Verification teg

clarachocolat · 3 Avril 2011

Bonsoir,

1) - Les assurances décès invalidité sont facultatives = à exclure du TEG

Je ne suis pas toute à fait d'accord car dans cette offre de prêt, ces assurances sont mentionnées comme facultatives à un moment et obligatoires à un autre :
Pendant les 12 premiers mois :

 Le taux d’intérêt sera de 3.950 % hors assurance facultative ; exceptionnellement, il sera fixe.

Mais dans la rubrique ASSURANCE, il est indiqué :

ASSURANCE

Nom de l’assuré……… Date affiliation…… .Garanties…………… %....... Police
(Nom assuré 1)……….(info non reportée)…..Décès-PTIA…………050…..n° police
(Nom assuré 2………..(info non reportée)…..Décès-PTIA………….050…..n° police

Pour information, il est précisé que le taux annuel de cotisation de l’assurance obligatoire est de 0.340% l’an. Vous trouverez toutes les précisions utiles dans la notice d’assurance groupe jointe.

Obligatoire ou facultative?

2) - Même constat que pour le prêt N° 1 = quid des primes assurances incendie ?

Même constat en effet.

L'assurance incendie est évoquée dans l'article 17 des conditions générales qui commence ainsi :

"L'emprunteur ou la caution s'engage à communiquer (et non pas à souscrire comme pour le prêt n°1) sans délai, au notaire redacteur, les références du contrat d'assurance incendie-dégâts des eaux qu'ils ont souscrits pour les immeubles affectés à la garantie du présent crédit"

D'après l'article que j'ai pu consulter via le lien communiqué par Elaphuss, il semblerait que la banque soit tenue d'évaluer ce coût et de l'intégrer au TEG.

3.1) - Je n'ai pas la taux servant au calcul des intérêts

Il est indiqué dans l'offre que :

L’ensemble des renseignements financiers (taux, T.E.G,…) figurant à la présente offre est déterminé en prenant en considération l’ensemble des conditions suivantes :

La durée prévisionnelle et le taux des 12 premiers mois de la période précisé à l’alinea « modalités de remboursement »,
Les franchises totale le cas échéant et partielle de la première période,

l’hypothèse que le taux de la durée totale prévisionnelle restant à courir soit identique au taux des 12 premiers mois de la première période et qu’il soit resté fixe.

Donc, pour le taux, ne s'agit-il pas de celui des 12 premiers mois, soit 3,95%.

Il existe trois techniques de capitalisation des intérêts pendant un différé total

Je suppose que la banque est tenue de préciser la technique employée?
Je vais éplucher les conditions générales pour tenter de trouver la réponse.

Le mieux serait de fournir le tableau d'amortissement de ce crédit normalement joint à votre offre de prêt.

Il n'y a aucun tableau d'amortissement dans cette offre de prêt.
Mais, s'agissant d'un prêt à taux variable, celui-ci n'est pas obligatoire n'est-ce pas?

J'y perd mon latin....

Bien Cordialement,

Aristide · 3 Avril 2011

clarachocolat a dit:
Je ne suis pas toute à fait d'accord car dans cette offre de prêt, ces assurances sont mentionnées comme facultatives à un moment et obligatoires à un autre :
Pendant les 12 premiers mois :

 Le taux d’intérêt sera de 3.950 % hors assurance facultative ; exceptionnellement, il sera fixe.

Mais dans la rubrique ASSURANCE, il est indiqué :

ASSURANCE

Nom de l’assuré……… Date affiliation…… .Garanties…………… %....... Police
(Nom assuré 1)……….(info non reportée)…..Décès-PTIA…………050…..n° police
(Nom assuré 2………..(info non reportée)…..Décès-PTIA………….050…..n° police

Pour information, il est précisé que le taux annuel de cotisation de l’assurance obligatoire est de 0.340% l’an. Vous trouverez toutes les précisions utiles dans la notice d’assurance groupe jointe.

Obligatoire ou facultative?

