Le risque du recours au courtier

[kaziklu]

D'abord je serais vraiment étonné/surpris que l'on vous ait "étudié" un plan de financement optimisé suivant les principes que j'ai exposés ci-dessus.

Probablement pas.

Bonjour, l'ordre irrévocable a le mérite de ne pas être onéreux et présente cette garantie à ce que le notaire, en premier lieu, solde le prêt relais avec le fuit de la vente...Ca n'a rien d'aventureux...et c'est gratuit...Pourquoi s'en priver !!!!

Je ne connaissais pas. Ça a été fait sur le prêt relai pour 70% du montant estimé du bien + un prêt amortissable pour 15% du prix estimé du bien.

Suis surpris par votre assertion relative au lissage des encours...Dans la mesure où le sous-amortissement n'est plus toléré depuis des lustres, je ne comprends pas comment ce montage a pu vous être défavorable...Pouvez-vous, svp, m'éclairer ?

J'avais donc un prêt employeur sur 20 ans à 0%.
On m'avait proposé à l'époque soit un prêt classique sur 25 ans à 1,2%.
Soit en gigogne:
Un prêt sur 13 ans à 0,9%
Un prêt gigogne sur 25 ans à 1,25% (qui se lissait avec le prêt à 13 ans + le prêt employeur).
Au final le gain n'était pas marqué sur les intérêts et même plutôt perdant au début mais il était très réel sur les frais d'assurance grâce à l'extinction d'une ligne au bout de 13 ans.

Au final j'aurais gardé ce montage moins de 13 ans et le manque de flexibilité du gigogne (impossibilité d'en modifier les échéances par exemple sauf sur le dernier palier) m'aura plus apporté de contraintes qu'autre chose.

 

[svprets]

J'ai bâti des centaines de plans de financement tant en montages "simples" qu'en montages "optimisés".

Dans 100% des cas :
+ Même en montages simples
+ Même en cas de remboursements anticipés
=> L'emprunteur était toujours gagnant.
=> Et sur des cas réels, pour des intervenants sur ce forum, j'ai produit des comparaisons chiffrées qui l'on démontré.

Non; la pratique n'est pas proscrite mais, au plan pratique :
+ Les courtiers ne s'en occupent pas (Temps à y passer - outils adaptés - compétences......???)
+ Les banques ne ne l'envisagent désormais que par exception (= concurrence); elles préfèrent souvent injecter un "petit prêt" trompe l'œil avec un taux d'appel.

Cdt

Aristide, quand je parlais de pratique proscrite, je pensais au sous-amortissement de la première période de l'emprunt lissé...😉🤣

 

[Mr_Chiffre]

Bonjour à tous, pour ma part je partage une chose: le csf ne pratique pas de frais de courtage.

Donc vous avez un travail d'optimisation qui se fait moyennant un droit d'entrée de 45€ plus adhésion la première année. Ensuite vous ne repayez que 35€ d'adhésion.

Ensuite ils établissent comme un conseiller lambda ferait une étude de votre projet pour savoir si cela est réalisable.

Et le système de visa acquéreur est très important pour refroidir les ardeurs de commerciaux qui vous demandent du grotesque.

 

[Aristide]

Bonjour,

Aristide, quand je parlais de pratique proscrite, je pensais au sous-amortissement de la première période de l'emprunt lissé...😉🤣

Essayons d'y voir clair !

=> Au plan général
+ Le "sous amortissement" n'a jamais été proscrit/interdit
+ C'est - éventuellement - l'amortissement négatif (= donc au-delà du simple "sous amortissement") qui est visé
+ Et, en fait, ce n'est même pas ledit amortissement négatif en tant que tel qui est concerné mais, le cas échéant, sa conséquence qui est la capitalisation - éventuelle - infra annuelle des intérêts (= anatocisme) qui est réglementée par le code civil (article 1343-2 nouveau).

Mais les banques ne capitalisent pas forcément les intérêts par périodes infra annuelles.
Le cas échéant les intérêts générés par un éventuel amortissement négatif sont bien payés; mais ils peuvent être stockés dans un compteur en attente d'être capitalisés/payés dans les règles du code civil; perso je l'ai pratiqué des centaines/milliers de fois.

