Prêt Gigogne - fonctionnement - intérêts différés -

[Aristide]

Bonjour,

Je vais dans le sens du dernier post.

???
Le dernier post c'est le miens.........et je dis exactement le contraire !!!

Effectivement, je ne comprends pas pourquoi cette méthode de lissage n'est pas plus encadré.

IL doit répondre aux mêmes lois et règlements que les autres prêts.

A ce titre, je ne pense pas qu'un simple tableau d'amortissement suffise.

Ayant deux prêts dans votre plan de financement vous avez eu deux tableaux d'amortissement.

L'un concerne le prêt court"emboîté et amortissable par échéances constantes.
Le second concerne le prêt long "lisseur" et comprend deux paliers d'échéances.
Un premier palier qui - suivant l'échéance cible qui dépend de la capacité de remboursement de l'emprunteur - peut comprendre une part réduite d'amortissement + les intérêts ou bien uniquement les intérêts.

On peut appeler ça amortissement négatif, ou autre, moi j'appelle ça des frais cachés. En l’occurrence, ici ces frais ne contribuent pas au remboursement du prêt ni des intérêts lié à ce prêt. Je ne vois pas comment dans ce cas là , l'erreur peut être favorable au consommateur. C'est un peu comme si on comparait deux marques auto, qu'une voiture roulait à moitié bien, et que finalement on concluait oui elle roule pas bien mais c'est mieux que l'autre donc il n'y a pas de préjudice.

Je vous ai démontré que votre raisonnement est inexact et d'autres intervenants professionnels l'ont - à juste titre - confirmé.

L'amortissement réduit que vous constatez sur le prêt long lisseur est plus que compensé par un amortissement plus élevé sur le prêt court qui - de plus - est à un taux plus faible.

Et dans votre cas, de mémoire, le "taux d'ensemble" (= les deux prêt confondus) n'est que de 2,02% au lieu de 2,10%.

Dès lors il ne semble pas utile d'être agrégé en mathématiques pour comprendre que le total des amortissements (= les deux prêt confondus) est plus rapide avec un taux de 2,02% par rapport à un taux de 2,10%.

Et si l'amortissement est plus rapide la capital restant dû à 10 ans (ou autres) sera aussi moins élevé et, en cas de remboursement anticipé, l'indemnité de remboursement anticipé (IRA) sera également moins élevée.

J'ajoute que du fait du prêt court de 10 ans (au lieu de 20 ans) il y aura 120 primes d'assurances sur le montant concerné qui seront économisées.

Ex dans mon cas:

Si on m'avait expliqué simplement qu'il y a 2 prêts qui sont en fait de la même durée (10 ans) et qui se succèdent, et qu'en attendant que le remboursement du deuxième se déclenche, je paierais des frais additionnels à la banque + assurance pendant toute la durée du prêt 1, ça aurait été plus clair.

D'ailleurs, j'aurais eu du coup une question à poser à savoir pourquoi si les 2 prêts sont de la même durée, il y a deux taux différents et pourquoi c'est le plus "long" celui donc avec des frais ou le taux est le plus élevé (..)

NON.
=> Vous avez deux prêts juxtaposés:
+ Un prêt court "emboîté" de 10 ans à 1,75% amortissable par échéances constantes
+ Un prêt long "lisseur" de 20 ans amortissable en deux paliers ainsi qu'expliqué ci-dessus.
=> Taux d'ensemble à peine 2,02%

"Il n'y a pire sourd que celui qui ne veut pas entendre".

De même que :

"L'on ne fait pas boire un âne qui n'a pas soif".

Vous campez sur des positions inexactes.

Libre à vous, je vous l'ai déjà dit c'est votre argent et pas le mien.

Mais de grâce, s'il vous plait, par vos discours erronés qui ne tiennent aucun compte de l'expérience de professionnels avertis, ne venez pas induire en erreur les autres "cBanquenautes" (désormais je devrais dire "moneyvoxiens" ???) qui nous lisent.

Merci.

Cdt

 

[nomoregift]

Vous devenez limite insultant et ça ne dé serre pas vos propos. Il me semble que c'est bien vous qui avez cité des arrêts de la cour de cassation.

« Qu’ils ont encore relevé que l' » échéancier des amortissements « , versé par la banque aux débats, n’avait pas été annexé à l’acte authentique de vente et qu’ainsi, seul figurait dans l’offre acceptée et annexée audit acte authentique un tableau des échéances avec leur date et leur montant global ; que, compte tenu du taux d’intérêt élevé, de la longue durée du prêt et de la minoration des premières échéances, le prêt proposé comportait au début un amortissement négatif, conduisait à une augmentation de fait du capital, que seul un échéancier des amortissements conforme aux exigences légales pouvait mettre en lumière cette particularité ;

>> Selon votre grille de lecture c'est simplement le tableau d'amortissement qui n'était pas conforme alors que ce n'est pas ce qui est marqué. Il est indiqué que le montant des "intérêts" (donc les frais) aurait du être reporté au capital. Le fond est donc bien remis en cause.