Effectivement; comme je vous l'ai dit j'ai lu rapidement. Trop rapidement car cette contradiction m'a échappée.

Je pense que c'est l'interprétation "obligatore" qui serait retenue par un tribunal surtout s'il en était également ainsi dans le premier prêt.

"Même constat en effet.

L'assurance incendie est évoquée dans l'article 17 des conditions générales qui commence ainsi :

L'emprunteur ou la caution s'engage à communiquer (et non pas à souscrire comme pour le prêt n°1) sans délai, au notaire redacteur, les références du contrat d'assurance incendie-dégâts des eaux qu'ils ont souscrits pour les immeubles affectés à la garantie du présent crédit"

Oui et également ceci :

LE OU LES EMPRUNTEURS S’ENGAGENT
-A MAINTENIR L’ENSEMBLE DES GARANTIES ET ASSURANCES PREVUES,
-A MAINTENIR LE BIEN IMMOBILIER EN BON ETAT
-A AUTORISER LA CAUTION A VERIFIER, A TOUTE EPOQUE L’EXISTENCE ET L’ETAT DES GARANTIES

D'après l'article que j'ai pu consulter via le lien communiqué par Elaphuss, il semblerait que la banque soit tenue d'évaluer ce coût et de l'intégrer au TEG

Hum !!!

Je vois trois handicaps :

1) - La banque n'a pas les moyen d'évaluer une prime d'assurance incendie. Il n'y a pas de réglementation comme pour les frais de garantie réelle immobilière.

Chaque assureur a ses tarifs et les contreparties qui vont avec.
Por connaître le montant de la prime il faudrait donc que la banque contacte l'assureur et, pour cela, encore faudrait-il que vous lui en ayez communiquer les coordonnées.

2) - L'assureur est tenu également au secret professionnel et il n'a pas a communiquer quelques informations que ce soit à un tiers.

Soit que l'assureur vous donne les informations à vous même afin de les transmettre à votre banque; soit que vous donniez autorisation à votre assureur afin qu'il les communique directement à votre banque sans passer par votre intermédiaire.

3) - En l'occurrence, c'est la seule prime d'assurance incendie qui nous intéresse.

Or, dans le contrat "Multi risques habitation" il y a de multiples options qui n'ont rien à voir avec l'assurance incendie de l'immeuble.

Dans le mien il y a 37 options qui peuvent aussi bien couvrir la responsabilité civile, l'assurance scolaire, l'annulation de voyage....et bien d'autres...que la stricte assurance incendie.
Or quand je regarde mon appel d'échéance, les garanties couvertes font référence aux conditions générales mais c'est une prime globale qui est indiquée sans que la seule prime "incendie" soit isolée du reste.

Donc, pour le taux, ne s'agit-il pas de celui des 12 premiers mois, soit 3,95%.

???
Supposons.

Je suppose que la banque est tenue de préciser la technique employée?

Quelqufois il est précisé que la capitalisation est effectuée en conformité avec l'article 1154 du code civil (capitalisation annuelle)
Mais souvent non; c'est uniquement décelable par le tableau d'amortissement

Il n'y a aucun tableau d'amortissement dans cette offre de prêt.
Mais, s'agissant d'un prêt à taux variable, celui-ci n'est pas obligatoire n'est-ce pas?

Oui hélas

Cordialement,

clarachocolat · 4 Avril 2011

En effet il est prévu une franchise totale pendant 180 mois

En effet, mais dans cette période, il faut distinguer une première période de 24 mois en franchise totale de capital et d'intérêts.
Puis une seconde période de 156 mois en franchise de capital uniquement.
Durant cette seconde période (dès le 15 janvier 2009), nous avons remboursé les interêts.
Ce qu'il vous faut comme info, si j'ai bien compris, c'est la technique de capitalisation des intérêts durant la première période de 24 mois?

Aristide · 4 Avril 2011

Bonjour,

Oui, une confirmation qu'il s'agit bien d'un capitalisation annuelle (donc conforme au code civil) telle que j'ai pu le vérifier par calcul pour votre premier prêt.

