Creation patrimoine immo pour non-residente: conseil ?

[Bidule]

Bonjour à tous,

Cela fait quelques mois que je lis les conversations sur le forum et j’apprends beaucoup ! Je me suis décidée à partager mes questionnements avec vous
J’aimerais créer mon patrimoine immobilier et je ne suis pas sure de la bonne approche.

Mon profil :
> 30 ans / résidente fiscale des Pays-Bas / celibataire
> Capacité d’épargne mensuelle : 1,700-2,000€
> Épargne disponible (LA + LDDS + CL) : 45,000€ (perspective d’apport pour une RP)
> PEL : 25,000€
> AV : 12,000€
> PEA : 2,500€
> Crowdfunding immo : 1,000€ horizon 2023

Je n’ai aucun patrimoine immobilier et je veux commencer à le développer. Je vois deux options : l’achat locatif en direct en France ou l’achat de parts de SCPI.
Budget envisagé : 80-100k€

Mes objectifs / conditions :
> Bénéficier de l’effet de levier du crédit et engager le moins d’apport possible
> Ne pas alourdir ma fiscalité
> Pas besoin de revenus additionnels dans l’immédiat
> Le moins de gestion / déplacements possibles (COVID oblige)


Mes commentaires / questions :

• A priori les parts de SCPI semblent être un bon compromis dans mon cas. Voyez-vous une autre option ?
• Je ne comprends pas très bien la fiscalité des SCPI, en particulier pour les non-résidents. Surtout que certaines SCPI (que je vise) ont majoritairement investi a l’étranger, avec une imposition directe dans le pays. Si quelqu’un peut m’éclairer
• Savez-vous si les intérêts d’emprunt sont déductibles pour un non-résident ?
• Les banques / organismes contactés jusqu'à maintenant ne proposent pas de prêt immo a des non-résidents tant que le montant n’est pas d’au moins 100k€ et les conditions sont en général peu avantageuses : obligations d’acheter dans leur pool de SCPI (rarement performantes), nantissement d’une somme, apport de 20 à 30%. Je précise que je n’ai pas encore fait appel à un courtier. Du coup je réfléchis de plus en plus à m'orienter vers un emprunt au sein de ma famille.
• Je me demandais s’il serait pertinent de partir sur un budget plus modeste (30-50k€) et d’acheter des parts en démembrement? Pour quelle durée opter: 3, 5 ,10 ans ou plus?

Merci d’avance pour votre aide !
Bidule

 

[CGP]

Bonjour,

* Il faudrait étudier la convention fiscale France - Pays-Bas pour voir comment la double imposition (revenus fonciers France - Résidente fiscale Pays Bas) est évitée. (SCPI ayant son siège social en France, immeuble en France)

* Si la SCPI française détient des immeubles à l'étranger, dans certains cas il peut y avoir risque de double imposition (donc votre investissement sera potentiellement doublement taxé...)

* Intérêts d'emprunt déductibles ? Sans vérifier, j'aurais tendance à dire que Oui, au titre des revenus fonciers imposés en France

* Laisser tomber pour les emprunts SCPI. Cela risque d'être compliqué (je suis partenaire d'un courtier, je pourrais peut-être lui demander)

* Au niveau du démembrement, c'est à vous de voir en fonction de vos projets... Par contre n'oubliez pas qu'à la fin, en cas de retour en France, vous serez fiscalisée

* Pourquoi ne pas envisager un investissement immobilier au Pays-Bas ?

Vos questions sont pertinentes et mériteraient d'être exposées à travers un bilan patrimonial complet (étant un pro de la gestion de patrimoine, je vous conseille d'engager ce type de démarche qui peut vous éviter bien des déconvenues (double imposition sur des revenus fonciers étrangers perçus par une SCPI française)

Bien à vous

 

[Bidule]

Bonjour CGP et merci !

J'ai en effet ouvert la convention mais ne suis pas encore arrivée au bout ! je vais m'y remettre.

J'ai oublié de préciser que je bénéficie du régime des 30% aux Pays-Bas: je ne suis pas imposée sur mes revenus du patrimoine ou d'épargne étrangers pendant encore 4 ans. A priori donc, pas de risque de double-imposition.

Concernant l'achat aux NL: je connais mal les règles et surtout, je ne compte pas rester plus de 3 à 4 ans ici. Je ne pense pas que ca vaille le coup: il faut un accord de votre banque pour mettre votre RP en location (conditions de pret plus avantageuses pour la RP que pour le locatif), meme si vous quittez le territoire.

J'ai pensé a faire appel a un CGP mais je cherche qqn de familier avec les deux systèmes fiscaux et pour le moment je n'ai pas trouvé...

 

[CGP]

Re bonjour Bidule,

- Pour moi (mais il faudrait que je fasse des recherches pour vous confirmer ça), les revenus issus de bien français détenus par la SCPI française sont imposables en France).

