Prêt Gigogne - fonctionnement - intérêts différés -

baboune · 29 Aout 2019

Bonsoir,
vérification des calculs ci dessous....

Cdt

Financement avec le seul crédit long

Période	Durée	Echéance Prêt court	Echéance Prêt long	Total échéances
Un seul palier	20 ans	-	1.138,71 €	1.138,71 €

Prêt long de 223 000 €
Coût total du financement 50.290,40 €
Financement avec le lissage d'un crédit court et d'un crédit long

Période	Durée	Echéance Prêt court	Echéance Prêt long	Total échéances
Palier 1	10 ans	890,80 €	239,45 €	1.130,25 €
Palier 2	10 ans	-	1.130,24 €	1.130,24 €

Prêt long de 125 000 € + Prêt court de 98 000 €
Coût total du financement 48.258,80 €
Bilan
Economie de 2 032 € sur le coût total
soit une réduction de 4,04 % de ce coût total.

hargneux · 29 Aout 2019

C'est un montage fait par et pour les organismes financiers pour maximiser leurs gains.

C'est l'inverse certaines banques ont abandonné ces montages car le coût de gestion était trop élevé

Si le lissage n'est pas conforme à ce qu'indiquent Aristide et Baboune, c'est qu'il y a d'autres paramètres dont vous ne faites pas état.

La mienne fait de la publicité sur les courts de tennis ou les terrains de rugby
En matière de com institutionnelle le tennis c'est la verte et le rugby la rouge et noire

Aristide · 29 Aout 2019

Mais baboune et hargneux..........vous n'y connaissez rien et racontez n'importe quoi !!!

Je plaisante bien entendu.

Avec baboune j'ai quelques petites différences car l'on ne part pas sur la même échéance cible de base; j'ai repris les chiffres qui m'étaient fournis.

Et, comme vous le savez, d'habitude, moi je raisonne autrement; je ne pars pas de montants de prêts ni de durées prédéfinis avec taux associés dérivés.

Je pars de l'échéance cible (assurances comprises) que l'emprunteur veut/peut payer et compatible avec sa réelle capacité de remboursement.

Cette échéance cible étant fixée à priori je calcule la meilleure combinaisons possible "Durées/Taux associés/Montants" qui génère le moindre coût (en intérêts + assurances) possible.

=> Cela s'appelle un "montage gigogne à échéances lissées optimisé".

A toutes fins utiles :

Formule mathématique taux lissé

Pour un accès direct, ci-joint applicatif concerné:

https://www.moneyvox.fr/forums/fil/formule-mathematique-taux-lisse.115/page-6#post-303850

Cdt

nomoregift · 30 Aout 2019

Je pense qu'on ne parle pas de la même chose; En récapitulant, pour une meilleure compréhension

tableau1

crédit classique
libelle	capital du	durée	tx	cout du crédit
ligne1	223000	240	2,1	50290
			total	50290

tableau2

crédit gigogne
libelle	capital du	durée	tx	cout du crédit
ligne1	98000	120	1,75	8896
ligne2	125000	240	2,1	38875
			total	47771

tableau3

crédit gigogne tel qu'il aurait du être
libelle	capital du	durée	tx	cout du crédit
ligne1	98000	120	1,75	8896
ligne2	125000	240	2,1	28189
			total	37085

tableau4

crédit gigogne tel qu'il est
libelle	capital du	durée	tx	cout du crédit
ligne1	98000	120	1,75	8896
différé amortissement <--- ces couts ne sont mentionnés nul part, et non intégré dans le TAE, et TEG	125000	120	-	26160
ligne2	125000	120	2,1	13692
			total	48748

Correction des taux sur la base du tableau2

credit gigogne avec TX réel
libelle	capital du	durée	tx	cout du credit
ligne1	98000	120	1,75	8896
ligne2	125000	240	2,83	38875
			total	47771

Axiles · 30 Aout 2019

nomoregift a dit:
Je pense qu'on ne parle pas de la même chose; En récapitulant, pour une meilleure compréhension

tableau1

crédit classique
libelle capital du durée tx cout du crédit
ligne1 223000 240 2,1 50290
total 50290

tableau2

crédit gigogne
libelle capital du durée tx cout du crédit
ligne1 98000 120 1,75 8896
ligne2 125000 240 2,1 38875
total 47771

tableau3

crédit gigogne tel qu'il aurait du être
libelle capital du durée tx cout du crédit
ligne1 98000 120 1,75 8896
ligne2 125000 240 2,1 28189
total 37085

tableau4

crédit gigogne tel qu'il est
libelle capital du durée tx cout du crédit
ligne1 98000 120 1,75 8896
différé amortissement <--- ces couts ne sont mentionnés nul part, et non intégré dans le TAE, et TEG 125000 120 - 26160
ligne2 125000 120 2,1 13692
total 48748

Correction des taux sur la base du tableau2

credit gigogne avec TX réel
libelle capital du durée tx cout du credit
ligne1 98000 120 1,75 8896
ligne2 125000 240 2,83 38875
total 47771

Votre "tel qu'il aurait du être" ne tient pas la route. Cela vous ferait des mensualités bien au dessus des 33%... Vous considérez que vous remboursez une mensualité fixe sur vos deux prêts, donc vous seriez à 638 (20 ans) + 891 (10 ans) de mensualité pendant 10 ans et 638€ seulement pendant les 10 ans restants. Votre banque a fait ce qu'il fallait faire, à savoir lisser les mensualités sur 20 ans.

