Jurisprudence contre promoteur/vendeur/gestionnaire

[alleu]

Bonjour,

S'informer c'est par exemple :

• se rendre dans la ville où le bien sera construit pour évaluer l'emplacement, la dynamique économique de la ville, la demande locative,
• contacter les agences immobilières du coin pour évaluer à prestation équivalente, le prix du marché à l'achat et à la location

Bref, faire une petite étude de marché pour vérifier la véracité des propos de votre interlocuteur, surtout quand on est sur un investissement supérieur à 100 K€ ! Pas besoin de boule de cristal. Du bon sens suffit.

Certains ont joué avec votre cupidité. Vous ne pouvez-vous en prendre qu'à vous même. Maintenant que le constat est fait, il faut se reprendre et tenter de limiter les dégâts de votre erreur.

Voilà mes conseils concernant votre affaire.

• Evaluer la probabilité d'obtenir gain de cause et la coût de la procédure par un recours judiciaire en allant voir plusieurs avocats.
• Evaluer le coût de votre erreur. Montant des sommes dépensées (coûts, frais, etc.) pour l'investissement moins montant des revenus (loyers, revente, etc) en prenant en compte la réalité du marché.

Multiplier la probabilité par le coût de la procédure. Si le coût est inférieur au coût de votre erreur alors vous pouvez vous lancer dans un recours. Sinon vous risquez de faire une erreur de plus.

En attendant, résiliez tous les contrats que vous avez, vous avez maintenant compris que les conditions ne seront jamais remplies pour en bénéficier :

• assurance garantie des loyers
• assurance vacance locative
• assurance perte de valeur du bien à la revente

Et trouvez une autre agence pour gérer la location de votre appartement. Contactez les agences existantes et les notaires dans la localité de votre bien immobilier. Si votre nouvel interlocuteur vous conseil de reprendre une assurance garantie des loyers, faîtes le. Mais il y a des pros qui font un vrai travail de sélection et d'eux même ils vous diront que l'assurance n'est pas utile.

Mes aïeux, paysans, me disaient, dans la vie il faut payer pour apprendre. La facture risque d'être salée, mais vous avez appris que la règle n'est pas la confiance dans le milieu des affaires mais plutôt celui de la méfiance.

 

[fabym]

Moi j'aimerais bien savoir quel est le placement qui permet de gagner 2 Smic annuels par mois et quels sont les bons investissements immobiliers à l 'étranger !!
Moi aussi comme une imbécile j'ai tendance à faire confiance aux conseillers en gestion de patrimoine !! Heureusement, je préfère généralement gérer seule mes investissements et effectivement la seule fois où je me suis faite avoir c'est lorsque je suis passée par un conseiller en gestion de patrimoine !!

Je ne veux pas vous enfoncer.

J'en ai juste marre d'entendre partout en France qu'il vaut mieux acheter que louer. Qu'etre propriétaire est une marque d'élévation dans le rang social. C'est faux.
Mais c'est grace à cette idée saugrenue que des defiscalisateurs vous vende des parpaings au prix d'un kilo d'or.

Je suis locataire depuis toujours et j'ai une tres grosse somme repartie sur différents comptes bancaires ! Je ne cherche pas à fuir les impots ! Rien que le placement de cet argent me rapporte chaque mois 2 fois le smic annuel.

Y a 3 règles pour gagner de la tune:
1) trouver un bon filon
2) l'exploiter
3) si ce filon touche de près ou de loin à l'immobilier Francais : on évite.

=> J'avoue quand meme etre multiproprietaire dans quelques autres pays. Faut juste savoir ou investir !

Pour réflexion : demandez vous pourquoi les gens très riches n'ont généralement pas beaucoup d'immobilier...
un indice : pays riches = population vieillissante et décroissante.
j'en ai trop dit.

Je vous souhaite bon courage tout de même.

