Problème délai de déblocage des fonds et VEFA

[Thaibx]

Bonjour à tous,

Je me permets de poster un message afin que la communauté moneyvox puisse éventuellement m’aiguiller et trouver une solution à mon dossier.

Je vous expose mon problème.
Nous avons signé un contrat de réservation pour une VEFA mi mai 2021. Ce VEFA doit sortir de terre mi-2024 (nous en sommes vraiment au tout début de la commercialisation du programme).

Nous devons présenter notre offre de prêt fin septembre. La signature de l’acte n’est prévu qu’à partir d’avril 2022.

Nous avons obtenu l’offre de prêt cette semaine et en lisant le contenu, plusieurs questions se sont posées.
Notre conseiller nous a affirmé verbalement que l’offre serait prorogée afin qu’elle reste valable jusqu’à la date de signature. Une prorogation sera faite courant janvier.
Rien n’est notifié sur le contrat en dehors de cette phrase: « Toutefois ce délai pourra être prorogé, sur demande de l'Emprunteur et après accord de la Banque. »
D’après vous, il arriverait que la banque ne donne finalement pas son accord pour la prorogation ?

D’autre part, le déblocage des fonds s’étalerait d’avril 2022 avec un dernier appel de fond en septembre 2024.
Dans le contrat il est écrit: « En cas de déblocages successifs, le déblocage du solde devra intervenir au plus tard dans un délai de 2 ans à compter de la date d’émission de l’offre »
Nous en avions discuté avec le conseiller en amont mais rien n’a été spécifié dans le contrat.
Doit on insister pour ajouter dans le contrat un accord spécifique qui nous permettrait de pouvoir débloquer ces fonds jusqu’à la fin de la construction ?

Nous avons envoyé un mail à notre conseiller et en attendant sa réponse nous aimerions avoir votre avis.

Merci à tous.

 

[Aristide]

Bonjour,

Notre conseiller nous a affirmé verbalement que l’offre serait prorogée afin qu’elle reste valable jusqu’à la date de signature. Une prorogation sera faite courant janvier.
Rien n’est notifié sur le contrat en dehors de cette phrase: « Toutefois ce délai pourra être prorogé, sur demande de l'Emprunteur et après accord de la Banque. »
D’après vous, il arriverait que la banque ne donne finalement pas son accord pour la prorogation ?

Je ne sais pas si je comprends bien votre question.

Les conditions d'une offre de prêt sont valables pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur.
Ayant reçu cette offre de prêt "cette semaine" en théorie, passsés 30 jours après que vous l'ayez reçue votre banque pourrait donc en modifier les conditions.
Mais comme le code de la consommation prévoit "une durée minimale de 30 jours" il faudra que votre banque vous notifie par écrit son accord pour prolonger ledit délai.

Par ailleurs, il existe trois autres délais

1) - Si au bout de quatre mois à compter de votre acceptation de l'offre de prêt, le contrat principal objet du prêt (= le contrat authentique VEFA) n'est pas signé l'offre devient caduque (ce ne sont plus que les seules conditions de l'offre mais l'offre toute entière).
Mais, là encore, le code de la consommation permet aux parties de convenir d'un délai plus long.

2) - Très souvent une clause de l'offre/contrat de prêt (ce n'est plus une obligation légale; c'est contractuel) prévoit un délai maximum entre l'acceptation de l'offre et la première mise à disposition des fonds.

3) - Egalement, tout aussi souvent, un second délai contractuel est prévu pour la mise à disposition totale des fonds.
Si au terme de ce délai maximum la totalité des fonds n'est pas mise à disposition, sauf accord de la banque, le solde est abandonné et les fonds débloqués passent en amortissement.

D’autre part, le déblocage des fonds s’étalerait d’avril 2022 avec un dernier appel de fond en septembre 2024.
Dans le contrat il est écrit: « En cas de déblocages successifs, le déblocage du solde devra intervenir au plus tard dans un délai de 2 ans à compter de la date d’émission de l’offre »
Nous en avions discuté avec le conseiller en amont mais rien n’a été spécifié dans le contrat.
Doit on insister pour ajouter dans le contrat un accord spécifique qui nous permettrait de pouvoir débloquer ces fonds jusqu’à la fin de la construction ?