Le coût du différé est dans votre tableau d'amortissement, colonne intérêts (ceux-ci sont plus élevés que si les mensualités du prêt 20 ans avait été fixes sur 20 ans) et aussi dans le total des intérêts par conséquent.

Je confirme ce que disent les autres intervenants, ce prêt gigogne semble être une bonne offre pour vous. Pas totalement optimale puisqu'il aurait été possible de descendre à 48 202,4€ selon https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/optimisation-double-credit.php

Mais une bonne offre quand même

nomoregift · 30 Aout 2019

Du tout (..) le calcul lissé est au contraire très simple.

Credit gigogne tel qu'il aurait du être
libelle	capital du	durée	tx	cout du credit
ligne1	98000	120	1,75	8896
Intérêt de la ligne2	125000	120	2,1	28189
ligne2	125000	120	2,1	0
			total	37085

Axiles · 30 Aout 2019

nomoregift a dit:
Du tout (..) le calcul lissé est au contraire très simple.

Credit gigogne tel qu'il aurait du être
libelle capital du durée tx cout du credit
ligne1 98000 120 1,75 8896
Intérêt de la ligne2 125000 120 2,1 28189
ligne2 125000 120 2,1 0
total 37085

Non justement, pas du tout. 28 189€ ce sont les intérêts d'un prêt sur 20 ans à 2,1%, avec mensualités fixes sur les 20 ans. Avec un différé de 10 ans cela correspond bien au calcul de la banque puisque le capital produit des intérêts qui se capitalisent.

Friedrich · 30 Aout 2019

Sans chercher à rentrer dans la technicité futile du débat, le principe que j'ai compris est simple et repose sur la réponse à une question simple : si c'est finalement moins cher pour l'emprunteur, pourquoi la banque ne fait-elle pas "moins cher" tout de suite ?
Pour moi, elle ne fait pas moins cher tout de suite car c'est moins cher à condition d'aller jusqu'au bout des deux crédits ! En cas de sortie anticipée, l'emprunteur paye plus cher. Et je pense que ce n'est pas très difficile à démontrer

Ce sont des calculs comptables assez simples.
Un peu comme quand on fait une renégociation : on vous dit que vous allez économiser quelques milliers d'euros, mais il s'agit d'une valeur comptable qui suppose que vous alliez jusqu'au bout du crédit renégocié.

C'est pour cela que j'ai quitté ma première banque, quand j'ai compris, ce que je savais déjà, qu'elle n'était pas mue par un amour infini de ses clients. Une fois l'entourloupe intégrée, on se laisse moins facilement tondre.

Une bonne journée !

Aristide · 30 Aout 2019

Bonjour,

Axiles a dit:
Je confirme ce que disent les autres intervenants, ce prêt gigogne semble être une bonne offre pour vous. Pas totalement optimale puisqu'il aurait été possible de descendre à 48 202,4€ selon https://www.moneyvox.fr/calculatrice/credit/optimisation-double-credit.php

Il y aurait possibilité de faire mieux.

Avec une échéance cible correspondant à celle d'un prêt de 223.000€ amortissable en 20 ans au taux de 2,10% soit 1.138,71€ hors assurance et une hypothèse de hiérarchie des taux suivante :

061 -0 84 mois		1,65%
085 - 120 mois		1,75%
121 - 144 mois		1,85%
145 - 180 mois		1,90%
181 - 216 mois		2,00%
217 - 240 mois		2,10%
241 - 300 mois		2,20%

=> Hypothèse qui a pour objectif d'expliquer le principe de l'optimisation en jouant sur les paliers de durées et les taux qui y sont associés et en se basant sur une échéance cible définie à priori.
Partant de là c'est la meilleure combinaison possible "Durées/Taux/Montants" générant le moindre coût du crédit qui est retenue

=> Ainsi un montage bien optimisé aurait pu ramener le total des intérêts payés à 46.815€.

Et, d'une part c'est sans compter l'économie substantielle qui aurait - en plus - été réalisée sur la réduction des asurances payées.

D'autre part en supposant que la capacité de remboursement soit supérieure à 1.138,71€; par exemple 1.150€
l'optimisation à partir de cette nouvelle échéance cible aurait encore réduit très significativement le coût du crédit.

J'aurais voulu joindre les tableaux Excel détaillés mais le fichier est trop volumineux.

ci-dessous synthèse:

Cdt

Axiles · 30 Aout 2019

Friedrich a dit:
Sans chercher à rentrer dans la technicité futile du débat, le principe que j'ai compris est simple et repose sur la réponse à une question simple : si c'est finalement moins cher pour l'emprunteur, pourquoi la banque ne fait-elle pas "moins cher" tout de suite ?
Pour moi, elle ne fait pas moins cher tout de suite car c'est moins cher à condition d'aller jusqu'au bout des deux crédits ! En cas de sortie anticipée, l'emprunteur paye plus cher. Et je pense que ce n'est pas très difficile à démontrer Ce sont des calculs comptables assez simples.
Un peu comme quand on fait une renégociation : on vous dit que vous allez économiser quelques milliers d'euros, mais il s'agit d'une valeur comptable qui suppose que vous alliez jusqu'au bout du crédit renégocié.

C'est pour cela que j'ai quitté ma première banque, quand j'ai compris, ce que je savais déjà, qu'elle n'était pas mue par un amour infini de ses clients. Une fois l'entourloupe intégrée, on se laisse moins facilement tondre.

Une bonne journée !

C'est surtout que les prêts gigognes coûtent chers en mise en place (à la banque), ce qui se traduit par des frais de dossier plus élevés. La majorité des banques ne font plus de prêts gigognes pour ces raisons là.