) du fait du remboursement.

A taux de rentabilisation égal, le manque à gagner en intérêts (1) sera plus élevé que les intérêts théoriques à percevoir (2) puisque constitution d'une épargne étalée dans le temps sur les mois à venir.

Donc ne croyez vous pas qu'une telle hypothèse, accroîtrait le coût du crédit corrigé de l'ensemble de l'opération ?

Par ailleurs, toujours à partir de votre cas d'école, sur le principe de raisonnement je ne vous suis pas; que ce soit le coût du crédi, le TEG ou le coût du crédit corrigé, c'est bien l'ensemble de la durée qu'il convient de considérer et pas seulement une partie.

Enfin si c'est bien de faire de la théorie, la pratique me semble mieux car elle permet des résultats indiscutables ce qui évite de longs discours.

Donc si vous pouviez appuyez votre raisonnenment par un cas concret chiffré je crois que tout le monde y verrait plus clair.

Cordialement,

Aristide · 28 Février 2011

Bonjour,

gazou a dit:
Savez vous réaliser un meilleur montage que celui réalisé par le banquier en se basant sur ces deux hypothèses ? J'essayerai bien de faire un petit developpement pour le trouver ...

J'ai regardé votre projet et tenté une opimisation en supposant une hiérarchie des taux avec +/- 0,10 point sur chaque palier de durée par rapport aux deux taux connus de 3,50% (15ans) et 3,90% (25ans)

Par contre vous avez omis de me préciser votre mensualité cible assurances comprises, échéance qui, bien entendu, devrait être acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Avec cette hiérarchie des taux imaginée, dans une première approche avec l'échéance de 1.070,61€ proposée par votre banque, je ne peux pas faire mieux; peut-être en serait - il autrement avec une autre hiérarchie des taux ?

Par contre, dans une seconde approche, toujours avec cette hiérarchie des taux, j'ai supposé que votre échéance cible assurances comprises pouvait aller à 1.076€.

Dès lors j'obtien une meilleure combinaison "Montants/durées/Taux" qui réduit :
+ le coût du crédit de =/= 2.300€
+ Le coût du crédit corigé =/= 1.900€
+ Le TEG =/= 0,017%

En deçà de 1.076€, avec ces taux, je n'ai pas de meilleure solution; si votre échéance cible était plus élevée, il y aurait d'autres solutions.

C-joint fichier Excel de synthèse.

Cordialement,

gazou · 28 Février 2011

Aristide a dit:
Bonjour,

J'ai regardé votre projet et tenté une opimisation en supposant une hiérarchie des taux avec +/- 0,10 point sur chaque palier de durée par rapport aux deux taux connus de 3,50% (15ans) et 3,90% (25ans)

Par contre vous avez omis de me préciser votre mensualité cible assurances comprises, échéance qui, bien entendu, devrait être acceptable par votre banque eu égard à votre capacité de remboursement.

Avec cette hiérarchie des taux imaginée, dans une première approche avec l'échéance de 1.070,61€ proposée par votre banque, je ne peux pas faire mieux; peut-être en serait - il autrement avec une autre hiérarchie des taux ?

Par contre, dans une seconde approche, toujours avec cette hiérarchie des taux, j'ai supposé que votre échéance cible assurances comprises pouvait aller à 1.076€.

Dès lors j'obtien une meilleure combinaison "Montants/durées/Taux" qui réduit :
+ le coût du crédit de =/= 2.300€
+ Le coût du crédit corigé =/= 1.900€
+ Le TEG =/= 0,017%

En deçà de 1.076€, avec ces taux, je n'ai pas de meilleure solution; si votre échéance cible était plus élevée, il y aurait d'autres solutions.

C-joint fichier Excel de synthèse.

Cordialement,

Merci infiniment Aristide pour tout ces éclairsissements et votre temps passé !
Tous ces éléments font que cela s'éclaircit ...