C'est le point "3)-" évoqué ci-dessus.
Normalement un engagement verbal d'une banque digne de ce nom est généralement respecté.
Mais si les taux fluctuent sur les marchés et que la banque soit obligée de se refinancer avec des ressources d'emprunt qui lui couteront plus cher ce qui réduirait/annulerait sa marge elle pourrait être tentée de ne plus être d'accord pour proroger tel ou tel délai.

La sécurité demandrait donc à ce que tout soit bien spécifié par écrit, si non dans l'offre elle même dont l'édition est souvent standardisée et automatisée mais, au minimum, par un courrier parallèle ou, annexé ce qui serait encore préférable.

Cdt

 

[Thaibx]

Bonjour Aristide,

Bonjour,

Je ne sais pas si je comprends bien votre question.

Les conditions d'une offre de prêt sont valables pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur.
Ayant reçu cette offre de prêt "cette semaine" en théorie, passsés 30 jours après que vous l'ayez reçue votre banque pourrait donc en modifier les conditions.
Mais comme le code de la consommation prévoit "une durée minimale de 30 jours" il faudra que votre banque vous notifie par écrit son accord pour prolonger ledit délai.

Toute mes excuses, je me suis mal exprimée.

Effectivement, l'offre de prêt est valable 30 jours à compter de la réception de celle ci.

En revanche si j'ai bien compris, à partir de l'acceptation de l'offre de prêt, nous avons 4 mois pour signer le contrat authentique VEFA. Cette signature n'intervenant au plus tôt que début avril 2022, j'imagine que pour plus de sécurité il faudrait que je demande à ce que le contrat de l'offre de prêt soit valable jusqu'à cette date (et pas seulement les 4 mois qui nous emmènerait à début janvier).

De même pour la mise à disposition des fonds, je vais insister pour avoir une clause au contrat permettant un délai plus étendu que les 2 ans.

Je ne voudrais pas que l'on se retrouve dans 2 ans à la moitié de la construction, avec la banque qui applique la clause sur la fin de la mise à disposition des fonds. Je trouve ce cas de figure assez particulier. Est ce que cette situation est déjà arrivée ? Comment l'acquéreur/emprunteur peut se protéger dans un cas pareil?

Par ailleurs si cela devait se produire, est il possible de contracter un autre prêt immo dans une autre banque pour les derniers appels de fonds? Comment cela se passe-t-il au niveau du notaire? (Est ce que cela engendre des formalité en plus à son niveau ou cela lui est totalement transparent?).

J'espère que notre conseiller saura borné notre contrat pour éviter ce potentiel futur problème.

Encore une fois merci pour vos conseils.

 

[Aristide]

Bonjour Aristide,

En revanche si j'ai bien compris, à partir de l'acceptation de l'offre de prêt, nous avons 4 mois pour signer le contrat authentique VEFA. Cette signature n'intervenant au plus tôt que début avril 2022, j'imagine que pour plus de sécurité il faudrait que je demande à ce que le contrat de l'offre de prêt soit valable jusqu'à cette date (et pas seulement les 4 mois qui nous emmènerait à début janvier).

Oui

De même pour la mise à disposition des fonds, je vais insister pour avoir une clause au contrat permettant un délai plus étendu que les 2 ans.

Je ne voudrais pas que l'on se retrouve dans 2 ans à la moitié de la construction, avec la banque qui applique la clause sur la fin de la mise à disposition des fonds.

Oui, mais ainsi qu'expliqué antérieurement le plus souvent les offree de prêts sont automatisées et standardisées.
Dès lors pas certain que - dans ladite offre de prêt - votre banque ait la possibilité technique de faire du sur mesure.
Mais vous pouvez toujours le demander; à défaut = courrier parallèle:

Je trouve ce cas de figure assez particulier. Est ce que cette situation est déjà arrivée ?

Oui

Comment l'acquéreur/emprunteur peut se protéger dans un cas pareil?

Soit :
+ Remplacement par augmentation apport personnel
+ Accord avec la banque.
+ Nouvelles démarches, nouveaux dossiers, nouveaux crédits ?
+ Réduction des dépenses

Par ailleurs si cela devait se produire, est il possible de contracter un autre prêt immo dans une autre banque pour les derniers appels de fonds?

Oui en théorie
Mais pas facile en pratique notamment si la premiére banque a inscrit une hypothéque en garantie

Comment cela se passe-t-il au niveau du notaire? (Est ce que cela engendre des formalité en plus à son niveau ou cela lui est totalement transparent?).

