Choix entre remboursement anticipé d'un pret ou placement?

[Juloup]

Je vous envoie ma facture en MP

On partage ?

 

[stephanemartin]

Bonjour,

je me permets de poster la situation de mon couple sur ce topic.

Ayant souscrit un crédit immobilier à 3.7% de 53 500€ de décembre 2011 à décembre 2019 (mensualités de 710€ hors assurance), nous avons la possibilité, à la date anniversaire du prêt où il nous restera alors 33 000€ à rembourser, d'effectuer un remboursement anticipé partiel de 20 000€ pris sur un PEL rapportant 2.11% net :

- réduction de la durée du crédit de 32 mois,
- 2865€ économisés sur les intérêts et l'assurance,
- IRA d'environ 300€

Nous ferons donc des économies les 20 000€ placés le sont à un taux inférieur à celui de notre prêt mais ce que je n'arrive pas bien à comprendre, c'est si le réduction de la durée du crédit engendre des "gains" supplémentaires : cela correspond aux intérêts des mensualités économisées (710€ x 32 mois x taux du placement PEL ou AV) ?

Merci de votre aide

 

[user28029]

Nous ferons donc des économies les 20 000€ placés le sont à un taux inférieur à celui de notre prêt mais ce que je n'arrive pas bien à comprendre, c'est si le réduction de la durée du crédit engendre des "gains" supplémentaires : cela correspond aux intérêts des mensualités économisées (710€ x 32 mois x taux du placement PEL ou AV) ?

Merci de votre aide

Pour calculer l'économie réalisée, considérez le fait que rembourser un prêt dont le TEG est x% revient au même que placer à x%

Si 3,7% est le TEG du prêt, en effectuant ce remboursement partiel, vous placez à 3,7% ces 20000€ qui étaient jusqu'alors placés à 2,11%. Le gain réalisé (qui correspond à une économie dans votre cas) est de l'ordre de 1,6% par an sur 20000€.

 

[Turbo-057]

En gros tu as 20k€
Il te reste pour l'heure sur ton pret de 96 mois , 65 mois a payer sans rien faire dessus ni rien modifié.
Tu places ces 20k€ sur 65 mois allez sur un PEL pour ne pas avoir de fluctuation.
Ces 20k€ te rapporteraient sur 65 mois 2396 euros environ d'intérets sur la durée.
Tu aurais donc fini de rembourser ton prêt et tu aurais 22396 euros a ta disposition.

Si tu utilises ces 20k€ pour rembourser une partie de ton prêt et si j'en crois ta simulation tu gagnerai 2865 euros (IRA Déduite ? )
Si c'est bien IRA déduite ca te fait donc plutôt un gain "réel" de 470 euros.
Si les IRA ne sont pas déduite des 2865 alors c'est environ 170 euros que tu vas gagner.

Les 32 mois * 710 euros tu reconstituerons un capital 22720 euros par la suite de manière progressive.

Cela est du a l'effet dégressif des intérets du pret (tu payes bcp d'intéret au départ peu à la fin) tu as donc deja payé une grosse partie. Et a l'effet cumul des intérets si tu laisses ton épargne cumuler des intérêts.

Bref a réfléchir car 20k€ tu peux aussi voir pour les placer sur une AV qui pourraient rapporter un peu plus qui sait.

As tu essayé d'aborder la renégociation du taux de ton crédit avec ton banquier ?
Surtout en ce moment cela peut être plus interessant si tu fais descendre ton taux de crédit pour justement optimiser ensuite ton épargne ... c'est une piste à creuser.

Est ce un prêt sur ta RP ? ou sur un investissement locatif, auquel cas il y aurait l'aspect fiscal à prendre en compte aussi ?

 

[Aristide]

Bonjour,

Nous ferons donc des économies les 20 000€ placés le sont à un taux inférieur à celui de notre prêt mais ce que je n'arrive pas bien à comprendre, c'est si le réduction de la durée du crédit engendre des "gains" supplémentaires : cela correspond aux intérêts des mensualités économisées (710€ x 32 mois x taux du placement PEL ou AV) ?

Une chose m'étonne tout d'abord puisque pour un prêt de 53.500€ à 3,70% sur 96 mois vous annoncez une échéance de 710€ hors assurance.

Or, avec ces paramètres la mensualité est de ~/~ 645€ ???

Par ailleurs, pour un remboursement anticipé de 20.000€ l'IRA serait de 370€.