Comme évoqué j'envisage de passer par délégation car les taux semblent très intéressants et rapporté sur la simulation l'économie est très significative par rapport à l'assurance "intégré" proposé par la banque (rassurez vous j'ai bien compris qu'il faut mettre en face une potentielle optimisation globale).

J'ai attaché en PJ une proposition qui à mon avis est proche de ce que cela pourra donner en cible. On ne tient pas compte ici de mensualités lissées mais des prêts séparés, si je comprends ceci aura un impact.
La "particularité" est de se baser sur le restant du donc on ne peut pas avoir le taux et l'intégrer facilement aux simulations, je peux par contre essayer de demander à mon assurance les paramètres qui pourraient permettre de calculer le cout d'assurance / mensualité mais quoi ? A moins que sur base de ce tableau on puisse le calculer ?
Sachant que j'ai demandé à l'assureur de contacter la banque afin d'avoir une simulation collant à la réalité (j'espère la recevoir rapidement).

D'autres part, je dispose d'un CEL que je peux intégrer, mon banquier m'a dit que cela ne serait pas intérressant et qu'il serait plus judicieux de le conserver pour un autre emprunt travaux (ce que je n'envisage pas à court terme) qu'en pensez vous ? L'intégration d'une ligne CEL aura t'il un impact ? Sachant que nous achetons en étant pacsé par conséquent le montant maximum du prêt serait de 11 000€, j'ai un peu regardé sur le net mais je n'ai pas retrouvé ce montant (pourquoi pas 23 000 / 2 ?).
Comme je ne sais pas trop le lire, j'ai intégré le document des droits à prêt.

Enfin, j'ai appris une astuce par ma banquière (qui pourrait servir à d'autres qui ne connaitrait pas ...), je dispose d'un PEL ouvert le 01/09/2004 le taux associé n'est pas interressant par contre si je tape dedans pour mon apport, il est possible d'emprunter un montant mini (à définir en fonction des différents décrets car ce montant a évolué en fonction des dates d'ouvertures) de le lisser sur 25 ans et ainsi de débloquer la prime d'état (1000 € si je ne dis pas de bétise) peut etre pas grand chose après déduction des interets sur la période d'emprunt mais toujours çà de pris

.

Concernant le montant maximum 1080 € serait vraiment un maximum mais si le cout d'assurance est moindre cela peut surement changer pas mal de chose par rapport aux optimisations n'est ce pas ?

Je me répète mais ce forum est vraiment instructif et de construire comme cela le dossier est vraiment intérressant et passionnant, MERCI !

GAZOU

Aristide · 28 Février 2011

gazou a dit:
OTE=gazou;118129]...
Comme évoqué j'envisage de passer par délégation car les taux semblent très intéressants et rapporté sur la simulation l'économie est très significative par rapport à l'assurance "intégré" proposé par la banque (rassurez vous j'ai bien compris qu'il faut mettre en face une potentielle optimisation globale).

Donc oubliez le lissage assurances comprises

J'ai attaché en PJ une proposition qui à mon avis est proche de ce que cela pourra donner en cible. On ne tient pas compte ici de mensualités lissées mais des prêts séparés, si je comprends ceci aura un impact.
La "particularité" est de se baser sur le restant du donc on ne peut pas avoir le taux et l'intégrer facilement aux simulations, je peux par contre essayer de demander à mon assurance les paramètres qui pourraient permettre de calculer le cout d'assurance / mensualité mais quoi ? A moins que sur base de ce tableau on puisse le calculer ?

Les taux indiqués sont des taux moyens (pratique qui me semble anormale et d'ailleurs interdite aux banques quand il s'agit d'annoncer des taux de prêts)

Comme j'ai déjà eu l'occasion de l'expliquer, les primes d'assurances déléguées varient en fonction de deux critères qui agissent en sens inverse :
+ Le taux de prime qui augment avec l'âge
+ La base de calcul de la prime qui est le capital théorique restant du au début de chaque année.

