Le risque du recours au courtier

Elaphus

Contributeur régulier
Je replace ici ce qui est mis dans cet autre sujet, pour une meilleure visibilité:

https://www.cbanque.com/forums/fil/attention-a-la-redaction-de-la-condition-suspensive-dobtention-dun-pret-immobilier.17309/post-146866#post-146866

Attention, si cette jurisprudence de la cour d'appel de Paris se confirme en cassation, il faut revoir la question du recours à un courtier:

L' acquéreur sous condition suspensive d’un prêt doit présenter sa demande de prêt à une banque ou autre établissement financier habilité à accorder des prêts immobiliers et non à un simple courtier . Ces demandes aux courtiers ne sont pas considérées comme des démarches sérieuses.


C.A. de Paris, Pôle 4, Ch. 1, 31 mai 2012 (R.G. N° 11/00230)

Dans cette affaire 2 courtiers (CAFPI et OPTIMA finance) avaient répondu:

- l'un que "après étude de vos revenus je vous confirme que votre capacité d’emprunt est insuffisante pour votre demande de prêt... Le taux d’endettement calculé est supérieur à 47 % et serait irrecevable par toutes les banques partenaires de Cafpi";

- l'autre que "nous avons le regret de vous confirmer que notre comité n’a pas souhaité donner une suite favorable pour vous octroyer un financement..."

Pour la Cour les réponses sont insuffisantes à justifier des démarches sérieuses en vue de l’obtention d’un prêt, les organismes concernés étant de simples sociétés de courtage et non des établissements prêteurs dont la réponse démontre qu’ils n’ont pas eux-mêmes soumis le dossier de l’intéressée à une banque.

Résultat: l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 77.400 euros est acquise aux vendeurs!

Donc en cas de refus de prêt il faut absolument, si le courtier n'a pas effectivement contacté de banque, se tourner vers l'une d'elles.
 

vivien

Contributeur régulier
pour une meilleure visibilité:
Compte tenu de l'importance de l'Arrêt cité, il serait peut être utile que ce sujet soit pointé par cBanque dans "IMPORTANT" ce qui améliorerait grandement sa visibilité et permettrait d'attirer l'attention des acquéreurs qui ont recours à un courtier en crédit.
 

Marie

Contributeur régulier
C'est chose faite !
Attention, cette jurisprudence de la cour d'appel de Paris pourrait être infirmée en cassation
 

Elaphus

Contributeur régulier
Attention, cette jurisprudence de la cour d'appel de Paris pourrait être infirmée en cassation
C'est très peu probable:

- il s'agit d'abord d'une question de fait, hors du contrôle lourd de la Cour de cassation;
- les acquéreurs n'ont, de fait, contacté aucune banque et c'est ce qui amène inévitablement leur condamnation.
Il n'y a, hélas, rien à y redire.

On peut s'indigner évidemment sur le fait que des gens incapables d’emprunter selon 2 courtiers (et comment en douter) se voient infliger le paiement de la clause pénale sans même qu’elle ait été réduite.

De plus il y avait ici une faille: la promesse de vente précisait que le bénéficiaire devrait justifier de trois refus de prêt émanant d’organismes bancaires ou financiers différents.

On ne peut obliger à contacter plus d'une banque.

Mais cela est sans pertinence, comme il n'y en a pas eu une seule de contactée...
 

Aliénor

Membre
Bonjour, je travaille moi même chez un courtier franchisé Meilleurtaux, et au delà du débat sur le fait qu'un courtier n'est évidemment pas un préteur mais un intermédiaire en opération de banque (donc non habilité à éditer une lettre de refus de prêt à proprement parler, du moins de mon point de vue!), le titre de la discussion me gêne un peu...
Je suis conseiller financier depuis plus de 10 ans, j'ai travaillé dans une grande banque et chez 2 spécialisés avant de faire du courtage pour mes patrons actuels. Je travaille pour une TPE qui emploie 11 salariés (enfin... bientôt un peu moins, merci la crise et les charges sociales qui pèsent sur le travail...), qui ne fait plus de bénéfices mais qui se bat pour continuer à exister, et je peux vous dire que des investisseurs aux assistantes en passant par les conseillers que nous sommes, nous faisons notre maximum dans le respect de la loi et des clients, et parfois à nos dépends: facile de faire bosser le courtier gratuitement pour aller faire s'aligner son banquier sur la meilleure offre reçue!
Mais heureusement, tous nos clients ne sont pas malhonnêtes, et nous tissons avec eux de vrais liens de confiance, certains nous font des petits cadeaux pour nous remercier de notre aide, comme un bouquet de fleurs, des chocolats ou une bouteille de vin, d'autres nous invitent carrément à leur crémaillère!
Donc le titre "le risque du recours au courtier", ça me fait un peu mal voyez vous, car les idées reçues sont difficiles à chasser (les blondes sont bêtes, les assureurs sont des voleurs, un courtier est un escroc, etc...) et dans la grande majorité du temps nous obtenons vraiment des offres particulièrement adaptées et très compétitives (sinon on ne fait pas le dossier, point barre!)
Voilà, juste pour dire que je suis une lectrice "assidue" de cbanque, et que le titre du sujet de la newsletter m'a un peu contrariée, car celui qui lit juste le titre et pas la discussion en entier peut se faire de fausses idées sur notre métier...
Bonne soirée à tous!
 