 

[GeraldDePalmas]

Pour info je suis issu d'une famille de marchand de biens Francaise (oui, Pooopa et Moooman avait déjà de l'argent , et oui j'ai dormi dans un landeau en or massif incrusté de diamants en mangeant du caviar (ça va j'ai mis assez de clichés ?) ) , mais j'ai personnellement étendu l'affaire à l'étranger (Chine notamment) avec succès depuis 2005.
La plupart des marchands de bien français (du moins ceux que je connais) ont limité leur business depuis 2005-2006 sachant pertinement que la bulle francaise prendrait fin tot ou tard. Nous avons pour la plupart par contre surfé sur la bulle actuelle en Chine et au Canada, qui sont toute deux sur le point de se terminer.
L'immobilier est une économie de bulle. J'avoue ne pas comprendre pourquoi ça n'éclate pas plus vite en France, néanmoins il faudrait être idiot pour y investir quoi que ce soit actuellement. J'en suis d'autant plus convaincu que les médias disent que ça repart (comme indicateur contrarie il n'y a pas mieux) et mes différents contacts chez les promoteurs et groupement d'agents immobiliers me confirment notre choix.

Pour ceux qui ne comprennent pas comment on peut recevoir environ 50Ke de rente par mois il suffit de réfléchir un peu : avec plusieurs millions d'euros placés judicieusement et un nombre conséquent de locataires qui payent chaque mois ... ça grimpe vite. Et je ne suis pas le plus riche de mes confreres marchand de biens !

Bon on s'éloigne du sujet initial...

 

[solemio]

Merci de votre franchise, elle éclaire bien la différence entre une personne qui souhaite investir à son échelle et les opérateurs du secteur dont c'est le business.

Marchands de bien, promoteurs, notaires, conseillers financier, banquiers, gestionnaires... ça fait pas mal de suceurs de sang!

Si l'on ajoute que les médias sont plutôt à leur service...

le rapport des forces est disproportionné, surtout qu'il ne faut pas trop compter sur l'appareil judiciaire qui est en fait une autre pompe à fric. (4 exemple vécus)

Futurs investisseurs soyez vigilants!

 

[babas]

évidemment, être nait avec une cuillère en or dans la bouche et avec des parents dans la partie permet de moins faire d'erreurs, et comme l'argent appelle l'argent, de gagner de grosses sommes assez rapidement. Tant mieux pour vous. Mais ce n'est malheureusement pas le cas de tout le monde, faire des affaires en chine n'est pas donné au 1er venu, et certains ont fais confiance à des "professionnels", des gens aux revenus modestes parfois et qui ont cru gagner un peu de sous de leur placement, qui se sont fais avoir. ces gens cherchent aujourd'hui à s'en sortir, et ne viennent pas ici pour qu'on les plaignent, juste pour avoir des tuyaux, des conseils. Leur en remettre une couche et de nouveau la tête sous l'eau ne sert à rien, c'est complétement stupide et typiquement francais aussi...
et enfin dire qu'il est idiot d'investir dans l'immo en france est aussi complétement idiot, faudra m'expliquer pourquoi, j'investis avec des rentas à plus de 10% et je ne pense pas qu cela soit idiot (mais c'est vrai j'ai pas flairé le bon coup chinois ou canadien....)

 

[caro_oo7]

Merci Babas.
J'ajoute que si c'était si évident que c'était une arnaque, il y aurait sûrement beaucoup moins de gens comme moi sur les forums, à énerver involontairement "ceux qui savent".
Comme dit Alleu, dont les conseils sont précieux surtout avant de se lancer, tout apprentissage a un prix. Apprendre qu'il est dangereux de faire confiance à des promoteurs immobiliers, ça pourrait me coûter dans les 100 000 euros (que je n'ai pas). Alors oui, j'ai estimé les risques et les coûts d'une procédure, et j'ai tenté le coup. On est à deux doigts de la plaidoirie finale (1ère instance) et j'aurais bien besoin de jurisprudence favorable pour peser face à une tromperie manifeste mais montée en vue d'échapper aux sanctions judiciaires.
En conclusion, jeune padawan : dans un business que tu ne connais pas tu ne te lanceras pas; encore moins si de l'argent tu n'as pas; et surtout pas, si de bons avocats tu ne connais pas... Mais si toutes ces erreurs déjà tu as commises, prier tu peux car tout seul tu seras.

 

[SORUDU]

Bonjour, je rejoins ce jour le forum de cbanque pour la première fois. Je viens de lire l'histoire de caro_oo7 et la mienne est TRES exactement la même... avec les mêmes difficultés..... prix achat d'un robien 103000 euros en 2006 pour un bien qui en vaut entre 40-50000 à la revente dixit un agent immobilier contacté hier ! prêt sur 25 ans. Appart qui va être vide dans un mois, à 500 km de nous, en rase campagne !
Alors que faire maintenant pour limiter la casse... ???