En conséquence de votre grille de lecture: J'ai donc répondu la chose suivante que même un échéancier conforme aux exigences légales ne suffit pas (..) Et pour cause, on le voit bien sur le notre , on a un taux qui ne correspond pas à ce qu'on paye (..)

Il faut aller plus loin et expliciter cet amortissement négatif comme des "frais" et non pas des intérêts, et les dissocier du prêt car ils ne concourent nullement aux remboursement du crédits. Tant que ça ne sera pas marqué noir sur blanc dans les offres de prêt, les gens se feront bernés pour 2000€ gagné sur 20 ans (..)

Je comprends que vous n'êtes pas d'accord mais j'ai déjà aussi répondu la dessus en page 2, en montrant simplement par calcul qu'il y a un manque à gagner bien supérieur à 2000€.

 

[Aristide]

que, compte tenu du taux d’intérêt élevé, de la longue durée du prêt et de la minoration des premières échéances, le prêt proposé comportait au début un amortissement négatif, conduisait à une augmentation de fait du capital, que seul un échéancier des amortissements conforme aux exigences légales pouvait mettre en lumière cette particularité ;

qu’ainsi, la cour d’appel, qui a estimé, sans inverser la charge de la preuve, que la déclaration des époux X… ne suffisait pas à établir que cet échéancier des amortissements était joint à l’offre lorsqu’ils l’avaient acceptée, en a déduit, à bon droit, que le non-respect des exigences de l’article 5 (***) entraînait pour le prêteur, en application de l’article 31 de la même loi (***), la déchéance du droit aux intérêts ; »

>> Selon votre grille de lecture c'est simplement le tableau d'amortissement qui n'était pas conforme alors que ce n'est pas ce qui est marqué. Il est indiqué que le montant des "intérêts" (donc les frais) aurait du être reporté au capital. Le fond est donc bien remis en cause.

Pas du tout.

Les intérêts ont bien été ajoutés au capital et il ne peut en être autrement d'ailleurs; si vous maîtrisiez les mathématiques financières et les règles juridiques concernant la capitalisation vous le sauriez.

Et la cour de cassation le rappelle d'ailleurs:

"le prêt proposé comportait au début un amortissement négatif, conduisait à une augmentation de fait du capital,"

Mais la banque n'a pas pu prouver - ainsi que le dit la cour d'appel - que le tableau d'amortissement joint à l'offre mettait bien cette capitalisation suffisamment en évidence pour les emprunteurs:

ne suffisait pas à établir que cet échéancier des amortissements était joint à l’offre lorsqu’ils l’avaient acceptée,

Je maintiens que votre raisonnement est complètement inexact et, ainsi que dit antérieurement, dans leur intérêt, suggère aux lecteurs concernés de plutôt faire confiance aux professionnels qu'à vos discours....autant erronés dans la lecture du droit que dans les avis financiers.

Je pense les avoir désormais suffisamment avertis; dès lors, pour ce qui me concerne, fin d'échanges sur le sujet.

Cdt

 

[nomoregift]

Désolé de répondre tardivement. Je ne vois pas comment les différents intérêts pourraient être ajouté au capital.

 

[Membre39498]

Désolé de répondre tardivement. Je ne vois pas comment ces intérêts (je parle bien des frais mentionnés au dessus) aurait pu être ajouté au capital, éclairez moi sur le sujet.

L'amortissement négatif correspond juridiquement à des intérêts, et non à des frais ; et l’article 1343-2 (ex-1154) du Code civil autorise la capitalisation annuelle des intérêts (« Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise »). En revanche la jurisprudence sanctionne toute capitalisation infra-annuelle (Civ. 1°, 10 juillet 2014, n° 13-21.144).

 

[Aristide]

Bonjour,

En fonction des dossiers et de l'échéance cible (= capacité de remboursement de l'emprunteur) il y a trois cas de figure possibles:

=> Premier cas = pratique de l'amortissement négatif sur le prêt long lisseur (très rare).

+ Dans ce cas les intérêts dus sont supérieurs à l'échéance prélevée ce qui entraine donc un amortissement négatif.

Dès lors, cet amortissement négatif correspond à des intérêts non payés et capitalisés; le capital dû augmente donc chaque mois et augmente donc les intérêts dus du mois suivant.