I

ICF62

Bonjour à tous,

encore une fois, je signale que le courtier n'est qu'un intermédiaire entre les clients et les banques.

je n'ai jamais rédigé de courrier constatant un refus de prêt sans avoir un document émanant de la banque.

pour info voici ce que j'ai relevé dans un compromis signé devant notaire en avril 2012 donc avant l'arrêt.

observations étant ici faites en ce qui concerne le ou les prêts:

"que le refus du ou des prêts devra être justifié au moyen d'une lettre du ou des établissements bancaire ou de crédit adressée à l'acquéreur et faisant ressortir de manière expresse le refus du ou des prêts. L'original de cette lettre devra être produite au notaire susnommé."

on se rend compte encore une fois que la rédaction de la clause de condition suspensive n'est pas anodine.

il faut néanmoins signaler une pratique de plus en plus répandue dans les banques, celle de ne plus délivrer de lettre de refus de prêt au pretexte que le dossier ne passera pas et que donc il ne sert a rien de le saisir dans l'informatique de la banque.
Hors la plupart des banques doivent "d'abord" saisir le dossier pour pouvoir en final sortir une lettre de refus de prêt.
donc pas de saisie pas de lettre

donc en conclusion, lorsqu'un courtier détecte un dossier "mort né" il doit le décliner verbalement au risque de se faire rechercher en reponsabilité alors même qu'il aura les plus grandes peines à obtenir le refus de prêt écrit de la part de la banque.
ou alors avoir de très bonne relations en banques qui accepteront de saisir ce dossier pour sortir les refus de prêt...

bien cordialement
 

absfab1

Nouveau membre
en effet le courtier n a pas à écrire un refus; il est libre pour autant de prendre un mandat ou non. Et au final le banquier qui a étudié le dossier, directement avec le client, ou par l intermédiaire d un courtier , peut établir un refus de financement à l attention du client. Il suffit de le demander gentiment...
Par ailleurs le client refusé peut entamer une procédure en recherche de responsabilité des courtiers évoqués. Ils doivent avoir une assurance RC Pro qui sert à payer justement dans des cas comme celui là, mais encore faut il que le courtier exerce selon les règles du CMF, hors pour ce qui est de CAFPI déjà, se sont en générale des agents commerciaux....c est interdit....du coup la RC ne paiera pas....
restera au client à se retourner contre le courtier en question, avec transaction, ou condamnation pour exercice illégal de la profession (jurisprudence dit 6 mois prison avec sursis, et interdiction d exercer ! arrêt meynial, justement un CAFPI); le courtier pourra être recherché en responsabilité sur ses biens propres, faute d exercice sous un statut adéquat de mandataire d'IOB.
 

Parasaber

Contributeur régulier
Donc le titre "le risque du recours au courtier", ça me fait un peu mal voyez vous,...
Ça vous fait un peu mal… ;)

Le titre de la discussion reflète exactement son contenu. Il s’agit d’attirer (une fois de plus) l’attention des acquéreurs/emprunteurs sur la rédaction de la clause suspensive.
Je ne pense pas que cette discussion a pour objectif de discréditer une profession. Elle rappelle que le signataire d’un compromis de vente doit être vigilant sous peine de devoir perdre son indemnité d’immobilisation.
Il y a effectivement un risque de recourir exclusivement à un courtier si la clause suspensive prévoit une lettre de refus d’une banque. Comment voulez-vous dire les choses autrement ?
 

Elaphus

Contributeur régulier
Voilà, juste pour dire que je suis une lectrice "assidue" de cbanque, et que le titre du sujet de la newsletter m'a un peu contrariée, car celui qui lit juste le titre et pas la discussion en entier peut se faire de fausses idées sur notre métier...
Je ne pense pas qu'un lecteur intéressé par la question puisse se contenter de lire le titre.
Et il n'y a pas de place pour faire plus long...

Il faut signaler que les emprunteurs pourraient engager la responsabilité du courtier en cause (2, en fait), il devait lire leur avant-contrat et comprendre qu'il ne pouvait laisser croire aux clients qu'ils pouvaient se contenter de sa réponse.

Enfin il faut faire inscrire au compromis, dans la clause suspensive, qu'on ne passera que par un courtier si tel doit être le cas.
 
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