Conseils pour réorganiser mon épargne
- Auteur de la discussion McMilkshake
- Date de début
Non, pas déconseillé, j'ai juste écrit qu'un rendement plus élevé ne tombe pas du ciel et qu'il faut chercher d'où il vient.
Les locaux d'activité (plus joli nom qu’entrepôts) représentent une part non négligeable du patrimoine.
Le rendement est plus élevé, mais quid du vieillissement de ces bâtiments!
Le management à l'air d'être très actif. Ce qui leur permet sans doute de dégager un peu plus de rendement que d'autres SCPI.
Maintenant, est-ce qu'ils jouent au trading immobilier, ou comptent-ils mener une politique patrimoniale avec les actifs de la SCPI? La question peut être posée!
Qui veut investir doit décortiquer leur RA et leurs BT pour se faire une idée précise, et pas se laisser convaincre par le seul rendement affiché.
Rendement artificiel parce qu'ils donnent un rendement brut, alors que toutes les autres SCPI donnent un rendement net. différence : plus de 1% d'écart.
Ils ont réalisé une PV sur une vente qu'ils ont ajouté au rendement, soit +0,1% en plus.
Et ils ont supprimé le RAN en réintégrant l'équivalent de 0,35% de rendement dans les montants distribués.
C'est un choix, ils ont décidé de distribuer l'intégralité des résultats. Il risque d'y avoir des fluctuations dans les années à venir.
Au final, en enlevant les éléments exceptionnels, et non répétitifs, et si on comptait un revenu net, on devrait arriver à quelque chose de plus dans la norme des autres scpi, mais, à coup sûr, dans le haut du panier.
Les locaux d'activité (plus joli nom qu’entrepôts) représentent une part non négligeable du patrimoine.
Le rendement est plus élevé, mais quid du vieillissement de ces bâtiments!
Le management à l'air d'être très actif. Ce qui leur permet sans doute de dégager un peu plus de rendement que d'autres SCPI.
Maintenant, est-ce qu'ils jouent au trading immobilier, ou comptent-ils mener une politique patrimoniale avec les actifs de la SCPI? La question peut être posée!
Qui veut investir doit décortiquer leur RA et leurs BT pour se faire une idée précise, et pas se laisser convaincre par le seul rendement affiché.
Rendement artificiel parce qu'ils donnent un rendement brut, alors que toutes les autres SCPI donnent un rendement net. différence : plus de 1% d'écart.
Ils ont réalisé une PV sur une vente qu'ils ont ajouté au rendement, soit +0,1% en plus.
Et ils ont supprimé le RAN en réintégrant l'équivalent de 0,35% de rendement dans les montants distribués.
C'est un choix, ils ont décidé de distribuer l'intégralité des résultats. Il risque d'y avoir des fluctuations dans les années à venir.
Au final, en enlevant les éléments exceptionnels, et non répétitifs, et si on comptait un revenu net, on devrait arriver à quelque chose de plus dans la norme des autres scpi, mais, à coup sûr, dans le haut du panier.
trickster
Contributeur régulier
Bon vu que passer au taux de 40% ce n'est vraiment pas pour tout de suite, je vais me renseigner et me pencher sérieusement sur la question de prendre quelques SCPI à crédit. Mais lesquels et quels banques ? Mystère.
J'ai bien lu le blog de Buffeto fort instructif.
Car si j'en crois Buffeto pour un emprunt de 50K s'il faut fournir un effort d'un smic ça vaut largement le coup.
Comme ça, en prenant compte de l'érosion des rendements, j'devrais rentrer dans mes frais après 30 ans de détentions. Plus on achète tôt, plus on encaissera. Après je sais pas si c'est le bonne mentalité ....
Auriez vous acheter dans mon cas (c'est quand même le fait de me dire que ~1k d'effort et que pour passer au taux d'imposition supérieur faut quasi doubler le salaire)
Au fait Poam quand j'y repense, vous dites que les SCPI dépendent des taux d'interêts, j'ai vu que certains articles disent que les SCPI ne dépendent que de l'argent des actionnaires, donc les taux ne devraient pas impacter sur les valeurs des parts non ?
