Les bonnes clauses à négocier

[Vanille95]

Ne t’énerve pas, Aristide.

Nous ne connaissons rien de ta vie car tu ne la racontes pas à longueur de forum…

Nous apprécions tous ta discrétion, ta modestie, ta courtoisie… et ta capacité à expliquer simplement des choses incroyablement complexes aux néophytes que nous sommes.

D'ailleurs, contrairement à vous, je fourrnis des liens avec de longues explications et même des applicatifs pour les cBanquenautes qui le souhaiteraient puissent faire des calculs comparatifs.
Contrairement à d'autres, le ton que j'adopte ne me semble ni professoral ni impératif, juste suggestif, et chacun ayant les tenants et aboutissants fait ensuite ce qui lui semble bon de faire.

C’est pour cela que nous apprécions tous ta participation intensive et constructive à ce forum.
Comme d'autres, continue à bien faire et à laisser dire...

 

[divpat]

Ne t’énerve pas, Aristide.

Nous ne connaissons rien de ta vie car tu ne la racontes pas à longueur de forum...

Nous apprécions tous ta discrétion, ta modestie, ta courtoisie... et ta capacité à expliquer simplement des choses incroyablement complexes aux néophytes que nous sommes.

C’est pour cela que nous apprécions tous ta participation intensive et constructive à ce forum.
Comme d'autres, continue à bien faire et à laisser dire...

Vanille95, vous parlez de vous à la première personne du pluriel?

 

[Aristide]

Bonjour Vanille

Ne t’énerve pas, Aristide.

No problem; je me trouve parfaitement "zen"

Comme d'autres, continue à bien faire et à laisser dire...

Effectivement, je crois que je l'ai déjà dit, mais si j'avais envie d'insérer une signature en bas de post, ce serait probablement celle-ci.

Cordialement,

 

[ZRR_pigeon]

3) - Ce qui veut dire qu'il n'y a pas de vérité absolue et universelle et que ce qui est vrai pour un emprunteur avec son dossier, n'est pas forcément vrai avec un autre emprunteur avec son autre dossier.

Forcément, donc il convient de fournir les infos et les moyens de calculer/comparer afin que l'emprunteur prenne une décision éclairée.

Et concernant le cas que vous citez ci-dessus il est possible que vous ayez raison.......ou pas.

Merci. On est d'accord.

Tout dépend quel est votre critère de comparaison.
Si c'est, comme je le suppose, le coût du crédit en euros courant, possible/probable que le coût soit moins élevé ?
Mais ce critère de comparaison est le plus mauvais qui puisse exister

Dans ce cas, est-ce que fournir la liste des primes, année par année, permettrait de lever le doute en utilisant un critère de comparaison performant, comme le CCC ?
Le but est de montrer que ce n'est pas impossible pour le type de profil que j'ai décrit plus tot que faire une délégation soit intéressant. Une fois fait, évidemment, il appartient a chacun de voir si dans SON cas, c'est toujours le cas.

P.S.: je ne m'amuse pas a raconter ma vie, je prends des chiffres concrets afin de fournir un exemple chiffré plutot que des généralités.

 

[Aristide]

Bonjour,

J'ai déjà fourni plusieurs applicatifs permettant de faire des calculs comparatifs, il y en a pêut-être un qui pourrait répondre au besoin ?

Pour que gazou fasse cette comparaison (car c'est lui l'initiateur du post intéressé) il faudrait :

1) - Prendre un montage "gigognes" à échéances lissées - assurances groupe comprises - si possible bien optimisé.

2) - Réaliser un autre montage avec "lissage hors assurances déléguées" - donc faux lissage où, en fait, les échéances "assurances déléguées comprises" - varieront chaque année.

3) - Comprarer les résultats sur trois citères :

+ Coût du crédit (plus mauvais critères qui puissent exister)

+ TEG (Critère assez pertinent vu côté prêteur; moins mauvais que coût du crédit vu côté emprunteur)

+ Coût du crédit corrigé (A mon sens le plus pertinent vu coté emprunteur. Mais "non réglementaitre" donc non connu ni calculé par les banques)

Partant de là, étant par ailleurs supposé que les conditions d'assurances soient strictement identiques (ce qui n'est pas évident) il serait alors possible d'affirmer que telle proposition est ou non plus intéressante que l'autre.

Cordialement,

Edit : Concernant les contreparties dans les assurances, ce post me semble intéressant.
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/conseils-pour-choisir-entre-deux-offres-de-credit-immo.15386/

 

[yannou79]

Pour le problème de ZRR_pigeon
En considérant que les montants annuels de l'assurance déléguée à 11 000 euros suivent une suite arithmétique (ce qui est le cas dans la réalité à quelque chose près), on obtient une première annuité (dégressive les années suivantes) à 1047,62 euros contre 1200 euros d'annuité pour l'assurance à 24 000 euros constante sur les 20 ans.
En comptant un taux actuariel à 4,5% pour simplifier les calculs,

Coût corrigé de l'assurance déléguée : 20512 euros
Coût corrigé de l'assurance groupe : 39440 euros

Le coût corrigé mets en évidence qu'un montage lissé avec l'assurance groupe sera bien moins bon qu'un montage non lissé avec l'assurance déléguée.
Un montage lissé avec l'assurance délégué serait-il meilleur qu'un montage non lissé avec l'assurance délégué ? En terme du coût du crédit corrigé, globalement équivalent puisque les différences observées viendront uniquement de l'effort d'épargne supérieur dans le montage lissé, ce qui est pris en compte quand on parle du CCC.