=> Au plan particulier des montages à échéances lissées (= "gigognes"); simples et/ou optimisés :
+ Généralement ces montages comprennent :
-+- Un ou plusieurs prêts "courts emboîtés" (= taux plus faibles) à échéances constantes ; donc avec des amortissement positifs progressifs au fil du temps.
-+- Un prêt "long lisseur" (= taux plus élevé)
NB) - Certaines banques peuvent prévoir plus d'un prêt lisseur.
Dans ces cas le prêt lisseur peut très bien avoir des sous amortissements.

Mais, suite au rapport Frédéric Lefèbvre afin de respecter l'engagement pris au nom des banques par la Fédération Bancaire Française de "proscrire toute possibilité d’amortissement négatif, appréciée au niveau de l’ensemble du projet immobilier"

=> les sous amortissements de ce prêt lisseur ne pourra que rester positif même si, pendant quelques mois, il se réduit à seulement quelques centimes.

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Aristide]

Bonjour,

Dans les faits, par quel professionnel doit on passer si on veut établir un montage optimisé?

Je me suis souvenu que j'avais proposé (12/2018) un applicatif permettant à chacun de bâtir un montage à échéances lissées et, éventuellement, d'approcher une certaine optimisation.

Formule mathématique taux lissé
https://www.moneyvox.fr/forums/fil/formule-mathematique-taux-lisse.115/page-6#post-303839

A toutes fins utiles.

Cdt

 

[Axiles]

Ajoutez un risque de plus : que le courtier gère vos données par dessus la jambe, et que tout ce que vous lui donnez finisse sur le darknet et que vous vous fassiez voler votre identité "grâce" à cela... Rien de théorique, ça vient d'arriver, chez le plus gros courtier français :

Des documents d'identité, des coordonnées et des pièces constitutives de dossiers de financement, comme des relevés d'identité bancaire, sont concernés par ce vol, mais pas de numéro de carte bancaire, a indiqué Mme Arnould.

« On ne peut pas précisément déterminer les clients ni le volume de données » dérobées, a-t-elle ajouté. L'intrusion a été notifiée à la Commission nationale de l'informatique et des libertés (Cnil) et une plainte est en cours de dépôt.

Encore un argument pour ne pas bosser avec des courtiers, dont tout laisse à penser qu'ils sont moins matures que des banques sur la protection des données personnelles hautement importantes qu'ils ont pourtant à gérer et protéger.

 

[Mr_Chiffre]

Ajoutez un risque de plus : que le courtier gère vos données par dessus la jambe, et que tout ce que vous lui donnez finisse sur le darknet et que vous vous fassiez voler votre identité "grâce" à cela... Rien de théorique, ça vient d'arriver, chez le plus gros courtier français :



Encore un argument pour ne pas bosser avec des courtiers, dont tout laisse à penser qu'ils sont moins matures que des banques sur la protection des données personnelles hautement importantes qu'ils ont pourtant à gérer et protéger.

Il y'en aurait un supplémentaire: pourquoi un courtier ferait mieux qu'un client et ce même si le dossier est bon? (Fonctionnaire, apport conséquent, endettement maîtrisé)?

En ces temps de remontées des taux constantes, qu'es ce qui ferait qu'un courtier obtiendrait un crédit plus avantageux pour un client qu'une banque ne connaîtrait pas?

 

[MDacier]

Il y'en aurait un supplémentaire: pourquoi un courtier ferait mieux qu'un client et ce même si le dossier est bon? (Fonctionnaire, apport conséquent, endettement maîtrisé)?

En ces temps de remontées des taux constantes, qu'es ce qui ferait qu'un courtier obtiendrait un crédit plus avantageux pour un client qu'une banque ne connaîtrait pas?

Un courtier est surtout utile pour un client qui n'a pas le temps de démarcher plusieurs banques.
Un peu comme un agent immo pour vendre une maison ...

 

[MOMO9191]

Bjr
Le seul risque de passer par un courtier c'est de perdre de l'argent

 

[Axiles]

Bjr
Le seul risque de passer par un courtier c'est de perdre de l'argent

Non, il peut aussi vous griller auprès de banques qui vous auraient donné un prêt sans lui. Ou qui auraient donné un prêt via un autre courtier.

Ne jamais donner l'exclusivité à un courtier, toujours garder une banque en back-up, de préférence la sienne.