Par ailleurs, pour résumer:
+ Taux de calcul = 3,95%
+ 2 assurances à 0,34% sur capital initial réparties à 50%/50% supposées obligatoires.
+ 24 mois franchise totale ( = différé total y compris des primes d'assurances ???)
+ 156 mois diffré de capital ( = différé partiel)
+ Primes d'assurance incendies non prises en compte.

NB) - Faute de disponibilité, je ne pourrai pas regarder votre dossier avant quelques jours.

Cordialement,

Aristide · 6 Avril 2011

Bonjour,

J'ai regardé votre prêt N°2

Ci-joint fichier Excel avec calcul de TEG suivant les deux mêmes hypothèses que le prêt N° 1

Cependant, à la différence de ce prêt N° 1, faute d'avoir le tableau d'amortissement dans ce second prêt, je n'ai pas de moyen de contrôle et je ne trouve pas le même coût du crédit; je trouve 445,70€ de plus.

Je n'explique pas cette différence ?

Cordialement,

clarachocolat · 6 Avril 2011

Merci beaucoup Aristide.
Puis-je vous demander si, selon vous , il y a des lacunes dans la rédaction des offres et si oui lesquelles ?
Encore merci de l'aide que vous nous avez apportée.
Bien à vous,

Aristide · 6 Avril 2011

Au niveau du calcul du TEG il manque la durée de la période unitaire d'où mes deux hypothèses de calcul.

La clause ci-dessous peut avoir une incidence sur les résultats

Les frais de dossier éventuels seront prélevés suivants les modalités prévues aux conditions générales et ce, même si l’Emprunteur bénéficie d’une franchise totale de paiement pendant la première période du prêt.

J'ai considéré que ces frais de dossier étaient déduits du capital à la 1ère mise à disposition de fonds ???

Les diverses incidences ne correspondent pas à mes calculs mais comme je ne retombe pas sur le même coût du crédit, je ne peux dire si les calculs sont exacts.
Comme je vous l'ai dit, à l'instar du 1er prêt, il me faudrait le tableau d'amortissement pour contrôler et expliquer cette différence.

Cordialement,

clarachocolat · 3 Juin 2011

Bonjour Aristide,
Je reviens vers vous concernant mon dossier

Dans le B des modalités de remboursement du 1er prêt, il est spécifié :

B/ Ce crédit comportera une première période sans paiement d’échéances suivie d’une série d’échéances permettant, aux conditions de la présente offre, l’amortissement du capital et des charges non réglées (intérêts et assurance éventuelle) au cours de la première période.

Les charges non réglées ont été mentionnées dans le « tableau d’amortissement » (qui n’en est pas vraiment un…) :

Les charges reportées s'élèvent à :
-4300,08 euros à la fin de la période à taux fixe (les deux 1ères années)

La première échéance a été prélevée après la fin de période taux fixe.

Avez-vous inclus ces charges dans le calcul du TEG ?En effet, il existe une jurisprudence qui précise que de telles charges doivent être incluses dans le TEG.
Je n'arrive pas à la télécharger mais vous la trouverez sur le net en tapant :
-AFUB CA 071211
En vous remerciant?

Aristide · 3 Juin 2011

Bonjour,

Oui, absolument.
Il vous suffit de regarder la reconstution du tableau d'amortissement que je vous avais adressée page 21 ci-dessus.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/verification-teg.15656/post-120234#post-120234

+ Capital emprunté rang 1 = 53.000€
+ Capital à amortir rang 24 = 57.300,08€
=> Différence correspondant aux sommes capitalisées = 4.300,08€

Il va sans dire que ces capitalisations sont à intégrer dans le calcul du TEG.

Cordialement,

clarachocolat · 3 Juin 2011

Merci.
En fait, j'avais bien regardé la reconstitution du tableau d'amortissement que vous m'aviez faite mais je vous avoue que cela reste assez opaque pour moi.
Merci beaucoup pour cette réponse rapide.
Cordialement,