Je poste à nouveau sur ce sujet, avec de nouvelles perspectives et après de nouvelles recherches.
J'ai fait plusieurs RDV avec un conseiller en ingénierie financière (groupe Quintessens) autour de la défiscalisation. Celui-ci m'a proposé deux solutions : LMNP et achat en Pinel sur 9 ans. Je ne m'intéressais que de loin au foncier, mais principalement à cause des risques liés et de l'endettement élevé sur ce type de projet. Je ne souhaite pas acheter de RP, étant amené à déménager à court terme. Mes revenus sont quant à eux amenés à augmenter (environ 2,5K€ net par mois pour l'instant), et je n'ai aucun crédit sur le dos.
La simulation faite par le conseiller se base sur un apport à 0 et des paramètres prudents (taux d'intérêt > moyenne constatée, hausse des loyers < moyenne, loyer bas et peu revalorisé,, etc.). Il en ressort des données attractives, avec 46K de capital en sortie en prenant pour hypothèse une revente blanche (prix d'achat = prix de vente 9 ans plus tard) et un effort d'épargne mensuel de 150€ en sachant que j'épargne 2 voire 3 fois plus. Cette simulation prend également pour base des charges élevées (14% en incluant une taxe foncière à 5% et donc 9% pour le gestionnaire et assureur, avec GLI / vacances locatives / dégradations).
Je connais les risques liés à ce type de dispositif (prix à l'achat surévalué, bien mal localisé, loyers plafonnés, moins-value à la revente, retard...) et ai du mal à me projeter sur un emprunt à 15/20 ans. Je n'ai de plus pas suffisamment de recul au travers des témoignages lus ça et là.
Côté LMNP, je serais plus intéressé par du logement senior mais là encore, pas mal de risques à prendre en compte : défaut de construction, retard de livraison, travaux, baisse du loyer, faillite du gestionnaire...
J'ai aussi fait quelques simulations SCPI et si j'ai bien compris les risques majeurs sur ce type d'investissement sont la liquidité et le risque en tréso. J'engage par ailleurs une démarche avec un autre conseiller autour de ce type d'investissement en particulier.
Qu'en pensez-vous ? Je suis bien conscient qu'il n'existe pas d'investissement miracle, c'est ce qui me fait d'autant plus douter de la simulation sur le Pinel au vu de l'effort réduit.
Merci !