VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[steph12002]

Bonjour,
Je vais essayer d'expliquer comment ça se passe chez FORTUNEO.
Quels sont les frais d'entrée ?
Il y a un prix de souscription (PS): à l'époque 191 € (celui là vous pouvez vite l'oublier dans le cadre d'un achat en AV).
En AV on considère une valeur d'achat (VA): VA=97.5 % PS= 186.23 €. C'est sur cette valeur que sera calculé le nombre d'UC Primovie. Si vous investissez M, vous aurez M/186.23=nb d'UC Primovie.
Ensuite, la valeur de retrait (VR): si vous sortez immédiatement après être entré (c'est pas recommandé!!) vous toucherez cette valeur de retrait pour 1UC acquise (la valeur de retrait s'appelle aussi valeur liquidative (VL).
La différence entre VA et VR est égale à la commission de souscription (CS): CS=VA-VR=12.71€
Le pourcentage de frais est donc de 12.71/ 186.23=6.82%.
Il n'y a pas d'autres frais à l'entrée ni à la sortie.
Mon calcul.
Aujourd'hui, sauf erreur, on doit avoir PS=203€, VA=197.93 et VR=0.9318 x 197.93 = 184.43€
Mon calcul est basé sur le relevé que je viens de recevoir pour 2018:
Montant des UC Primovie au 31/12/2017: 3248,03€ (=N0 UC x VL)
Montant des UC Primovie au 31/12/2018: 3223.67€ (=N1 UC x VL). VL est restée contant mais N1 est égal à N0-0.75% N0. 0.75% représente les frais de gestion des UC chez FORTUNEO: ils se traduisent par une diminution du nb d'UC d'une année sur l'autre.
Le total des revenus versés dans l'année sur le fonds euros, à raison de un par mois, s'élève à 135.31€ (certains parlent de coupons).
Ces coupons ne sont pas soumis aux PS.
Ensuite, j'ai considéré un taux brut du fond euros de 2% (en réalité peu d'incidence sur le résultat final).
A ce taux brut, correspond un taux net de PS de 1.656%.
J'ai considéré que 1/ 12ième des 135.31€ était distribué chaque mois, de sorte que l'intérêt annuel procurée par cette somme est égal à 0.76% x 135.31 = 136.34€
Ensuite, j'ai considéré que l'année 2018 était l'année 1 et j'ai calculé le capital acquis en fin d'année 8 par cette somme (en la multipliant par 1.01656^7 (il faut comprendre le nombre élevé à la puissance 7).
J'ai fait pareil pour les années suivantes en diminuant la puissance de 1 chaque fois jusqu'à l'année 8 où j'ai élevé à la puissance 0, ce qui me donne 1.
En faisant le total de ces sommes, j'obtiens 8.4793 x 136.34 = 1156.07€
Du fait de la diminution du nb d'UC chaque année, au bout de 8ans, le montant des UC Primovie de 3248.03€ devient 0.9925^8 = 0.94155 x 3248.03 = 3058.18 €
Si je vends, je récupère donc 3058.18 + 1156.07 = 4214.25€
Au départ, j'ai investi 3248.03/0.9318 = 3485.76 €
Rendement sur 8 ans 4214.25/3485.76 = 1.209
Rendement annuel 1.209^0.125 = 1.0240 soit 2.40 % annuel.

OUF!
Nota: dans ce calcul, j'ai supposé que le montant des coupons annuels était identique chaque année.
J'ai fait une variante en considérant que le taux des coupons était constant et donc que le montant annuel diminuait de 0.75% chaque année: je trouve tout calcul fait un rendement annuel de 2.31 %.

En l'occurrence, les hypothèses me paraissent plutôt pessimistes (pas de valorisation de la part pendant les 8 années à venir alors que la dernière valorisation a compensé presque toute la commission de souscription).
Par ailleurs plus on allonge la durée, plus le rendement augmente selon ce calcul.
Vous pouvez bien entendu reproduire ce calcul avec des hypothèses différentes.

Je reste à l'écoute de vos remarques. Personne n'est à l'abri d'une erreur.

Merci Agra07 ! chapeau bas pour tous ces calculs. Je n'ai pas tout bien compris.

Comme l'a écrit Chri, a ce taux, il faut encore retrancher les 17,2 % de prélevements sociaux sur les coupons !

 

[steph12002]

Si on retranche les 17,2 % on obtient un rendement de 1,76 % !