Prenons cependant l'échéance que vous citez ce qui vous amène donc à payer 710€ en capital et intérêts auxquels il convient d'ajouter les primes d'assurances.

Vous supportez donc un coût réel représenté par le total des intérêts et le total de ces assurances payés; c'est le coût du crédit simple (Total 1).

Mais en versant 710€ à la banque c'est aussi 710 € que vous ne pouvez pas rentabiliser à votre profit.

Si vous ne les versiez pas à la banque vous pourriez donc les placer et donc percevoir les intérêts correspondant à ce placement mensuel cumulé (actuellement c'est la banque qui les reçoit qui les place à son profit).

Vous avez donc un manque à gagner en intérêts qui augmente de mois en mois (Total 2).

En ajoutant ce manque à gagner en intérêts sur le cumul des échéances de 710€ payés au mois le mois au coût du crédit simple vous obtiendriez le coût de votre crédit corrigé= Total 1+ Total 2.

Mais parallèlement vous avez vos 20.000€ qui eux sont placés et vous rapportent donc des intérêts (Total 3).

Au niveau global - avant remboursement anticipé - si vous teniez un compte d'exploitation personnel le coût réel corrigé de votre crédit serait donc de résultat "Total 1+ Total 2 - Total 3)

Maintenant si vous remboursez ces 20.000€ par anticipation que va t-il se passer ?

+ Vous économisez les intérêts au taux de 3,70% sur cette somme ainsi que le prorata des primes d'assurances sur cette somme (Total 1bis)

+ Vous retrouvez plus vite (réduction de 32 mois de la durée) la disponibilité des 710€ que vous pourrez donc placer le moment venu et donc en tirer une rémunération (Total 2bis)

+ Mais parallèlement vous ne profitez plus de la rémunération sur les 20.000€ que vous avez amputés de votre épargne pour procéder au remboursement anticipé (Total 3 bis)

Les économies résultant du remboursement anticipé sont donc égales à (Total 1bis + Total 2bis - Total 3bis) - IRA.

je n'arrive pas bien à comprendre, c'est si le réduction de la durée du crédit engendre des "gains" supplémentaires ?

Comme vous l'avez bien pressenti le remboursement anticipé par le biais des échéances de 710€ que vous pourrez placer pendant 32 mois et vous les faire rémunérer va au-delà du seul impact des 20.000€ venu réduire le montant de votre dette.

Sur ce sujet deux billets de mon blog peuvent vous intéresser cependant que les applicatifs joints vous permettent d'éventuelles simulations :

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?

https://blog.cbanque.com/aristide/1...-les-utiliser-pour-un-remboursement-anticipe/

Le second attire l'attention de l'effet négatif d'un remboursement anticipé sur le volet "Prévoyance/Sécurité"

Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)

http ://blog.cbanque.com/aristide/12/financer-un-investissement-avec-un-credit-ou-bien-avec-son-epargne-2e-partie/

Cdt

 

[stephanemartin]

Je vous remercie à tous de vos précieuses réponses.

Il s'agit de ma RP. Lors du précédent anniversaire de mon crédit, j'ai choisi d'augmenter le montant de ma mensualité de 10%, faisant ainsi baisser la durée de mon crédit de 93 à 87 mois : c'est pour ça Aristide que j'ai désormais une mensualité de 710€ hors assurance.

Je m'étais déjà renseigné pour réduire mon taux d'emprunt auprès de ma banque mais vu les frais occasionnés par rapport à la "faible" somme de mon crédit, mon banquier m'avait dit que ça ne valait pas le coup.

J'ai effectué une simulation avec votre outil très perfectionné Aristide, en cas de remboursement anticipé partiel de 20000€ je gagne IRA comprises 500€, ce qui est peu... Votre outil prend bien en compte les intérêts rapportés par les 32 mensualités économisées ?

En attendant, je vais tenter de faire vos calculs totaux 1,2,3 et 1bis, 2bis, 3bis Aristide, il va me falloir du temps...

Vraiment de sacrés experts sur ce forum, merci encore.

 

[user28029]

J'ai effectué une simulation avec votre outil très perfectionné Aristide, en cas de remboursement anticipé partiel de 20000€ je gagne IRA comprises 500€, ce qui est peu...

Bizarre. Le gain à terme devrait être de l'ordre de 1600€ (20000€ à 1,6%(*) sur 5 ans) hors IRA, soit environ 1200€ IRA déduites.

