Choix entre remboursement anticipé d'un pret ou placement?

[Buffeto]

l'on vérifie bien sur le tableau de comparaison que - hors toutes considérations fiscales si locatif - le financement "In Fine" est plus onéreux qu'avec le financement "amortissable".

ce point est incontestable et incontesté d'ailleurs ...

le seul avantage du crédit in fine est de fiancer un bien locatif lorsqu'on a déjà des revenus fonciers ou alors qu'on est fortement fiscalisé....

 

[user28029]

Bonjour,



L'exemple traité ci-dessus est très théorique pour les trois raisons suivantes :

1) - C'est très exceptionnel que le taux du crédit soit égal au taux de l'épargne; en taux d'ensemble - tous prêts confondus - il est généralement supérieur bien entendu.

Bien sûr. Le but de ce modèle étant justement de montrer qu'emprunter à x% revient au même qu'utiliser une épargne à y% quand x=y, il faut bien prendre cette hypothèse.

2) - Le crédit est pratiquement toujours assorti d'assurances décès invalidité ce qui accentue le "gap" taux du crédit moins taux de l'épargne".

Dans le modèle ceci est inclus dans le taux d'emprunt (les 3% représentent le coût d'emprunt, y compris cette assurance par exemple)

3) - Le coût réel du projet est toujours supérieur à l'investissement physique du fait :

Pas compris. Le but du modèle n'est pas de calculer le coût du projet mais de comparer l'impact de tel ou tel choix de financement.

Tout à la droite de la nouvelle feuille Excel jointe l'on vérifie bien sur le tableau de comparaison que - hors toutes considérations fiscales si locatif - le financement "In Fine" est plus onéreux qu'avec le financement "amortissable".

De la même façon que louer une voiture coûte plus cher si on la loue 10 jours (500€) que 5 jours (250€). Mais dans les 2 cas elle coûte 50€/jour...

Nb) - Si l'on positionne le même taux pour l'épargne et pour le crédit, aux arrondis près, l'on obtient bien des résultats identiques pour l'un et l'autre des modes de financement.

Cdt

Ok