 

[abcdef]

Et la fiscalité à la sortie ? flat tax ? 7,5% ? on prend le meilleur cas possible abattement 4600/9200 en espérant qu'il soit maintenu dans les 8/10 prochaines années et qu'on ne soit pas déjà au plafond avec ses autres plus values?

Le rendement parait vraiment faible en additionnant tous ses frais ( frais d'entrée, frais de gestion assurance vie) pour un risque non négligeable si le prix des parts venaient à baisser et surtout un amortissement des frais qui demande un blocage sur plusieurs années pour faire mieux qu'un fonds euro boosté comme suravenir opportunités ou allocation long terme.

 

[CharlyBgood]

Le rendement parait vraiment faible en additionnant tous ses frais ( frais d'entrée, frais de gestion assurance vie) pour un risque non négligeable si le prix des parts venaient à baisser et surtout un amortissement des frais qui demande un blocage sur plusieurs années pour faire mieux qu'un fonds euro boosté comme suravenir opportunités ou allocation long terme.

Le pire n’est jamais sûr.
L’Etat Francais s’endette à 10 ans à ... 0,5136% (Les Echos du jour) !
Tendanciellement le rendt des SCPI baisse, dont acte.
Mais à la lumière du taux ci-dessus, les fds en € fussent ils dynamiques, baisseront aussi.
L’exercice du calcul du taux de rendement prévisionnel des SCPI est sympa, mais on peut d’ores et déjà en conclure qu’il faudra y adjoindre d’autres UC.
Diversification, quand tu nous tiens ...

 

[poam5356]

Le pire n’est jamais sûr.
L’Etat Francais s’endette à 10 ans à ... 0,5136% (Les Echos du jour) !

Il s'endette même à 30 ans au taux de 1,6%. Et à ce prix là, ou à ce rendement là, ça se bouscule au portillon. L'offre a été sur-souscrite 4 fois.

 

[CharlyBgood]

Il s'endette même à 30 ans au taux de 1,6%.

Ouais j’ai lu ça aussi: c’est du grand délire !
En + comme l’Allemagne emprunte bcp moins qu’avant (excédent), les « zinzins » se jettent sur le papier Français, nous , les cancres européens !
On vit une époque économique peu connue des manuels scolaires !

 

[steph12002]

du coup mes 100k€ je ne sais pas trop où les investir peut-être dans de l'immobilier locatif en direct. Plus de contraintes mais à priori plus de rendement

 

[poam5356]

du coup mes 100k€ je ne sais pas trop où les investir peut-être dans de l'immobilier locatif en direct. Plus de contraintes mais à priori plus de rendement

Le calcul fait par Agra07 est propre à l'AV chez Fortuneo. Le prix d'achat des parts est différent de ce que vous propose votre AV, tout autant que les loyers versés par l'assureur qui sont à 85%.
Ce sont des particularités qui comptent puisque, le calcul que j'ai fait est le même que celui qu'il a fait, mais avec vos paramètres.

 

[steph12002]

Le calcul fait par Agra07 est propre à l'AV chez Fortuneo. Le prix d'achat des parts est différent de ce que vous propose votre AV, tout autant que les loyers versés par l'assureur qui sont à 85%.
Ce sont des particularités qui comptent puisque, le calcul que j'ai fait est le même que celui qu'il a fait, mais avec vos paramètres.

Je vais refaire tous les calculs à tête reposée car comme je débute cela représente beaucoup de termes techniques, de données et de paramètres à emmagasiner. En mixant vos calculs avec ceux de agra07 je pense pouvoir sortir un rendement (pour primovie dans l'AV mesplacements liberté). Je vais tout coucher sur papier et refaire les calculs.
Dans tous les cas, je vous remercie ainsi que Agra07 pour vos contributions.

 

[poam5356]

Je vais refaire tous les calculs à tête reposée car comme je débute cela représente beaucoup de termes techniques, de données et de paramètres à emmagasiner. En mixant vos calculs avec ceux de agra07

Ben non, faut pas faire un mix, surtout pas.
Aux différences que j'ai citées, il faut y ajouter les frais de gestion de l'UC qui sont à 0,75 chez Fortunéo, contre : 0,5 je crois chez vous. Toutes ces différences comptent au bout de 8 ans!
Vous prenez les conditions exactes de votre contrat et vous faites les calculs avec vos chiffres!