Mais ainsi qu'expliqué antérieurement cette technique permet une meilleure optimisation du plan de financement dans son ensemble et l'amortissement plus rapide du prêt court "emboîté"( => à un taux moins élevé) reduit le volume total des intérêts payés sur ledit plan de financement (Sans compter l'économie significative sur le coût des assurances du fait de ce prêt court = donc durée moins longue = donc moins de primes)


=> Deuxième cas = Le différé sur le prêt long ne génère que des échéances en intérêts = aucun amortissement.

Dans ce cas il n'y a pas lieu de capitaliser les intérêts puisqu'ils sont intégralement payés; mais vous payez donc bien des intérêts sur la totalité du capital.
Le capital dû ne bouge pas jusqu'au palier suivant où l'on rentre en amortissement.

=> Troisième cas = Le différé sur le prêt long permet à la fois le paiement des intérêts dus et une part d'amortissement.

Comme il y a une part d'amortissement le capital dû diminue tous les mois; vous payez donc des intérêts sur le capital dû.

C'est ce cas de figure qui est traité dans l'exemple joint page 7 ci-dessus.

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/pret-gigogne-fonctionnement-interets-differes.37552/#post-329147

Je maintiens qu'un tel montage est "gagnant" pour l'emprunteur dans 100% des cas, à fortiori s'il est optimisé; tant du fait des intérêts moindres que des primes d'assurances réduites en nombre.

NB) - Et si, au lieu de discuter "dans le vide" vous nous joigniez tous les tableaux d'amortissement de votre plan de financement; l'on pourrait voir exactement ce qu'il en est ?

Cdt

 

[Aristide]

L'amortissement négatif correspond juridiquement à des intérêts, et non à des frais ; et l’article 1343-2 (ex-1154) du Code civil autorise la capitalisation annuelle des intérêts (« Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise »). En revanche la jurisprudence sanctionne toute capitalisation infra-annuelle (Civ. 1°, 10 juillet 2014, n° 13-21.144).

Oui pour un prêt unique.

Mais pour un montage à échéances lissées qui optimise le plan de financement et réduit le coût du crédit (= intérêts + assurance), je vous suggère de relire :

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/pret-gigogne-fonctionnement-interets-differes.37552/page-4#post-329497

Réflexions sur l’anatocisme et l’amortissement négatif – Questions aux juristes.

http://blog.cbanque.com/aristide/97...amortissement-negatif-questions-aux-juristes/

Cdt

 

[Membre39498]

Oui pour un prêt unique.

Mais pour un montage à échéances lissées qui optimise le plan de financement et réduit le coût du crédit (= intérêts + assurance), je vous suggère de relire :



Cdt

Oui, s'il y a ce genre de montage, le principe général selon lequel le non-respect d'une règle n'est pas sanctionnable s'il s'effectue au bénéfice de l'emprunteur (Civ. 1° 4 juillet 2019 n° 17-27.62) doit certainement s'appliquer ; j'ai bien lu votre étude et on peut dans ce cas considérer qu'il s'agit d'un prêt unique artificiellement scindé en deux crédits ; comme vous l'écrivez, le sous-amortissement sur le prêt long « lisseur » étant plus que compensé par un sur-amortissement sur le prêt court « emboîté ». Mais les crédits "photovoltaïques" qui débutent par 6 ou 9 mois à 0 € sont bien illégaux au regard de l'article 1343-2.

 

[Aristide]

Mais les crédits "photovoltaïques" qui débutent par 6 ou 9 mois à 0 € sont bien illégaux au regard de l'article 1343-2.

Je ne suis pas au courant desdits crédits; auriez vous un exemple chiffré ?
Merci
Cdt

 

[Membre39498]

Je ne suis pas au courant desdits crédits; auriez vous un exemple chiffré ?
Merci
Cdt

Vous avez un exemple dans le jugement du TI de Limoges du 1er février 2017 n° 16-000784 posant une question préjudicielle (Jurisprudence a certainement ce jugement dans ses cartons) : crédit de 22.000 € remboursé par 11 mensualités de 0 € suivies de 157 mensualités de 222 € (taux débiteur : 6,557 %) : l’amortissement démarre avec la douzième mensualité (en fait la première, puisque les 11 précédentes étaient à 0 €) sur la base de 23.359,06 €, incluant donc les intérêts capitalisés mois par mois au cours des onze mois précédents, en violation de l’article de 1343-2 ; à noter que le juge ne s'est intéressé qu'au problème de la décimale et n'a pas relevé l'interdiction de la capitalisation infra-annuelle