- Pour la double imposition, je ne pensais pas à ce type de disposition fiscale. Je pensais à certaines SCPI qui vont vous mettre en situation de flou juridique et fiscal car 3 pays concernés (Exemple : Immeuble en Allemagne, SCPI française et contribuable aux Pays-Bas). J'ai le cas actuellement avec un client, ce qui m'amène à privilégier certaines SCPI plutôt que d'autres.

Enfin, je pense que cette disposition n'est valable qu'aux revenus imposés aux Pays-Bas, ce qui n'est probablement pas le cas d'une SCPI Française classique (à vous de me confirmer car je ne suis bien évidemment pas expert de la fiscalité des Pays-Bas)

Pour vous aider - ou un autre conseiller d'ailleurs -, il faudrait avoir vos revenus, vos projets - notamment professionnels -

Exemple : souscrire une SCPI avec des biens français en direct pour 4 ans, et retour en France avec une imposition de 47,2 % ... (Sans parler du contexte de taux bas, de faiblesse de rendement etc qui peuvent impacter les SCPI).

 

[CGP]

Quand je parlais de la disposition en ligne 4 : c'était de l'exonération des revenus de placement au regard du fisc Néerlandais.

Peut-être qu'une civile à l'IS peut également s'avérer une bonne solution (une civile détenant un appartement + des SCPI)

 

[Bidule]

Bonjour CGP et encore merci pour les reponses.

- Pour la double imposition, je ne pensais pas à ce type de disposition fiscale. Je pensais à certaines SCPI qui vont vous mettre en situation de flou juridique et fiscal car 3 pays concernés (Exemple : Immeuble en Allemagne, SCPI française et contribuable aux Pays-Bas). J'ai le cas actuellement avec un client, ce qui m'amène à privilégier certaines SCPI plutôt que d'autres.

Je ne suis en effet pas encore claire concernant l'imposition de ce type de produits.

Enfin, je pense que cette disposition n'est valable qu'aux revenus imposés aux Pays-Bas, ce qui n'est probablement pas le cas d'une SCPI Française classique (à vous de me confirmer car je ne suis bien évidemment pas expert de la fiscalité des Pays-Bas)

Tout a fait. Dans le cas d'une SCPI francaise, je serais a priori imposée en France. Je suis arrivée en Avril 2020 aux NL, je ferai donc ma premiere declaration d'impot cette année. Ca devrait m'aider a clarifier certaines choses.

Peut-être qu'une civile à l'IS peut également s'avérer une bonne solution (une civile détenant un appartement + des SCPI)

Je ne suis pas du tout familière de ce type de montage et de loin, ca ne me parait pas evident.


Il est toujours un peu difficile de se projeter - notamment professionnellement - car je change de pays environ tous les deux/trois ans, dans la zone euro mais pas que. Du coup j'évite de prendre cela en compte sinon je ne m'engagerais dans rien.
Concernant mes revenus a date, ils sont exclusivement de source salariale: 4,000€/mois nets d'impot.

Donc conclusion, il faudrait que je consulte un bon fiscaliste + CGP pour comprendre les impacts de ce type d'investissement
Merci pour ces conseils!

 

[CGP]

Bonjour CGP et encore merci pour les reponses.

Je vous en prie, avec plaisir

Je ne suis en effet pas encore claire concernant l'imposition de ce type de produits.

Pour les SCPI, l'articulation des lois fiscales restent floues, notamment lorsque la double imposition est évitée par imputation d'un crédit d'impôt (la SCPI est parfois considérée comme résidente fiscale à part entière et non transparente)

Tout a fait. Dans le cas d'une SCPI francaise, je serais a priori imposée en France. Je suis arrivée en Avril 2020 aux NL, je ferai donc ma premiere declaration d'impot cette année. Ca devrait m'aider a clarifier certaines choses.

Il faudrait donc regarder le lieu d'imposition (pour moi c'est la France), et la façon dont la double imposition est éliminée.

Je ne suis pas du tout familière de ce type de montage et de loin, ca ne me parait pas evident.

Une société civile à l'impôt sur les sociétés vous " d'encapsuler " un patrimoine immobilier ou mobilier en France. En l'absence de distribution de votre part, il n'y a pas de fiscalité personne physique.

Vous ne percevez donc pas directement les revenus, ce qui peut vous éviter des déconvenues liées aux conventions fiscales

Il est toujours un peu difficile de se projeter - notamment professionnellement - car je change de pays environ tous les deux/trois ans, dans la zone euro mais pas que. Du coup j'évite de prendre cela en compte sinon je ne m'engagerais dans rien.
Concernant mes revenus a date, ils sont exclusivement de source salariale: 4,000€/mois nets d'impot.

Donc conclusion, il faudrait que je consulte un bon fiscaliste + CGP pour comprendre les impacts de ce type d'investissement
Merci pour ces conseils!

Effectivement, si vous êtes motivée à constituer un patrimoine en France, outre les aspects "économiques" qui sont bien évidemment à ne pas négliger, il faudra s'atteler à s'assurer que la fiscalité ne soit pas un frein total à un tel investissement.

Je reste à votre disposition pour vous aider !