De notre côté, nous pensons mettre en vente et prendre un prêt à la conso pour les 60-70000 euros à rembourser mais si on attend plus dans 10 ans on aura payé l'appart encore plus cher ! et perdu un peu plus 200 000euros !
En tout cas : JAMAIS plus de procédure de ce type : on est d'accord et on a compris la leçon....

 

[alleu]

Je vous rassure vous n'êtes pas seul. La cupidité est un ressort qui fonctionne très bien et certains l'ont bien compris.

On vous vend des économies d'impôts et poussé pas votre cupidité vous vous lancez sans trop réfléchir.

La prochaine fois, payez vos impôts au moins pas de surprise. Et au lieu d'engraisser des promoteurs vous contribuez à la communauté (hôpitaux, infrastructures, etc.).

Le dispositif Scellier (anciennement Robien) reste un très bon outil. Ca peut être intéressant quand on part faire de l'investissement locatif et qu'on peut en bénéficier. Mais présenté, comme beaucoup le font, comme outil de défiscalisation, il vaut mieux éviter.

PS: Quand je dis vous ça vaut pour tous les lecteurs qui pourraient nous lire et être tentés par l'expérience.

 

[ZRR_pigeon]

Pour ceux qui ne comprennent pas comment on peut recevoir environ 50Ke de rente par mois il suffit de réfléchir un peu : avec plusieurs millions d'euros placés judicieusement et un nombre conséquent de locataires qui payent chaque mois ... ça grimpe vite. Et je ne suis pas le plus riche de mes confreres marchand de biens !

Bon on s'éloigne du sujet initial...

Oui bon, je connais le coup des multiproprietaires etrangers, ayant eu l'occasion (finalement pas fait, voir plus tard) d'acheter en france quand j'habitais a l'etranger. Mais un gros probleme se pose, pour que le rentabilite soit bonne, il faut le faire "en boucle fermée". Je ne detaillerais pas ce que ca veut dire
car c'est illegal, a la fois la cooperation entre pays est tellement archaique (meme si tellement plus efficace qu'avant) que les chances de se faire prendre sont faibles. Effectivement, surtout avec un grosse mise de depart ca devient le pactole assez vite.

Mais y'a d'autres moyens de reussir dans l'immobilier a l'etranger, mais il faut voir aussi que la fiscalite y est differente, les regles d'attribution de pret aussi. La je peux en parler car c'est legal. Je prends l'exemple des etats unis, vous pouvez prendre des prets "in fine" (donc que des interets a rembourser) mais sans adosser d'assurance vie en support. Vous calibrez les choses de maniere a ce qu'ils soit equilibré (interets = loyers - fiscalite), sachant qu'equilibrer contre des interets c'est faisable, mais contre interet+capital, c'est TRES rare. Ensuite, et surtout si vous avez une assise financiere permettant d'eponger les pertes temporaires et sporadiques de loyers, les banques ne vous refuseront pas d'acheter 10-12 appartements de ce style, ils se financent tous seuls...

Par contre l'effet pervers est evident, ca forme une bulle immobiliere tres rapidement, plus vite qu'on ne peut le faire en france. Donc on fabrique des riches tres vite et des pauvres tres vite (mais pas en meme temps), devenir tres riche devient juste une histoire de timing par rapport a la bulle.

Certains mauvais medias ont expliqué que c'etait ca les subprimes, c'est faux. Ce que j'ai decrit concerne des gens qui peuvent emprunter et meme qui ont BEAUCOUP d'argent. Les subprimes c'est preter a des gens qui n'ont pas la capacite d'emprunter en leur donner un taux d'appel bas (2-3% pendant 2-3 ans et apres ca passe a 6%, ca les etouffe sauf si ils arrivent a revendre leur maison beaucoup plus cher ( ca a marche a une epoque). Ca encore ca ne mettait en danger que la banque preteuse. Ca a contaminé le monde entier, car ils ont titrisé sous formes d'actions et de sicav ces prets hypothecaires. Sans ca, cela n'aurait tué que les banques qui auraient essayé l'aventure, ce qui aurait ete bien pour la sante monetaire du systeme. Comme la titrisation diluait le risque, tout le monde s'y est mis ...

