Protection époux & donation en démembrement Rp à enfant

[Nelkka]

Bonjour la communauté,

On cherche à protéger le conjoint contre un coup du sort imprévu ( décès ) tout en commençant à réfléchir à comment faire une donation en démembrement à notre enfant.

Cartographie matrimoniale :
Couple 52 ans + 1 enfant 25 ans
Mariés sous le régime légal de la communauté

Si décès aujourd'hui :
La RP rentre en indivision ... alors que notre volonté est que le vivant garde la main pour vendre le bien ( sans avoir besoin de demander l'autorisation au Nu-propriétaire ) et que le prix de la vente revienne intégralement à l'Usufruitier ( Nu-propriétaire aura une créance de restitution à l'extinction de l'Usufruit ).

Question :
Quelle manipulation est la moins coûteuse pour parvenir à notre volonté ?

-> modifier le contrat de mariage ou création d'une SCI Familiale ?

Donation à enfant :
Si la modification du contrat de mariage venait à être idéale et peu coûteuse pour protéger le vivant du couple, on regarde en même temps comment utiliser l'abattement 2x100K€ sur la donation en démembrement de la RP ( Valeur : 350K€ - U/NP : 50/50 = pas de droit de succession à payer mais FN oui )

Est-il possible d'établir une convention de démembrement de propriété entre Usufruitiers & Nu-propriétaire fixant les droits et obligations de chaque partie ?

-> ayant le projet de vendre notre unique bien immobilier dans 10 ans, nous nous demandions si nous pouvions établir en donation en démembrement en établissant en parallèle une convention avec les clauses suivantes :

- " Vente à la première demande "
- " Clause de réemploi/usage pour les usufruitiers "

( Notre notaire nous dit que la 1ere clause n'est pas valable car contraire au droit de propriété ).

Merci d'avance pour vos futures contributions constructives

 

[Buffeto]

On cherche à protéger le conjoint contre un coup du sort imprévu ( décès )

la meilleure protection est d'opter pour le régime de la communauté universelle avec clause de préciput sur l'ensemble du patrimoine .
dans ce cas

Si décès aujourd'hui :
La RP rentre en indivision

la RP revient entièrement au survivant

 

[Nelkka]

Effectivement la clause de préciput est peu onéreuse en FN ( ≃ 250/500 € )

Sauf erreur de ma part, j'ai cru lire que l'activation de cet avantage à un coût de 2,5% sur la valeur du bien correspondant au droit de partage :

Pour notre cas : 350 K€ x 2,5% = 8750 €

Suis je dans le vrai ?

 

[Buffeto]

Suis je dans le vrai ?

alors .....( pour te dire j'ai rencontré mon notaire la semaine dernière à ce propos )pour ce droit de partage ca dépend des départements .

ensuite il y a plusieurs procédures en cours puisque le fisc a tenté , évidemment de récupérer son du , mais , ils ont perdu en 1ere instance .
ces procédures sont donc en appel mais , d'après mon notaire , si on applique l'esprit de la règle du préciput , il y a de fortes chances pour que l'appel ne confirme les jugements de 1ere instance ...

après il y aura toujours la possibilité d'un recours à la cassation pour le fisc ...à voir ce que ça donnerait .

ceci étant le fisc n'a que 3 ans pour se retourner et dans notre département le fisc n'a jamais bougé .....

 

[Nelkka]

C'est donc jeter en l'air une pièce ( là elle vaut 8750 € / 0 € ) et voir sur quelle face elle va retomber

Ce détail de procédure administrative au tribunal n'est pas gage de sérénité dans la prise de décision pour le couple

Du coup l'option Préciput n'est pas la plus sûre

 

[moietmoi]

Est-il possible d'établir une convention de démembrement de propriété entre Usufruitiers & Nu-propriétaire fixant les droits et obligations de chaque partie ?

Tu peux aussi faire une clause de démembrement successif .
Le démembrement continu, au premier décès au profit du survivant. L'extinction de l'usufruit ayant lieu lors du 2 ème décès.

 

[Buffeto]

C'est donc jeter en l'air une pièce ( là elle vaut 8750 € / 0 € ) et voir sur quelle face elle va retomber

Ce détail de procédure administrative au tribunal n'est pas gage de sérénité dans la prise de décision pour le couple

Du coup l'option Préciput n'est pas la plus sûre

à voir ....

je pense ,comme le notaire, que si les juges respectent l'esprit de la loi alors le fisc aura tord mais......

ce n'est que mon avis

 

[Nelkka]

Tu peux aussi faire une clause de démembrement successif .
Le démembrement continu, au premier décès au profit du survivant. L'extinction de l'usufruit ayant lieu lors du 2 ème décès.

J'entendais par les clauses dans la convention que dans 10 ans lors de notre désir de vendre notre RP démembrée, la mention " vente à la première demande " s'imposait à notre enfant et qu'il ne pouvait par refuser notre souhait de vendre et réutiliser le prix de la vente pour nous installer ailleurs ( car il aura signé la convention en toute connaissance de cause mais le notaire nous oppose un droit de propriété sur la première clause )

On se rend compte que vouloir anticiper jeune un démembrement sur une RP pour profiter des abattements et éviter des frais à l'héritier peut devenir une contrainte pour les parents

Seule une SCI Familiale offre cette latitude à 100% ( mais avec un coût de 10K€ et un risque de Plus-value à devoir en prime à la vente d'où la recherche la plus adaptée )

 

[Nelkka]

à voir ....

je pense ,comme le notaire, que si les juges respectent l'esprit de la loi alors le fisc aura tord mais......

ce n'est que mon avis

Je suis d'accord il n'y a pas de partage donc pas de frais à devoir mais comme on souhaite faire les choses en 2024...les tribunaux n'auront pas tranché définitivement et on se doit d'être prudent sur ce plan là

La constitution d'une SCI ( avec statuts donnant tout pouvoir d'usage/vente/réemploi aux époux ) avec apport de la RP = 4K€ ...si on fait en plus une donation en démembrement des parts, la note monte à 10K€ ( devis du notaire en lui faisant tout faire )

Sur l'option SCI, peut-être qu'on peut faire baisser la note sur la constitution SCI si on ne passe pas par le notaire mais il faut voir le detla gain financier et la qualité des statuts car une sale coquille à l'intérieur et on peut se retrouver à contre sens dans notre volonté

 

[Buffeto]

La constitution d'une SCI ( avec statuts donnant tout pouvoir d'usage/vente/réemploi aux époux ) avec apport de la RP = 4K€ ...si on fait en plus une donation en démembrement des parts, la note monte à 10K€ ( devis du notaire en lui faisant tout faire )

Sur l'option SCI, peut-être qu'on peut faire baisser la note sur la constitution SCI si on ne passe pas par le notaire mais il faut voir le detla gain financier et la qualité des statuts car une sale coquille à l'intérieur et on peut se retrouver à contre sens dans notre volonté

de mon point de vue cette solution est trop chère par rapport à la CU