 

[Aristide]

Bonjour,

Le coût corrigé mets en évidence qu'un montage lissé avec l'assurance groupe sera bien moins bon qu'un montage non lissé avec l'assurance déléguée.

Je suis prêt à vous croire mais vos calculs ont-ils été bien faits ainsi:

1) - Montage prêts gigognes optimisé échéances lissées assurances groupe incluses
2) - Montage gigognes avec faux lissage = hors assurances déléguées ?

Un montage lissé avec l'assurance délégué serait-il meilleur qu'un montage non lissé avec l'assurance délégué ?

En terme du coût du crédit corrigé, globalement équivalent puisque les différences observées viendront uniquement de l'effort d'épargne supérieur dans le montage lissé, ce qui est pris en compte quand on parle du CCC.

Là, par contre, étant dans le même cas de figure à savoir "assurance déléguée", je ne suis pas d'accord (le raisonnement serait d'ailleurs identique dans l'autre cas d'assurance groupe)

Toujours en montage gigognes quand l'assurance est incluse dans le lissage et qu'un crédit arrive à son terme, c'est l'équivalent de l'échéance "assurance incluse" - qui vient de dispararaître - qui est reporté sur le prêt lisseur.

A l'inverse, si l'assurance n'est pas comprise dans le lissage, c'est l'équivalent de cette échéance hors assurance qui vient de disparaître, qui est reporté sur le prêt lisseur.

Dans la premère hypothèse l'amortissement du prêt lisseur est donc plus important et la durée s'en trouve réduite.

Moins long => moins d'intérêts et moins de primes assurance payées

Je l'ai démontré dans les graphiques ci-desous:

"cBanque_Vrai lissage et Faux Lissages_1-1.xls"

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...-echeances-lissees.9109/post-65971#post-65971

Cordialement,

 

[yannou79]

Je suis prêt à vous croire mais vos calculs ont-ils été bien faits ainsi:

1) - Montage prêts gigognes optimisé échéances lissées assurances groupe incluses
2) - Montage gigognes avec faux lissage = hors assurances déléguées ?

J'ai juste comparé le coût corrigé de l'assurance dans le cadre du prêt (non gigogne semble-t-il) de ZRR-pigeon.

Je l'ai démontré dans les graphiques ci-desous:

"cBanque_Vrai lissage et Faux Lissages_1-1.xls"

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/...montage-en-echeances-lissees.9109/#post-65971

Dans les graphiques présentés, il n'y a pas le coût du crédit corrigé (effort d'épargne moindre dans l'absence de lissage, cela jouerai en sa faveur). De plus, l'assurance déléguée amoindrie les "effets de bords" qu'on observe avec une assurance groupe (1 mois en plus = 1 versement forfaitaire d'1 mois d'assurance en plus, ce qui fait qu'on observe des différences significatives dès qu'on raccourci d'1 mois, ce qui n'est pas le cas avec une assurance déléguée, cotisation très faible voir nul sur la fin du prêt).
Refaites donc les calculs avec une assurance déléguée, en terme de CCC, on obtient 2 résultats très proche.

 

[Aristide]

Pour bien faire il faudrait que je développe un appliactif adapté au cas de figure (pas le temps actuellement)
Et pour être certain du résultat il faudra obtenir les données pour pouvoir saisir jusqu'à 30 ans de taux de primes progressifs assurances déléguées ?

Concernant votre remarque à partir des graphiques, effectivement à l'époque où je les avais batis (il y a de nombreuses années), je n'avais pas encore développé le concept de "Coût du Crédit Corrigé".

Cependant je suis quasi certain du résultat pour un raison que vous allez facilement comprendre.

Le gros reproche qui est fait - à juste raison vu côté emprunteur - au TEG, c'est qu'il repose sur l'utopie que l'emprunteur pourrait rentabiliser les sommes qu'il débourse à ce taux.

Pour contrer cet inconvénient, mon concept de Coût du Crédit Corrigé part de l'hypothèse que les sommes déboursées par l'emprunteur pourraient être rentabilisées au taux de son épargne.

Bien évidemment, dans l'immense majorité des cas, les taux servis aux épargnants sont inférieurs aux taux qu'il supportent sur leurs crédits.

Donc, concernant ces primes d'assurances qui ne seront plus comprises dans les échéances du prêt lisseur et qui vont donc contribuer à :
+ Un moindre amortissement
+ Donc à une durée plus longue
+ Donc à plus d'intérêts payés
+ Donc à plus de primes d'assurances payées,
=> le fait de les rentabiliser à un taux moins élévé que le 'taux d'ensemble" des prêts ne vous semble t-il pas de nature à valider un coût réel plus élevé ?

Cordialement,

 

[yannou79]

Tout à fait d'accord avec vous, il est difficile de rentabiliser son épargne au même taux que le TEG de son crédit, si on considère un taux inférieur au TEG dans le calcul du CCC, l'avantage ira toujours à l'effort remboursement le plus violent ( et donc aux prêts lissés).
Ce point étant dit, si on considère l'utopie d'une épargne rémunéré au TEG de son prêt; il n'y aura pas de différence significative du CCC dans un montage lissé ou non avec assurance déléguée (fonction du CRD).