 

[raichoup]

caro_oo7:
Cessez donc de vous entetez, c'est pathétique.
Oui vous avez été un pigeon, Non vous n'aurez pas gain de cause au tribunal, vous allez même vous y faire enfoncer plus bas que terre dans 99% des cas. Un avocat n'est pas un psy, si vous avez la "haine" contre ces gens "trop méchants" qui vous ont mentis et ont pris votre argent, allez voir un psy, pas un avocat. Sauf faute "énormissime" et répétée sur des documents en votre possession émanent de votre contre-partie (type loyer AU DESSUS du maximum autorisé par la loi, et non au plafond), vous n'avez pas l'ombre d'une chance. Votre avocat en est parfaitement conscient, mais bon, il faut bien qu'il gagne sa vie lui aussi. Vous avez investi 180K sans prendre 30s pour regarder sur seloger.com ou autre le prix du loyer où vous achetiez, les gens qui seront à l'audience vont se pisser de rire dessus et racontez à leur femme le soir même comment vous avez "exigée" réparation. Au nom de quoi ma ptite dame? Vous avez achetez un bien avec un ratio prix/loyer de 37 années et demi, et il n'y avait qu'à se baisser pour ramasser l'information.
La vérité c'est que réflexion = (1 / cupidité)
et que la carotte fiscale a fait tendre votre cupidité vers l'infini sur ce coup là. Je vous le jure pour avoir des potes magistrats, ils vont racontez ça à leur épouse le soir même, et elle va s'étouffer de rire devant le JT de LCI en avalant de travers.

Quoi que vous fassiez, le mal est fait, vous devez "accepter" d'avoir été un pigeon.
Accepter, ça va commencer par encaisser vos pertes. Revendez l'appartement, même si le marché de l'immobilier est morose, je vous assure que ça ne vas pas s'arranger dans un avenir proche (La France c'est 1 million de chômeur en fin de droit cette année, avec 2 fois moins, on a déjà connu une crise qui a mis l'immobilier au tapis pendant près de 10 ans).
Je sais ça à l'air "horrible" comme solution, mais il n'y en a pas d'autre, je vous l'assure. vous pouvez continuer dans votre entêtement, vous dire que sur le très très long terme vous vous y retrouverez sur les loyers, mais sauf qualité de construction exceptionnelle, ça n'arrivera pas.
Je vais vous dire un secret. Notre gouvernement n'a plus les moyens de construire des HMLs, il a donc surfé sur la bulle immobilière pour faire construire par des investisseurs privés/pigeons son parc HLM de demain, par le biais des dispositifs fiscaux qui incitent ceux qui paient trop d'impôts à bâtir bâtir bâtir des trucs moches/mal finis/ aux normes HLM par paquets de 1000.


Vendez votre bien rapidement au prix du marché (c'est à dire bien plus bas que ce que vous pourrez voir comme prix de présentation sur les sites internet spécialisés). Maintenant vous connaissez un peu ce marché, alors vendez vite et au prix.

Faîtes un remboursement anticipé sur le crédit avec le produit de la vente, et remboursez au plus vite le reste du prêt.
Une fois cette opération terminée (d'ici 1 à 5 ans?), vous allez pouvoir repartir là où vous en étiez avant votre erreur, mais vous aurez retenu la leçon je l'espère et serez un peu moins naïve à l'avenir,et ça, il aurait bien fallu en passer par là de toute façon.

Il n'y a que trois façon d'acquérir ce "bon sens" qui fait qu'on est pas un pigeon:
1) s'éduquer et s'ouvrir les yeux soi-même.
2) être éduquer par un tiers.
3) apprendre de ses erreurs.

Vous pouvez encore être dans la catégorie 3, ce n'est pas si grave, c'est là que se situe l'immense majorité des gens, mais ne tombez pas dans la catégorie 4, le pigeon perpétuel qui en redemande, et dont vous avez bien le profil.
Arrêtez de courrir après vos moulins.

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Je travail dans la finance, et vous ne m'avez pas fait rire, j'essaie juste de vous aider.