A moins que la hausse des taux entrainant la baisse des prix de l'immobilier donc la baisse de la valeurs des parts étant donné que le crédit est plus dur à obtenir et que moins de gens achète de nouveaux bien immobilier.
J'ai bien lu le blog de Buffeto fort instructif.
Car si j'en crois Buffeto pour un emprunt de 50K s'il faut fournir un effort d'un smic ça vaut largement le coup.
Comme ça, en prenant compte de l'érosion des rendements, j'devrais rentrer dans mes frais après 30 ans de détentions. Plus on achète tôt, plus on encaissera. Après je sais pas si c'est le bonne mentalité ....
Auriez vous acheter dans mon cas (c'est quand même le fait de me dire que ~1k d'effort et que pour passer au taux d'imposition supérieur faut quasi doubler le salaire)
Au fait Poam quand j'y repense, vous dites que les SCPI dépendent des taux d'interêts, j'ai vu que certains articles disent que les SCPI ne dépendent que de l'argent des actionnaires, donc les taux ne devraient pas impacter sur les valeurs des parts non ?
A moins que la hausse des taux entrainant la baisse des prix de l'immobilier donc la baisse de la valeurs des parts étant donné que le crédit est plus dur à obtenir et que moins de gens achète de nouveaux bien immobilier.
Oui, bravo, il est vraiment formidable Trickster... C'est la bonne réponse
McMilkshake
Membre
Je poste à nouveau sur ce sujet, avec de nouvelles perspectives et après de nouvelles recherches.
J'ai fait plusieurs RDV avec un conseiller en ingénierie financière (groupe Quintessens) autour de la défiscalisation. Celui-ci m'a proposé deux solutions : LMNP et achat en Pinel sur 9 ans. Je ne m'intéressais que de loin au foncier, mais principalement à cause des risques liés et de l'endettement élevé sur ce type de projet. Je ne souhaite pas acheter de RP, étant amené à déménager à court terme. Mes revenus sont quant à eux amenés à augmenter (environ 2,5K€ net par mois pour l'instant), et je n'ai aucun crédit sur le dos.
La simulation faite par le conseiller se base sur un apport à 0 et des paramètres prudents (taux d'intérêt > moyenne constatée, hausse des loyers < moyenne, loyer bas et peu revalorisé,, etc.). Il en ressort des données attractives, avec 46K de capital en sortie en prenant pour hypothèse une revente blanche (prix d'achat = prix de vente 9 ans plus tard) et un effort d'épargne mensuel de 150€ en sachant que j'épargne 2 voire 3 fois plus. Cette simulation prend également pour base des charges élevées (14% en incluant une taxe foncière à 5% et donc 9% pour le gestionnaire et assureur, avec GLI / vacances locatives / dégradations).
Je connais les risques liés à ce type de dispositif (prix à l'achat surévalué, bien mal localisé, loyers plafonnés, moins-value à la revente, retard...) et ai du mal à me projeter sur un emprunt à 15/20 ans. Je n'ai de plus pas suffisamment de recul au travers des témoignages lus ça et là.
Côté LMNP, je serais plus intéressé par du logement senior mais là encore, pas mal de risques à prendre en compte : défaut de construction, retard de livraison, travaux, baisse du loyer, faillite du gestionnaire...
J'ai aussi fait quelques simulations SCPI et si j'ai bien compris les risques majeurs sur ce type d'investissement sont la liquidité et le risque en tréso. J'engage par ailleurs une démarche avec un autre conseiller autour de ce type d'investissement en particulier.
Qu'en pensez-vous ? Je suis bien conscient qu'il n'existe pas d'investissement miracle, c'est ce qui me fait d'autant plus douter de la simulation sur le Pinel au vu de l'effort réduit.
Merci !