Année par année les primes sont donc le résultat du produit "CRD début année x prime pour l'année".

Le taux moyen annoncé est le total des primes ainsi calculées rapportée, en pourcentage, au capital initial.

Autrement dit il n'est aucunement tenu compte, dans le calcul de ce taux moyen, du fait que ce capital diminue de mois en mois du fait des amortissements pratiqués.

Comme le montant des primes en euros est plus élevé en début de prêt qu'en fin de prêt, en cas de remboursement anticipé il peut aussi se faire que le taux réellement constaté au moment du remboursement, soit supérieur à ce taux moyen, l'inverse étant vrai en fin de prêt.

Donc, à partir des tableaux joints on ne peut pas calculer les taux de primes appliqués année par année et, même si c'était le cas, les banques n'ont pas prévu les procédures pour calculer l'assurance avec 25 ou 30 taux de primes différents (1 par an) et ainsi assurer un lissage.

D'autres part, je dispose d'un CEL que je peux intégrer, mon banquier m'a dit que cela ne serait pas intérressant et qu'il serait plus judicieux de le conserver pour un autre emprunt travaux (ce que je n'envisage pas à court terme) qu'en pensez vous ? L'intégration d'une ligne CEL aura t'il un impact ? Sachant que nous achetons en étant pacsé par conséquent le montant maximum du prêt serait de 11 000€, j'ai un peu regardé sur le net mais je n'ai pas retrouvé ce montant (pourquoi pas 23 000 / 2 ?).
Comme je ne sais pas trop le lire, j'ai intégré le document des droits à prêt.

Oui, intégrer un ou des prêts CEL est intéressant surtout dan un montage à échéances lissé optimisé.

En fonction de votre échéance cible vous pouvez peut-être réduire la durée du prêt CEL.
Et plus la durée est courte, plus le montant - au taux du CEL - est important.

Je vous suggère de relire ceci:

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéances lissées »
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...it-avec-un-montage-en-echeances-lissees.9109/

« Graphiques explicatifs »
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65971/
https://www.moneyvox.fr/forums/posts/65976/

Enfin, j'ai appris une astuce par ma banquière (qui pourrait servir à d'autres qui ne connaitrait pas ...), je dispose d'un PEL ouvert le 01/09/2004 le taux associé n'est pas interressant par contre si je tape dedans pour mon apport, il est possible d'emprunter un montant mini (à définir en fonction des différents décrets car ce montant a évolué en fonction des dates d'ouvertures) de le lisser sur 25 ans et ainsi de débloquer la prime d'état (1000 € si je ne dis pas de bétise) peut etre pas grand chose après déduction des interets sur la période d'emprunt mais toujours çà de pris .

Oui, c'est une pratique connue et déjà plusieurs fois abordée sur ce forum.

Votre plan étant antérieur au 01/03/2011; le montant maximum de la prime est de 1.525€.

A ma connaissance, le prêt minimum est de 150€ et c'est un avis qui semble partagé par beaucoup.

Cependant, dans de récents échanges un "cBanquenaute" a indiqué qu'il fallait au minimum un prêt PEL de 3.048,98€ pour prétendre à cette prime.
Nous avons été quelques uns à demander le texte officiel imposant cette contrainte, texte que nous n'avons pas encore obtenu ???

Concernant le montant maximum 1080 € serait vraiment un maximum mais si le cout d'assurance est moindre cela peut surement changer pas mal de chose par rapport aux optimisations n'est ce pas ?

Si vous optez pour une asurance déléguées, l'optimisation se fera hors assurance.
Aux échéances calculées dans ce montage, il faudra ajouter ces primes d'assurance qui seront donc dégressives.

Vos échéances "assurances déléguées comprises" seront donc également dégressives c'est pour celà que dis qu'il s'agit d'un "faux lissage".

Cordialement,