(*) sur la base d'un prêt au TEG de 3,7% et d'une épargne valorisée à 2,1%.

 

[stephanemartin]

Je vous précise le TEG ce soir car le taux de 3.7% est le taux nominal. S'y rajoute le montant de l'assurance décès sur 2 têtes à 100%, les frais de dossier (150€), peut-être la caution crédit logement..

J'ai ouvert une AV fonds € pour prendre date le 1/1/2010 mais je n'y effectue jamais de versement en prévision d'un remboursement anticipé partiel de mon crédit. Son rendement moyen est de 3.8% net hors frais sur versement (2%) et imposition.

Avec un TEG de 4.2% par exemple, les économies réalisées sur 5 ans avec un remboursement anticipé de 20000€ seraient de 2200€ kzg ? Si je choisis la solution "Cash is king" en plaçant ces 20000€ sur mon AV, l'économie sur 5 ans ne serait plus que de 400€ ?

 

[user28029]

Avec un TEG de 4.2% par exemple, les économies réalisées sur 5 ans avec un remboursement anticipé de 20000€ seraient de 2200€ kzg ? Si je choisis la solution "Cash is king" en plaçant ces 20000€ sur mon AV, l'économie sur 5 ans ne serait plus que de 400€ ?

Dans le cas où l'épargne est valorisée à 2,1% (taux de rendement du PEL) et le TEG du prêt est de 4,2%, vous économisez 4,2%-2,1% = 2,1% par an sur 20000€, soit dans 5 ans une économie de l'ordre de 2200€ effectivement (1800€ après déduction des IRA)

Dans le cas où l'épargne est placée sur une AV, il convient de faire une hypothèse sur le rendement brut annuel de cette AV et calculer le taux net correspondant. En tout état de cause ce taux sera inférieur au taux du prêt donc là encore, au strict plan financier vous ferez une économie en remboursant par anticipation.

 

[Turbo-057]

Bizarre. Le gain à terme devrait être de l'ordre de 1600€ (20000€ à 1,6%(*) sur 5 ans) hors IRA, soit environ 1200€ IRA déduites.

(*) sur la base d'un prêt au TEG de 3,7% et d'une épargne valorisée à 2,1%.

Tu es sur un simple différentiel de taux dans ton idée
Cependant c'est loin d'etre aussi simple, en effet
Tu as un taux a 3.7% sur un Capital restant du qui se réduit au fil du temps et donc les intérets descendent
Cependant en face tu as une somme de cash que tu peux placer et donc les intérets se cumulent créant ainsi une augmentation du capital et créent également des intérets.
Il faut donc tenir compte du CRD qui baisse à mettre en face de l'épargne qui gonfle.
C'est pouquoi le gain est bien moindre qu'un simple calcul de taux différentiel.

Avec le tableau d'amortissement a coté c'est plus facile et l'on a tous les éléments surtout dans le cas de renégociation ou modification des conditions initiales.

Je peux te prendre un exemple concret d'un ami qui m'a demandé un peu le même conseil
Il lui reste 68 mois sur un pret de 52671 euros (CRD) au jour d'aujourd'hui
Sa mensualité est de 870.79 euros
Le total des mensualités restant à payer est de 59214.13 tout compris (ASRD; intérets ...)
Si il rembourse au jour d'aujourd'hui avec les IRA comprise cela lui couterait 53330.10 euros à la place de 59214.13 s'il allait au bout (somme des 68 mensualités restantes) sur le coup on pourrait presque croire qu'il "gagne" 5884.03 euros c'est certes le cout en moins sur son crédit mais pas son gain réel

Si il place au lieu de rembourser ces 53330.10 euros durant 68 mois, sur un PEL rémunéré à 2.11% net, il sortira avec 60135.63 euros après les 68 mois
Il gagnera donc 921.50 euros a ne pas rembourser anticipativement son prêt

Pourtant le taux de son prêt est de 2.5% hors assurance + 27 euros d'assurance mensuel.


Forcément si il rembourse cash il pourra économiser et placer le montant de la mensualité durant 68 mois pour reconstituer son epargne mais elle gonflera progressivement.
Mais il arrivera a terme à 59214.13 euros plus les intérets (sur PEL) à 60040.27 euros

Alors du coup meme si son taux de prêt est supérieur a son taux de placement de l'épargne il est préférable de en pas rembourser.