VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[Buffeto]

. Cela me semble le point de départ pour choisir une SCPI.

non impossible car il y a trop de paramètres qui peuvent évoluer dans le temps ...

on ne peut calculer le rendement que sur des performances passées .

pour ce qui est de l'avenir on ne peut faire que des pronostics voire dans le meilleur des cas des prévisions

 

[steph12002]

non impossible car il y a trop de paramètres qui peuvent évoluer dans le temps ...

on ne peut calculer le rendement que sur des performances passées .

pour ce qui est de l'avenir on ne peut faire que des pronostics voire dans le meilleur des cas des prévisions

Je voudrais juste une méthode de calcul du rendement lissé sur 8 ans à applicable à toutes les scpi avec les paramètres suivants : valeur de la part constant, TDVM constant sur 8 ans

 

[steph12002]

et taux fonds euro constant

 

[poam5356]

les PS s'appliquent aussi sur les dividendes (coupons) et pas seulement sur les seuls intérêts du fonds euros

Je pense que Agra07 parle en connaissance de cause puisqu'il en a.

 

[steph12002]

la méthode de calcul bien qu'incompléte de poam5356 me semblait cohérente . J'aurais souhaitait obtenir celle de agra07. En faisant un mixte des 2 on devrait s'approcher de la vérité

 

[steph12002]

Je pense que Agra07 parle en connaissance de cause puisqu'il en a.

cela me semble impossible pas de PS sur les dividendes mais seulement sur les intérêts !

 

[poam5356]

et taux fonds euro constant

Il faut partir de la somme brute investie.
Puis calculer la somme nette investie
Il faut connaître le prix de la part retenu pour une souscription dans l'AV. Souvent c'est 97,5% du prix public, mais pas toujours comme dans le cas présent.
Il faut savoir s'il y a un délai de jouissance des parts.
Il faut savoir si l'assureur redistribue 100%, ou seulement 85% des loyers.
Le prix de rachat est toujours le prix de retrait de la SCPI, comme en direct.

Vous pouvez alors calculer le nombre de part obtenu.
Vous connaissez le rendement théorique annuel.
Il suffit de l'appliquer au montant investi.
Il faut connaître les frais de gestion annuels sur les parts de SCPI et les appliquer sur le nombre de parts. Le nombre de parts va diminuer, année après année.
Les revenus sont investis sur le fonds euros.
Il faut calculer combien ils vont produire chaque année de rendement et déduire les PS sur ce rendement qui est ensuite capitalisé.

A faire chaque année.

Sincèrement, plutôt que de faire ce calcul en partant sur des hypothèses qui ne se vérifieront pas, même si elles ne devraient pas trop s'en écarter, mieux vaudrait étudier les SCPI afin d'avoir une idée sur celle que vous souhaitez privilégier.

 

[steph12002]

merci !

 

[agra07]

Bonjour,
Je vais essayer d'expliquer comment ça se passe chez FORTUNEO.
Quels sont les frais d'entrée ?
Il y a un prix de souscription (PS): à l'époque 191 € (celui là vous pouvez vite l'oublier dans le cadre d'un achat en AV).
En AV on considère une valeur d'achat (VA): VA=97.5 % PS= 186.23 €. C'est sur cette valeur que sera calculé le nombre d'UC Primovie. Si vous investissez M, vous aurez M/186.23=nb d'UC Primovie.
Ensuite, la valeur de retrait (VR): si vous sortez immédiatement après être entré (c'est pas recommandé!!) vous toucherez cette valeur de retrait pour 1UC acquise (la valeur de retrait s'appelle aussi valeur liquidative (VL).
La différence entre VA et VR est égale à la commission de souscription (CS): CS=VA-VR=12.71€
Le pourcentage de frais est donc de 12.71/ 186.23=6.82%.
Il n'y a pas d'autres frais à l'entrée ni à la sortie.
Mon calcul.
Aujourd'hui, sauf erreur, on doit avoir PS=203€, VA=197.93 et VR=0.9318 x 197.93 = 184.43€
Mon calcul est basé sur le relevé que je viens de recevoir pour 2018:
Montant des UC Primovie au 31/12/2017: 3248,03€ (=N0 UC x VL)
Montant des UC Primovie au 31/12/2018: 3223.67€ (=N1 UC x VL). VL est restée contant mais N1 est égal à N0-0.75% N0. 0.75% représente les frais de gestion des UC chez FORTUNEO: ils se traduisent par une diminution du nb d'UC d'une année sur l'autre.
Le total des revenus versés dans l'année sur le fonds euros, à raison de un par mois, s'élève à 135.31€ (certains parlent de coupons).
Ces coupons ne sont pas soumis aux PS.
Ensuite, j'ai considéré un taux brut du fond euros de 2% (en réalité peu d'incidence sur le résultat final).
A ce taux brut, correspond un taux net de PS de 1.656%.
J'ai considéré que 1/ 12ième des 135.31€ était distribué chaque mois, de sorte que l'intérêt annuel procurée par cette somme est égal à 0.76% x 135.31 = 136.34€
Ensuite, j'ai considéré que l'année 2018 était l'année 1 et j'ai calculé le capital acquis en fin d'année 8 par cette somme (en la multipliant par 1.01656^7 (il faut comprendre le nombre élevé à la puissance 7).
J'ai fait pareil pour les années suivantes en diminuant la puissance de 1 chaque fois jusqu'à l'année 8 où j'ai élevé à la puissance 0, ce qui me donne 1.
En faisant le total de ces sommes, j'obtiens 8.4793 x 136.34 = 1156.07€
Du fait de la diminution du nb d'UC chaque année, au bout de 8ans, le montant des UC Primovie de 3248.03€ devient 0.9925^8 = 0.94155 x 3248.03 = 3058.18 €
Si je vends, je récupère donc 3058.18 + 1156.07 = 4214.25€
Au départ, j'ai investi 3248.03/0.9318 = 3485.76 €
Rendement sur 8 ans 4214.25/3485.76 = 1.209
Rendement annuel 1.209^0.125 = 1.0240 soit 2.40 % annuel.

OUF!
Nota: dans ce calcul, j'ai supposé que le montant des coupons annuels était identique chaque année.
J'ai fait une variante en considérant que le taux des coupons était constant et donc que le montant annuel diminuait de 0.75% chaque année: je trouve tout calcul fait un rendement annuel de 2.31 %.

En l'occurrence, les hypothèses me paraissent plutôt pessimistes (pas de valorisation de la part pendant les 8 années à venir alors que la dernière valorisation a compensé presque toute la commission de souscription).
Par ailleurs plus on allonge la durée, plus le rendement augmente selon ce calcul.
Vous pouvez bien entendu reproduire ce calcul avec des hypothèses différentes.

Je reste à l'écoute de vos remarques. Personne n'est à l'abri d'une erreur.

 

[chri]

Même si ils ne sont pas prélevés chaque année, attention, les prélèvements sociaux sur les revenus de tes SCPI seront prélevés lorsque tu sortiras l'argent de ton assurance vie.