VERITE SUR RENDEMENT SCPI

[steph12002]

Bonjour,

je souhaiterais savoir si je me trompe dans mon calcul de rentabilité dans un investissement en SCPI dans un contrat d'assurance vie.

Données : contrat AV mesplacements liberté (frais de gestion 0,5 %, frais d'entrée 6 % dans le cadre du contrat), SCPI primovie (commission de souscription 9,15 %, commission de cession et d'acquisition 1,50 %)

Mon calcul sur 8 ans en ne considérant pas l'IR mais seulement les plvts sociaux de 17,2 % :

investissement 100 € - 6 % (frais d'entrée) 94 € d'investissement.
TDVM 4,50 % (net de frais de gestion de 12,5 % ? je pense) = dividende : 94 € x 4,5 % = 4,23 € - 0,5 % (frais de gestion AV) = 4,21 € - 17,2 % (plvts sociaux) = 3,49 € x 8 ans = 27,89 €. Donc gain sur 8 ans 27,89 €.
capital au bout des 8 ans 27.89 € + 90.85 € (100 € - 9,15 % commission de souscription) = 118,74 €.

Donc pour une durée de 8 ans le gain est de 18,74 € pour 100 € investit soit un rendement de 2,34 % net (et je n'ai pas pris en compte les 3 % cession et acquisition 1,97 % sinon mais là je ne suis pas sûr de mon calcul)

Etes-vous d'accord avec ces calculs ?

Merci pour votre aide car je m'apprête à investir en scpi

 

[chri]

Bonsoir,

Concernant les 1,5% de cession et d'acquisition je ne suis pas sûr qu'ils soient dû lorsqu'on souscrit via une assurance vie.

Les 0,5% de frais de gestion portent sur les 94€, ce qui fait 4,23 - 0,47 = 3,76.

Les frais d'entrée de 6% se substituent au 9,15% de frais de souscription (négociation d'un rabais par l'assureur au près de la SCPI), ils ne s'aditionnent pas.

Cdlt.

--
Christophe

 

[agra07]

Bonsoir,
Oui je confirme pour les frais d'entrée, il ne faut pas additionner 6% et 9.15% !
Par ailleurs il y a une autre donnée qui est la valorisation éventuelle de la part durant les 8 ans (donnée bien évidemment incertaine).
En ce qui concerne les impôts une sortie est possible après 8 ans sans payer d'impôts en faisant des rachats contenant des gains inférieurs aux abattements annuels (4600€ pour une personne seule, 9200€ pour un couple).

 

[steph12002]

Merci pour ces éclaircissements ! Du coup le taux de rentabilité serait de 3,11 %. Cela est dèjà mieux en comparaison d'un fond euro classique.

 

[steph12002]

J'hésite entre les AV mesplacementsliberté, linxea spitit (à mon avis les 2 sont identiques) et linxea zen. Le fonds en euros est moins bien rémunéré sur linxea zen mais les scpi semblent meilleurs ... Pourriez-vous me donner votre avis ? Merci.
Par ailleurs, seulement sur le plan fiscal, je ne vois pas l'intérêt d'acheter des SCPI en direct, hormis pour un investisseur avec un TMI à 14 %

 

[Buffeto]

Par ailleurs, seulement sur le plan fiscal, je ne vois pas l'intérêt d'acheter des SCPI en direct, hormis pour un investisseur avec un TMI à 14 %

oui et ....non.

les SCPI en direct tu peux les financer à crédit et là ....c'est un autre levier

 

[Manu215]

J'hésite entre les AV mesplacementsliberté, linxea spitit (à mon avis les 2 sont identiques) et linxea zen. Le fonds en euros est moins bien rémunéré sur linxea zen mais les scpi semblent meilleurs ... Pourriez-vous me donner votre avis ? Merci.

Comme dit hier dans un autre fil, le contrat via linxea spirit est un contrat collectif alors que celui de mesplacements.fr est individuel.
Sinon, c'est le même contrat avec quelques petites différences.

SCPI meilleures, ça ne veut pas dire grand-chose présenté comme ça.
C'est quoi meilleur pour vous?

Pour info sur le choix pour commencer : https://www.lerevenu.com/immobilier/scpi/comment-choisir-vos-scpi

 

[poam5356]

Merci pour ces éclaircissements ! Du coup le taux de rentabilité serait de 3,11 %. Cela est dèjà mieux en comparaison d'un fond euro classique.

Je crois que vous avez oublié quelque-chose : le pourcentage de distribution des loyers est de 85 %

Si je refais les calculs en prenant des chiffres réels... Vous corrigerez si nécessaire :

Prix de souscription d'une part fixé par le gestionnaire de la SCPI : 203 €
Prix de transaction (d'achat) dans le contrat : 97,50 % du prix de souscription soit 197,93 € (203 €x 97,50 %)
Valeur retenue pour la valorisation de vos parts dans votre contrat : Valeur de retrait (soit 184,43 € aujourd'hui)
Valeur retenue lors d'un désinvestissement : Valeur de retrait au jour de la revente (soit 184,43 € aujourd'hui)
Pourcentage de distribution des loyers 85 %

1 part = 197,93 €
dividende : 197,93 x 4,5 % = 8,90€ x 85/100 = 7,56€
frais de gestion 197,93 € x 0,5 % = 0,99€ prélevés sur 7,56€ -> 6,58€ -> fonds euros rémunéré à 2% - PS 17,2 = 1,65% net
Au bout de 8 ans, il y a 8 x 6,58€ = 52,64€ sur le fonds euros qui produiront des intérêts à 1,65% pendant 7 ans -> 55,78€
Si rachat de la part de la SCPI = 184,43 €
Epargne totale : 184,43 € + 55,78€ = 240,21€
Gain : 42,28€ pour 197,93€ placés pendant 8 ans -> rendement annuel 2,45%

 

[steph12002]

"Comme dit hier dans un autre fil, le contrat via linxea spirit est un contrat collectif alors que celui de mesplacements.fr est individuel. "
Quelle est la différence avantages/inconvénients ?

"SCPI meilleures, ça ne veut pas dire grand-chose présenté comme ça.
C'est quoi meilleur pour vous? "
Le TDVM pour certaines SCPI est plus élevé ex. effimo 1, interpierre, immorente, PFO et pour ces dernières leur date de création est ancienne, parc immobilier et locataire important, RAN élevé, régularité TDVM

 

[Manu215]

Je crois que vous avez oublié quelque-chose : le pourcentage de distribution des loyers est de 85 %

Dans ce contrat chez mesplacements.fr, la distribution les loyers est de 100% pour les SCPI à capital variable, et de 85% pour celles à capital fixe.
Toutes les SCPI proposées sont à capital variable ce qui en fait un contrat plutôt dédié aux SCPI en profitant de la fiscalité plus légère de l'AV (du moins, c'est ce que j'en ai déduit mais je peux me tromper).