Si nouveau prêt avec nouvelle garantie hypothécaire oui, évidemment; avec les coûts qui en résultent.

Cdt

 

[dido94]

Bonjour,

Pouvez-vous m'indiquer quelle a été la solution trouver pour le décaissement des fonds la banque a t-elle accepté votre demande de prolonger le délai de décaissement des fonds de 24 à x mois?
Je suis dans la même situation, lorsque nous avions signé et discuté de ce point, la conseillère m'a assuré que cela été possible le car j'avais demandé à ce que le délai soit de 36 et non 24 mois mais comme l'a précisé Aristide ce n'était pas possible car document standardisé. A l'époque je n'ai pas pensé à demander un courrier pour tracer cette demande.
Cdt

 

[Heiwasoncho]

Bonjour,

Pouvez-vous m'indiquer quelle a été la solution trouver pour le décaissement des fonds la banque a t-elle accepté votre demande de prolonger le délai de décaissement des fonds de 24 à x mois?
Je suis dans la même situation, lorsque nous avions signé et discuté de ce point, la conseillère m'a assuré que cela été possible le car j'avais demandé à ce que le délai soit de 36 et non 24 mois mais comme l'a précisé Aristide ce n'était pas possible car document standardisé. A l'époque je n'ai pas pensé à demander un courrier pour tracer cette demande.
Cdt

Bonjour

Je vous réponds car je suis dans ce cas de figure.

Mon conseiller a reçu une 1ère alerte en interne concernant la fin d'utilisation des fonds pour notre projet de VEFA. Il m'a alors contacté pour avoir plus de précisions concernant la période prévisionnelle de livraison. Nous devrions être livrés dans les temps, toutefois en cas de loupé, il a préféré faire les démarches en interne (nécessitant des accords) pour proroger la période d'utilisation progressive des fonds de notre prêt. Cela revient en somme à établir un avenant au contrat de prêt avec les mêmes spécificités qu'un contrat initiale (ie. acceptation le 12ème jour de la réception etc). Il est donc préférable de faire les démarches en amont si le timing semble serré.

 

[Ana103]

Bonjour,
Je vous écris car je suis dans la même situation et je ne sais pas comment procéder. J'ai signé mon offre de prêt le 7 décembre 2020. La livraison devait avoir lieu le 30 septembre sauf que je promoteur décalait d'un mois à l'autre. Ma banque m'a jamais contacté pour me signaler que la fin de période d'utilisation progressive arrive le 7 décembre 2023 et qu'il faudrait demander une prorogation. Cela a été refusé évidemment car on l'a demandé tardivement. Un conseiller m'a dit que cela doit se faire 4 ou 2 mois avant, sauf que cette information de délai ne figure pas dans mon offre de prêt. Je voudrais savoir si la banque a l'obligation d'alerter le client dans ce type de situation ? Moi je pense qu'ils n'ont pas fait leur travail. Donc aujourd'hui je dois souscrire à un nouveau prêt afin que je puisse débloquer le reste des fonds lors de la livraison de mon appartement. Merci d'avance pour votre aide.

 

[Aristide]

Bonjour,

Non, si le délai maximum pour la mise à disposition des fonds est une clause contractuelle prévue dans l'offre de prêt devenue contrat après que vous l'ayez acceptée au terme d'un délai légal minimum de réflexion 10 jous entiers la banque n'a pas l'obligation de vous alerter de la fin dudit délai..

Cdt

 

[Philou75]

Pour ma part c’est moi qui ai fait la démarche en voyant arriver l’échéance des deux ans et la banque ne m’aurait pas prévenu comme le dit Aristide. Bon j’ai eu la chance d’être livré 2 semaines après l’échéance, j’ai donc pu demander le chèque de banque juste avant l’échéance du prêt. Sinon la banque était prête à me proroger le prêt de 3 mois.

 

[Ana103]

Bonjour,

Merci pour votre réponse. Le problème c'est aussi que j'ai fait un point avec ma conseillère 1 mois avant l'échéance et elle n'a jamais abordé ce sujet, ce qui est un peu problématique car elle a eu mon dossier sous les yeux. Donc elle aurait pu me proposer des solutions, ce qu'elle n'a pas fait.