J'ai fait plusieurs RDV avec un conseiller en ingénierie financière (groupe Quintessens) autour de la défiscalisation. Celui-ci m'a proposé deux solutions : LMNP et achat en Pinel sur 9 ans. Je ne m'intéressais que de loin au foncier, mais principalement à cause des risques liés et de l'endettement élevé sur ce type de projet. Je ne souhaite pas acheter de RP, étant amené à déménager à court terme. Mes revenus sont quant à eux amenés à augmenter (environ 2,5K€ net par mois pour l'instant), et je n'ai aucun crédit sur le dos.
La simulation faite par le conseiller se base sur un apport à 0 et des paramètres prudents (taux d'intérêt > moyenne constatée, hausse des loyers < moyenne, loyer bas et peu revalorisé,, etc.). Il en ressort des données attractives, avec 46K de capital en sortie en prenant pour hypothèse une revente blanche (prix d'achat = prix de vente 9 ans plus tard) et un effort d'épargne mensuel de 150€ en sachant que j'épargne 2 voire 3 fois plus. Cette simulation prend également pour base des charges élevées (14% en incluant une taxe foncière à 5% et donc 9% pour le gestionnaire et assureur, avec GLI / vacances locatives / dégradations).
Je connais les risques liés à ce type de dispositif (prix à l'achat surévalué, bien mal localisé, loyers plafonnés, moins-value à la revente, retard...) et ai du mal à me projeter sur un emprunt à 15/20 ans. Je n'ai de plus pas suffisamment de recul au travers des témoignages lus ça et là.
Côté LMNP, je serais plus intéressé par du logement senior mais là encore, pas mal de risques à prendre en compte : défaut de construction, retard de livraison, travaux, baisse du loyer, faillite du gestionnaire...
J'ai aussi fait quelques simulations SCPI et si j'ai bien compris les risques majeurs sur ce type d'investissement sont la liquidité et le risque en tréso. J'engage par ailleurs une démarche avec un autre conseiller autour de ce type d'investissement en particulier.
Qu'en pensez-vous ? Je suis bien conscient qu'il n'existe pas d'investissement miracle, c'est ce qui me fait d'autant plus douter de la simulation sur le Pinel au vu de l'effort réduit.
Merci !
qu'il faudrait définir un objectif clair .
car là tu nous parles des moyens qui sont connus ( SCPI , pinel ,LMNP ) mais comme j'aime à le répéter il faut utiliser le bon outil au bon moment pour obtenir le résultat optimal.
l'objectif est il d'augmenter le patrimoine , de tirer des revenus complémentaires , de défiscaliser , d'avoir une poche de liquidité accessible pour un projet à moyen terme ….etc...?
McMilkshake
Membre
Tu as raison, je suis resté flou sur ce point. Mon objectif premier serait d'augmenter mon patrimoine, et de faire fructifier mon capital. Le premier serait réalisé via un projet avec emprunt, le second sur du court / moyen terme en utilisant mes liquidités. Si je pouvais idéalement défiscaliser... mais je me méfie instinctivement d'un deal win-win avec l'Etat
donc là on part plutôt sur de l'immo ancien locatif voire des SCPI
là on part sur du financier plus liquide ( AV VS PEA )
es tu en TMI 30 avec un IR à 5 chiffres ?
McMilkshake
Membre
Donc plutôt SCPI si je suis réfractaire à toute la partie recherche et gestion de bien ? (visites, étude des risques liés au bien, recherches d'assurance, etc.)
En effet, j'envisage d'ouvrir une AV en gestion déléguée avec profil intermédiaire pour 7 ou 8K€ et d'abonder mon PEA avec 2 à 5K€ pour le gérer moi-même, mais j'ai beaucoup de choses à apprendre sur ces sujets
Revenu net imposable d'environ 31K€ donc non, je n'en suis pas encore là ! C'est aussi l'une des choses qui me fait hésiter sur le Pinel, puisque la PV à revente n'est censé qu'être la cerise sur le gâteau
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