Verification teg

[Aristide]

Sil ne s'agit que de l'acte d'acquisition dont vous parlez, le TEG n'a pas a y figurer.

Ainsi que je vous l'ai expliqué en MP, seuls les frais de garantie - qui concernent donc le prêt et non pas l'acquisition - doivent :
+ Etre évalués au niveau de l'offre
+ Pris compte dans le TEG au niveau de l'offre s'ils peuvent être connus avec précision avant la conclusion définitive du contrat (authentique)
+ Etre calculés précisément, indiqués et pris en compte dans le TEG de l'acte authentique quand il s'agit d'une garantie réelle immobilière.

Si la garantie de votre crédit n'est ni un privilège de prêteur de deniers ni une hypothèque, un contrat sous seing privé suffit et le notaire n'a donc pas a rédiger un acte authentique servant à la fois à réitérer les angagements de l'offre et à l'inscription de la garantie réelle immobilière.

Ce n'est que dans ce dernier cas
+ Acte de prêt avec prise garantie hypothécaire seule
+ Acte d'acquisition et de prêt avec garantie réelle immobilière en un seul et même acte
=> que le notaire doit calculer les frais afférents à cette garantie et les prendre en compte dane le calcul du TEG figurant dans son acte.

Cdt

 

[clarachocolat]

Merci Aristide.
Mon problème est que tous ces termes (garantie hypothécaire / garantie réelle immobilière....) ne me parlent pas c'est pourqoui je n'y comprends pas grand chose.
Je ne comprends pas que les frais de notaire, qui ont impacté le prêt puisque financés par celui-ci, ne soient pas pris en compte dans le TEG...mais il est vrai que je n'y connais rien.C'est bien pourquoi je viens sur ce précieux site.
En tout cas merci pour ces informations.
Bien cordialement,

 

[Aristide]

Encore une fois de quels "frais de notaire" parlez vous ?

Les frais d'acquisition:
+ Ne concernent que l'acquisition et pas le prêt
+ Ne sont pas rendus obligatoires par la banque
+ Seraient de toute façon à payer même si vous autofinanciez l'opération (aucun crédit)
=> ils ne sont donc pas à prendre en compte dans le TEG en tant que charges imposées par la banque.

=> Si votre banque a accepté d'inclure ces frais dans le montant de l'opération à financer (financement à 110% ?) ils sont donc pris en compte - non pas en tant que charges imposées - mais en tant que partie du montant du crédit sollicité au même titre que n'importe laquelle des dépenses/emplois ainsi financés de votre plan de financement.
(Le prêt finance notamment votre acquisition; or son coût n'est pas pris en compte dans le TEG...pourquoi voudriez vous qu'il en soit autrement pour les frais de notaire/acquisition également financés de la même manière...???...!!!)

Par contre si votre banque a exigé une garantie réelle immobilière (Pivilège de prêteur de deniers et/ou hypoyhèque)
+ Au niveau de l'offre la banque doit donner une estimation du coût
+ Si elle ne connait pas ce coût avec précision avant conclusion du contrat définitif, elle n'est pas obligée de l'inclure- en tant que charge imposée venant en déduction du montant emprunté pour obtenir le " net versé" dans le calcul du TEG.

Mais, au niveau de l'acte de prêt seul ou bien de l'acte unique qui concerne en même temps l'aqusition et le prêt, le notaire doit à la fois indiquer le coût réel de cette garantie et l'inclure - en tant que charge imposée venant en déduction du montant pour obtenir le "net versé" dans le calcul de son TEG.

Si le prêt ne fait pas l'ojet d'un contrat authentique, il est évident que la notaire n'a pas à s'occuper du TEG.

Cdt

 

[clarachocolat]

=> Si votre banque a accepté d'inclure ces frais dans le montant de l'opération à financer (financement à 110% ?) ils sont donc pris en compte - non pas en tant que charges imposées - mais en tant que partie du montant du crédit sollicité au même titre que n'importe laquelle des dépenses/emplois ainsi financés de votre plan de financement.

D'après mon interprétation la banque a bien financé l'opération à 110% puisque le montant de l'appartement était de 134000 euros et le montant des prêts de 140000 euros....

 

[Aristide]

Votre plan de financement était donc le suivant:

Dépenses = emplois :
+ Coût acquisition...134.000€
+ Fais acquisition.......6.000€
Total....................140.000€

Ressources = recettes
Crédit...................140.000€

Les échéances sont calculées par rapport à 140.000€

S'il n'y a pas d'autres frais imposés par la banque (dossier, garanties....) le net versé est de 140.000€ et le TEG est calculé à partir de ces échéances et de ce net versé.

S'il y avait des frais imposés par la banque (dossier, garanties...) les echéances seraient toujours calculées par rapport à 140.000€ mais le TEG serait calculé par rapport au net versé de [= 140.000€ - (dossier + garanties + ...)]

Mais les frais d'acquisition de 6.000€ ne sont pas des charges imposées par la banque et ne sont donc pas à prendre en compte ni dans le net versé ni dans le TEG.

Cdt

 

[clarachocolat]

Merci beaucoup pour votre patience.
En fait je suis allée voir sur un site qui explique ce que sont les frais de notaire et entre vos réponses et les infos glanées sur ce site, je viens de comprendre que les frais de notaire pris en compte dans le TEG sont les frais prélevés en cas de prise d'hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers (PPD) par la banque, ce qui n'est pas le cas dans notre dossier.
Ce qui était loin d'être évident pour la néophyte que je suis....

 

[Aristide]

L'essentiel est que vous ayez compris.

Cdt

 

[clarachocolat]

Pour poursuivre sur la question du TEG.
Notre second prêt est un prêt in fine pour lequel nous avons dû souscrire une assurance vie en adossement au prêt.
L'assurance vie a été signée par l'intermédiaire du conseiller avec un assureur qui n'a rien à voir avec la banque.Donc, même si cette assurance a été souscrite dans le seul but de nantir le prêt, je pense que nous ne pouvons pas reprocher à la banque de ne pas avoir inclu les frais de souscription dans le calcul du TEG.En revanche, cette assurance vie étant une condition d'octroi du prêt, les frais de gestion de cette assurance vie (1%/an) auraient-ils du, selon vous, être pris en compte dans la determination du TEG?
Cordialement,

 

[Aristide]

L'article L.313-1 du code de la consommation précise:

"Article L313-1
Modifié par LOI n°2010-737 du 1er juillet 2010 - art. 12
Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais,commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.


Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.
........"

Si l'on prend cet article à la lettre, tous les frais imposés par la banque seraient à prendre en considération.

Maintenant c'est une question d'appréciation des tribunaux.

Cdt

 

[clarachocolat]

Merci.
Je ne manquerai pas de vous tenir informé de l'appréciation du tribunal dans mon affaire.
Cordialement,